邓某为了孩子上学，打算在中关村购买一套学区房，很快邓某通过中介公司的介绍看中了吴某所享有的一套二手房，于是双方在看房后的次日就签订了《北京市存量房买卖合同》。合同中约定：房屋总价款为500万元，买方于2014年1月份之前付首付100万元， 2014年7月31日过户当日支付剩余款项400万元。邓某为了能够按时支付购房款，就把自己位于丰台区的一套住房以390万元的价格出售给了张某，双方在合同中约定，待邓某前项所售房屋满5年时，双方再办理房屋过户手续，张某应在办理过户手续的前一个工作日，支付完全部购房款。到2014年4月31日邓某的房子满5年，双方具备过户的条件，可由于张某未能凑足购房款，双方一直就未过户。由于张某不能支付购房款，邓某也不能如约向吴某支付购房款。无奈之下邓某将张某诉至法院，请求法院判令解除与张某所签订的房屋买卖合同，并要求张某支付78万元的违约金。张某则辩称双方并未明确约定尾款支付时间，故不存在违约问题。
 
[案情结果]
       人民法院经过审理后认为，邓某对于张某在2014年4月31日之后的一定期限内付清尾款有合理期待，张某对此在合同签订时应明知。张某未及时履行付款责任，经过合理期限多次催告后仍不履行，因此张某构成根本违约，应承担违约责任。本院参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，以邓某的实际损失为基础，以公平原则和诚实信用原则酌情确定张某应支付违约金40万元。
 
 [房产律师李松分析]
       连环房屋买卖常常容易因多个相关联的房屋买卖合同而产生纠纷，本案中因为张某迟迟未履约导致邓某也将延迟履行与吴某所签订的房屋买卖合同。邓某因此找到李松律师，希望抓住最后的希望能够维护自己的合法权益。李松律师认为邓某与张某之间形成的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同。付款义务是张某的主要合同义务，张某在购房时对自己的实际付款能力应有一定的预见，应积极进行履约准备以促成合同约定事项的实现，在经过通常情况下的合理期限后张某仍表示无法保证完全付款，张某欠缺完全付款能力，存在过错，应承担履约不能的违约责任。
 
[相关法规]
       合同规定的履行期限对当事人缔约目的的实现的非常重要，合同履行期限是指债务人履行合同义务和债权人接受履行行为的时间。合同的履行期限一般应当在合同中予以约定，当事人应当在该履行期限内履行债务。如果当事人不在该履行期限内履行，则可能构成迟延履行而应当承担违约责任。
       合同履行期限不明确的，根据《合同法》第61条的规定，双方当事人可以另行协议补充，如果协议补充不成的，应当根据合同的有关条款和交易习惯来确定。如果履行期限仍不能明确的，根据《合同法》第62条第4款的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
 
文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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