李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松 【案情简介】
     2015年底，高先生为了孩子能上一个好的小学，打算卖掉自己位于朝阳区某处的房屋，在东城区买一套学区房。高先生通过中介公司将房屋出售给徐女士，并告知徐女士因自己换房，比较着急拿钱，所以合同履行的期限只有3个月，双方最晚于2016年3月15日之前办理房屋所有权转移登记手续。
双方签订合同后，徐女士支付了定金10万元。高先生按照中介的要求提交了相关房屋的信息，用以房屋核验。依照合同的约定，双方于资质审核通过后3个工作日内办理网签，网签当日徐女士支付首付款100万元。12月10日，高先生问中介双方资质审核是否通过，何时可以做网签。中介表示9日双方资质审核都通过了，正在和买方协调时间做网签。12月15日，高先生问中介为何还不做网签，中介约高先生和徐女士面谈，谈话中徐女士表示自己也是调房，卖房合同买方未按照合同履行，卖方能解除合同么
正在履行中，如果现在这边做了网签，那边卖房就不是唯一住房了，自己就违约了，多出的几十万税费也得自己承担，因此拒绝现在做网签，等到自己那边房屋出售后在做网签以及后续的手续。高先生也是着急换房，已经付了2万元意向金，等徐女士付首付后，就去购房。现在徐女士一直拖延，高先生无法购房，预付的5万意向金只退了2万元。现在房价一天一个价，着急的高先生不知如何是好，能否行使解除权，以减少自己的损失。
 
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，另一方有权解除合同，违约方不想有合同法定解除权。高先生能够行驶解除权，要看徐女士是否构成根本违约。
结合高先生的具体情况，合同明确约定双方资质审核通过后3个工作日内办理网签，买方逾期履行合同约定义务超过15日的，卖方有权解除合同。高先生和徐女士的资质审查于12月9日通过，依照合同的约定，应在3个工作日内办理网签，网签当日徐女士支付首付款100万元。徐女士出售房屋，如果该套房屋做网签，其出售房屋不属于唯一住房，需要缴纳几十万元的税费，因此徐女士拒绝办理网签。徐女士因个人原因拒绝履行合同义务，逾期超过15日的，高先生有权按照合同的约定解除合同。同时，徐女士拒绝履行合同义务，导致高先生无法在合同约定的期限拿到首付款，其购买房屋缴纳的5万元意向金也损失了3万元，且失去了购房的最佳时间。房价一直上涨，高先生以同样的价格买不到同位置的房屋，徐女士的违约行为给高先生造成了巨大的实际损失。因此，李松律师建议，高先生可以发律师函，催告徐女士，尽快履行合同义务，配合办理网签，支付首付款，否则行使解除权。如果徐女士仍不履行，超过15日后，高先生可诉至法院要求解除合同，并要求徐女士承担违约责任。
李松律师提醒，近期因房价上涨较多，卖方恶意毁约的比较多，像本案买方违约的不多见，因此卖方在行使解除权时应当慎重。一方面看买方违约的违约行为是否构成合同约定或者法律规定的解除条件，另一方面买方违约行为对卖方是否造成实际的损失。两方面都具备的情况下解除合同更为妥当。
 


文章来源：李松房地产律师网