李松律师接受《北京晚报》采访：丈夫服刑 妻子卖房
发布时间：2017-12-01
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王斌于2004年因拆迁购得北京市海淀区一套房屋，开发商将于2007年交房。2006年王斌因盗窃被法院判处有期徒刑7年。同年王斌服刑期间，家中急需用钱，其妻谢女士便通过中介公司，将登记在王斌名下的这套房屋转让给了韩先生。因当时王斌还在监狱服刑，不能现场签订合同，韩先生便要求谢女士出具王斌同意售房的授权委托书。
几天后，谢女士将王斌同意售房的授权委托书的原件交给了中介公司，将复印件交给了韩先生。该授权书中记载，由于王斌在监狱服刑，现授权其妻子谢女士全权签订房屋买卖合同，并代为收取购房款。谢女士代王斌与韩先生签订了房屋买卖合同，由于王斌无法到场，应中介公司要求，王斌的独子小王也在房屋买卖合同书中签了字。
双方在买卖合同书中约定，房屋价款为130万元。2007年，开发商交房时直接将房屋交付给了韩先生，他装修房屋后一直入住至今。
去年10月王斌刑满释放，他以授权委托书不是本人签字为由，将谢女士和韩先生告上法庭，要求确认谢女士代自己与韩先生所签订的《房屋买卖合同》无效，并要求韩先生将房屋返还给自己。合法购买的房屋，现在却被诉腾房，韩先生感到不知所措。(文中当事人为化名)
律师诊断
妻子代卖行为构成表见代理
北京盛峰律师事务所李松律师认为，谢女士代王斌与韩先生所签订的《房屋买卖合同》是有效的。即便谢女士所出具的授权委托书不是王斌本人的签字，谢女士的代理行为也已构成表见代理。“通俗点讲，表见代理就是说，在韩先生有足够的理由相信谢女士是有代理权限的情形下，即使谢女士未得到授权，该代理行为也是有效的。”
李松律师认为，韩先生在购房中已尽到了合理谨慎购买的注意义务。谢女士和王斌系夫妻关系，对于王斌签字的授权委托书，韩先生并不知道是谢女士代签。由于该授权书又是王斌的妻子提供，而且签字时王斌的儿子也在场，韩先生有理由相信该授权委托书是真实的。
另外，韩先生是通过中介公司居间介绍与谢女士签订的合同，双方约定的购房款也是当时的市场价。这些证据均可以说明韩先生是善意的购买方。
法院经过开庭审理，采信了李松律师的代理意见，认为谢女士的代理行为已构成表见代理，她代王斌与韩先生所签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。最终，法院驳回了王斌的全部诉求。
房屋所有人可向无权处分人追偿
“如果王斌并没有授权谢女士售房，那么谢女士的行为就侵害了王斌的财产权益。”李松律师认为，根据我国法律规定，无权处分他人财产又不能返还原物的应当返还所得利益，给原所有人造成其他损失的，无权处分人还应赔偿损失。
相关司法解释规定：夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，法院应予支持。李律师认为在这种情况下，王斌可通过向谢女士追偿的方式，来维护自身的合法权益。
未拿到产权证的房屋能够买卖
“有些人以为转让未取得房产证的房屋是无效的，其实这是一种片面的理解。”李松律师认为，对已购买的、有正规手续的回迁房、期房，买受人再次出卖时尚未取得房产证，但这类房屋迟早会取得房屋所有权证，最终不影响后手的买受人取得房产证。买卖双方关于房屋过户的合同目的可实现，只是时间长短问题，像这类房屋就可以买卖。
不过购房者仍需警惕，由于这类房屋尚未取得房屋产权证，所以买卖双方在短时间内无法完成过户目的。交易时间过长，房价就容易产生波动。房价涨得过多，卖方就容易反悔。李律师提醒大家，一定把买卖合同起草好，防止出卖人毁约。 文并图 J151
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