李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松      
【案情简介】
         随着北京房价持续的升温，即将步入婚姻殿堂的陈帅步入了抢房的大军，正好张军因做生意急需资金，愿意便宜出售手头的一套回迁房，经人介绍，二人于2016年订立了房屋买卖合同，合同约定首付款200万元，尾款180万元于办理过户手续之后支付。陈帅支付首付款之后，张军一直不露面，也不交房，陈帅觉得事有蹊跷，经人打听之下，才知道张军做生意欠了很多债务，已上了法院的被执行人名单，成了“老赖”，债权人也在到处找他，故不敢露面。陈帅觉得一下子像踩到了棉花里，要是法院把张军的房子执行走了，该如何是好，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师听了陈帅的叙述，看了相关的材料之后分析道，房屋是否已被法院执行部门预查封，是选择诉讼策略的关键因素。若此回迁房已具备初始登记条件，房屋买卖合同签订之前已被法院执行部门预查封，合同一般会被认定无效，因为根据《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）的通知》第九条规定：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。故若房屋已被预查封，陈帅应尽快诉讼确定合同无效，要求张军返还自己已经支付的200万元首付款，若张军不返还，应尽快对张军提起诉讼，申请对张军名下的此套房屋进行轮候查封。若房屋买卖合同签订之后，房屋再出现被查封的情形，双方签订的房屋买卖合同是有效的，但由于房屋被查封无法过户到陈帅名下，陈帅可以主张解除合同，要求张军返还房款并承担违约赔偿。
         假如，张军已经取得房屋所有权证，房屋还未被法院查封，此回迁房性质为按经济适用房管理的房屋，不受上市交易期限规定的约束，陈帅可诉至法院，要求张军配合办理房屋的产权过户手续，并申请法院对房屋进行财产保全，查封该房屋，以防止张军的其它债权人再申请法院做查封，由于陈帅查封在前，法院判决过户时，可以顺利将房屋过户到陈帅名下。
         过了几天，陈帅又找到李律师，经过调查之后，房屋还没有进行初始登记，房屋还未被预查封，也未被法院执行部门进行处置，现在这种情况下该如何是好？李律师认为，首付款已支付给张军，张军现在又债务缠身，所以相比较之后，要房更符合陈帅的利益。只是现在还未到办理产权证的时间，从现在到办产权证的这一段时间，存在房屋可能会被法院执行的风险，如何防范此种风险？李律师建议陈帅可先向法院主张其和张军签订的房屋买卖合同有效，要求张军交房，以备房屋被法院执行时，拿着法院确认房屋买卖合同有效的生效法律文书，提出执行异议。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，购买还未办理房屋产权证的回迁房，因回迁房产权证办理时间不确定，产权证办理之前的未知因素太多，故存在很多潜在的法律风险，故投资购买需谨慎；若要投资，也一定要对房主的信用情况、房屋的性质等情况有一个清晰的认识，权衡之下，再作出决定。
        文章来源：李松房地产律师网
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