李松律师接受《北京晚报》采访：拿什么证明 这房是你的
发布时间：2017-12-01
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本报记者 林靖
案情回放
姐姐否认借名买房
郝女士的母亲在她两岁时就去世了，父亲再婚后又生下弟弟郝先生。郝女士和郝先生这对同父异母的姐弟感情一直很好，有些不知情的外人，一直以为两人就是亲姐弟。
郝先生于2008年出国工作，2009年打算与相恋多年的女友结婚。这时女方家里提出，必须在北京买一套房才能结婚。于是，家里人商量着凑钱给郝先生买一套婚房，郝先生本身工资较高，有一定积蓄，因此由他自己负责大部分首付和还贷。但由于郝先生在国外工作性质特殊，难以回国办理购买二手房等手续，父母觉得以郝先生女朋友的名义买房又不太放心，而以父母的名义买房则无法贷款。后来全家人一致商议决定：由于郝先生的姐姐郝女士当时还是单身，名下也没有房产，就以她的名义购房；等郝先生回国时，郝女士再把房子过户给弟弟。
就这样在2009年9月，郝先生拿出自己的全部积蓄，以郝女士的名义购买了北京朝阳区一套价值150万元的二手房，首付60万元及每月贷款均由郝先生负责。由于姐弟俩感情不错，当时就没有书写任何协议和公证。房子买了，郝先生与女友也顺利结婚了。
2012年郝先生回国了，就去找姐姐商量房屋过户一事，谁知郝女士不断推托，就是不肯痛痛快快地去过户。眼看房价翻一倍了，郝先生有点着急，就再次催促姐姐，谁知郝女士竟然矢口否认借名买房的事实，一口咬定房子是自己的，并说自己最近也谈了一个男友，马上要结婚，让郝先生赶紧腾房，自己要用它做婚房。
郝先生吃惊不小，虽然买房自己出了钱，可是姐弟俩没有签订任何协议，而房屋产权证已登记在姐姐的名下，这房子还能要回来吗？
律师诊断
房产实际权属与登记不符 可起诉变更
北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松认为，虽然从产权证来看，此案中姐姐郝女士是房屋的产权所有人，但如果当事人有证据证明物权的实际状态与产权登记证记载的状态不符，则可以通过诉讼方式予以变更，或者要求确认其物权。
不过要想确认郝先生对房屋的所有权，有一定难度，因为没有明确、直接的证据来证明借名买房的事实。不过李松律师认为，既然没有直接证据，那么只能从合理合法的证据链入手，让法官有充足的理由相信郝先生才是实际的购房人。
如何形成完整证据链 证明是实际购房人
要形成证据链，就要从起因、过程、结果等方面完善证据:
首先，李松律师向郝先生夫妻的双方父母调查了解情况，由他们分别介绍购买诉争房屋的前因后果。几份证言基本一致，没有矛盾冲突之处，充分呈现了郝先生购房用于结婚的动因。
其次，找中介公司出具相关证据，证明在购房过程中，郝先生多次从国外打电话了解房屋相关情况，郝先生的女友也多次看房选房，证明实际购房居住的人其实是郝先生及其女友，而最后拍板决定购房的人也是郝先生。
另外，让郝先生出具自己的银行流水账单，证明自己承担了首付款，并且每月汇款到指定账户还贷。同时，郝先生还出具房屋装修、添置家具等情况证明，出具其妻子缴纳物业、水电、煤气费用的证据，证明“房屋实际居住人其实是郝先生”的事实。
通过第三方录音 取得关键证据
仅凭上述证据，李松律师认为并不能有十足的把握，最好要取得郝女士自己认可双方存在借名买房的证据。李松律师建议郝先生通过双方共同的亲属调解，进行录音取证。
郝先生找到姐弟俩的亲叔叔郝鹏，请他来帮忙调解。郝鹏爽快答应。在郝鹏与郝女士的谈话中，郝女士提出如果房子归她，她愿意给郝先生260万元的补偿。郝女士还提到，本来按照她的条件，完全可以申请一套经济适用房，正是因为有了名下的这套房子，她才丧失了申请经济适用房的资格。这么多年来，她一直在外租房，这对她非常不公平。整个对话，郝鹏进行了全程录音。
在上述证据收集完成后，李松律师代郝先生向法院提起诉讼，要求法院确认涉案房屋为郝先生所有，并在此基础上要求郝女士将房屋过户给郝先生。李松律师向法庭提出，如果真是郝女士的房子，郝女士没有理由再给郝先生260万元的补偿，正是因为郝先生是实际的购房人，她才提出了这一补偿价格。另外，郝女士在录音中提到她没有其他住房，多年来一直在外租房，如果诉争房屋真是郝女士的，她自己为什么不住，而要另外租房？通过上述对话录音，再结合其他证据，足以说明该房屋实际产权人是郝先生。经过两次开庭审理，最终法院判决支持了郝先生的全部诉讼请求。
律师提醒
李松律师认为，郝先生的案子险胜的关键在于直接证据对己方不利时，收集了完整的间接证据，形成证据链，而且使证据链牢不可破，从而让法官相信了客观事实，支持了郝先生的诉讼请求。不过即使像这样的情况，大家仍需注意诉讼风险。
李松律师提醒,“房产属于贵重财产，一般不要借名买房。如果实在需要借他人名义购房时，一定要签署好相关协议，在协议中体现真实的购房人是谁，并且对过户环节进行约束。” 文并图 J161
相关链接：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2015-01/12/content_249117.htm
借名买房纠纷案例 