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二手房纠纷案例

未取得姑娘同意,老父亲能否将房“卖”给儿子?

发布时间:2018-06-04 浏览:

         李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
【案情简介】
        老张夫妇有三个子女,大女儿张晓梅、二女儿张晓竹、小儿子张晓明,一家人住在老张承租的单位的603号房内。1999年老张的单位房改,折算了老张夫妇的工龄之后,老张夫妇花了两万块钱将房子买了下来,房子登记在老张的名下。两个女儿成家之后搬了出去,张晓明中年离婚,净身出户,搬回来和父母住在了一起。2012年张老太去世,因父亲还在,两个女儿不敢提对母亲财产的继承问题。2017年老张去世,丧事料理完毕后,两个姐姐找到弟弟商量父母遗留的房产如何处理,没想到弟弟拿出登记自己名字的新的房本,说2015年父亲就把房子过户到了自己的名下。两个姐姐去房管部门一查,果然父亲与弟弟之间以买卖的形式将603号房过了户。但此房是有二人的产权份额的,父亲擅自将房子过户给儿子,实在太偏心了,现在弟弟一分钱的补偿都不给。二人决定用法律的手段维护自己的合法权益,经人介绍,找到本报的法律专家顾问团成员、北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律意见。
【律师分析】
        李松律师听了二人的叙述,看了相关的材料之后分析道,老张与张晓明之间的房屋买卖协议无效,因为它损害了张晓梅、张晓竹两人的合法权益,合同无效,因合同而发生的过户行为也是无效的。
        首先,603号房属于老张夫妇的夫妻共同财产。2012年张老太去世后,基于法定继承,张晓梅、张晓竹可通过继承各享有该房八分之一的产权份额,故虽然当时房子登记在老张一人名下,但其实房子属于老张、张晓梅、张晓竹、张晓明四人的共同财产,根据我国《物权法》的规定,对于共同财产的处分,需要取得所有共同人的一致同意。故,老张私自将房屋以买卖的形式过户到张晓明名下,损害了张晓梅、张晓竹的合法权益,老张的行为是一种无权处分。根据我国《合同法》第五十一条的规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。既老张无权处分的行为是一种效力待定的行为,行为有效与否取决于权利人是否追认,很明显张晓梅、张晓竹从未追认老张的行为,故老张的处分行为无效。
        其次,张晓明取得603号房产权是否适用善意取得制度。为了保护善意第三方的合法权益,我国在《物权法》中规定了善意取得制度,既只要第三方支付了合理的对价,不知道出卖人无权处分该房子,房子又办理了过户手续了,那么第三人取得房屋产权的行为就是合法有效的。张晓明取得房屋产权的行为不适用善意取得制度,因为张晓明明知603号房有张晓梅、张晓竹的产权份额,知道老张的行为是一种无权处分的行为,故张晓明取得603号房屋产权是一种恶意的行为。
        老张和张晓明房屋买卖行为损害了第三人张晓梅、张晓竹的合法权益,根据我国《合同法》第52条第2款的约定,合同无效,基于合同而导致的房屋过户也是无效的。故,李律师建议,可先诉至法院要求确认房屋买卖合同无效,并申请财产保全,对房子进行查封,避免张晓明恶意处分房子,再对该603号房进行遗产继承分割。
        张晓梅、张晓竹提出,为何在没有其同意的情况下,房管部门办理了过户手续。李律师从其多年的实务经验分析,因为房本上登记的是老张的名字,又注明“单独所有”,过户时双方肯定隐瞒了还存在其他继承人的事实,从而导致了过户行为的实际发生。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家,继承纠纷中往往容易引起家庭矛盾,原因可能是多方面的,例如本案就是老张的“偏心”导致了子女之间的“战争”,若老张想要照顾儿子,完全可通过遗嘱的形式将属于自己的财产留给张晓明。故,寻求专业人士的建议,以法律的形式处分财产,可能效果会更好。
        文章来源:李松房地产律师网
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