李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
【案情简介】
      2015年6月 ，张先生通过中介公司将自己位于西城区某处的房屋出售给王女士，合同约定房屋总价款为560万元，王女士在合同签订当日支付定金20万元，首付款于网签当日支付240万元，缴税后三个工作日内过户，过户当天支付尾款300万元。双方最晚于2015年9月1日前办理完房屋过户登记手续。
      合同签订后双方都按照合同约定履行，7月10日中介通知双方该缴税了，王女士有一套房屋正在出售，尚未过户，现在缴税的话按照二套房来缴，税比较高，另外售房时也承诺其出卖的另外一套房屋是满五唯一，如果这套房屋过户了，出售的房屋就不是唯一住房，自己就违约了。于是就提出，暂时先不缴税，由张先生做一个授权公证，授权王女士指定的第三人李女士代为办理后续缴税、过户等手续，王女士将尾款300万元支付给张先生。都是诚心交易，张先生便同意了，于是和王女士签了一份补充约定，约定张先生委托王女士指定的李女士代为办理缴税、过户等手续，王女士于公证当日支付张先生尾款300万元，因指定李女士办理过户产生的一切法律后果由王女士承担。第二天张先生到公证处做了公证委托，将房屋后续缴税、过户的义务都授权给李女士全权办理，授权期限至2015年11月30日。并将后续所需要的户时的所有资料原件交给了王女士。
      2015年12月，张先生接到中介的电话，要求张先生配合办理过户手续，张先生心想这个时间房子不应该早就过户了吗？张先生这才从中介处了解到，王女士出售的房屋半个月前才过户，11月29日王女士缴了税，公证书的期限已过，看张先生什么时间方便配合办理一下过户手续。张先生经常出差，常年不在北京，没有答应王女士刻过户的请求。王女士以为张先生想趁机涨价，找个理由拖着，于是一纸诉状将张先生诉至法院要求张先生配合办理过户手续，并承担违约金。
 
【律师解读】
      北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，虽然配合办理过户是卖方的义务，但本案买卖双方对卖方缴税、过户的义务主体进行了变更，按照原有合同的约定应当是由卖方张先生配合买方王女士办理过户手续，后续双方的补充约定就将卖方的过户义务转给了买方指定的人，所产生的法律责任也是由买受人承担。由此，不按时过户的法律责任就应当由买方承担。
      张先生和王女士在房屋买卖合同中约定2015年9月1日前完成过户手续，张先生给李女士的公证委托有效期至2015年11月30日，只要王女士按照合同约定来履行，在公证委托书的有效期内，王女士完全可以完成缴税、过户手续。现因王女士原因，导致合同在2015年9月1日前未完成过户登记手续，又依照合同约定逾期履行合同义务超过30日的，守约方有权解除合同，王女士延迟履行合同义务超过30日，张先生有权解除合同，并要求王女士承担违约金。张先生作为守约方也可以选择继续履行合同，并要求王女士承担延迟履行的违约金。
      二手房李松律师认为在本案中，王女士未在合同约定的时间内完成房屋缴税及过户手续，其行为已构成违约。作为张先生对于王女士的起诉行为，可依法提起反诉，通过法院要求王女士承担相应的法律责任。专业二手房纠纷李律师提请广大读者，合同的内容取决于双方当事人的意思自治，双方在不违法的前提下，可以变更合同的条款，任何一方都要遵守合同的约定。

文章来源：李松房地产律师网
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