张老先生系北京市某国家机关工作人员，早年单位分给其一套承租的201号公房，承租人登记在张老先生名下，每月由张老先生支付房租，张老先生及其老伴一直在此房内生活居住。
　　1992年张老先生因病去世，当时因为母亲仍健在，所以子女们均没有提及继承的相关事宜。张老先生与其老伴共育有六个子女，其中小儿子张军是和父亲一个单位，1995年张老先生的老伴也去世了，几个子女便合计着将老人留下的财产分一分。
　　当时因为父母住的房子是承租的公房，单位房产科说如果子女们协商一致可以变更至其中一个子女名下。经过六人商议，决定将公房承租人变更至张军名下，因其与父亲为同一单位，如果有什么问题处理起来也较为方便。
　　毕竟是老人留下的财产，故当时兄弟姐妹六人便写了一份协议书，主要内容如下：“位于某单位的201号公房系父母留下的财产，经协商，大家同意将此房承租人变更至小弟弟张军的名下，若此房日后拆迁，所得拆迁利益六个子女平分，每人一份。特立此协议为据。”六个子女都是协议上签字并按了手印。
　　其后，兄弟姐妹六人一同到单位房产科办理了变更承租人手续，并将协议书给单位备案了一份。就这样过了十几年，兄弟姐妹们一直都很和睦，2012年该套公房被列入拆迁范围，当时由张军与拆迁办签订了《拆迁安置补偿协议》，被拆迁人放弃回购房屋，选择货币安置，共计给补偿款600余万元。
　　可是，令谁也没有想到的是，弟弟张军在领取了拆迁补偿款之后便反悔了，他说：“公房是我承租的，所有的补偿都是给我的，没有你们几个的份儿，不信你们可以去看拆迁安置协议！”大家听了之后，都感到很震惊，怎么也想不到小弟弟在拿到拆迁补偿款之后完全像变了个人一样。
　　经过多次家庭协商，均未果。万般无奈之下，其他五个兄弟姐妹慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
　　律师分析
　　协议书有效，五子女可提起分家析产之诉
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，原承租的201号公房系张老先生单位所分，公房取得也是在其与老伴婚姻关系存续期间，因此，201号房屋应属于张老先生夫妇的夫妻共同财产。但是该种房屋承租人只享有使用权，并没有取得产权，故在张老先生去世后，201号公房不能直接作为遗产来进行继承析产。
　　兄弟姐妹六人签订的《协议书》是对父母留下的财产今后可能获得的拆迁利益进行约定，该种约定并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且六人均在《协议书》上签字并按手印，足以证明是六人的真实意思表示，因此，李律师认为《协议书》是真实有效的。　　
　　现在小弟弟张军已经领取了拆迁款，其应按照《协议书》的约定将拆迁补偿款分配给其他兄弟姐妹，如果张军不履行《协议书》中的约定，则其他五人可依法以张军为被告向法院提起分家析产之诉，要求分割拆迁补偿款。
公房承租人去世后，可申请变更承租人
　　我国早期的公房大多数属于单位的福利分房，这类房屋分给职工之后，单位或者房管所一般不会再收回。李律师指出，因承租人只享有对公房的使用权，所以公房不能直接继承，往往在原承租人去世之后，单位或房管所允许原承租人的子女或者近亲属申请变更承租人，但须满足相应的条件后方可变更。
　　《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方（承租方）外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在符合上述条件的情况下，家庭成员可以申请继续承租原承租人留下的公房。
　　本案中，张老先生及老伴去世后，是经家庭协商一致进行的变更，有《协议书》为证，该变更行为是有效的，但因协议书中对于拆迁利益的分配已经有明确约定，因此，不能因为承租人写在张军名下，拆迁所得补偿就全部归其个人所有。
　　若老人生前自愿变更承租人，则拆迁补偿与其他子女无关
　　李松律师指出，如果本案中变更承租人系张老先生生前自愿变更至儿子张军名下，则视为张老先生对自己所享有的财产权益进行了处分，那么在变更承租人之后，公房便应属于张军的财产。公房拆迁所获得的拆迁利益，不论实物补偿或者货币补偿均属于张军所承租公房的财产变形，仍应归张军所有。
　　在此情形下，张军对自己的财产享有完全的处分权利，如果其他子女再主张分割拆迁利益则很难获得法院的支持。但是如果是户口在201号公房内的子女，拆迁过程中应属于被拆迁安置人口，对于这些被安置人，其可以从两个角度主张的权利。
　　一是如果被拆迁人放弃回购房屋，选择货币补偿，那么户籍人口原则上可以主张搬家奖励和过渡周转安置费，一般情况下这两项都是按照户籍人口计算的，每人一份。在此，需要提示读者，司法实践当中李律师也遇到过按房屋间数发放的，如果是按间数发放则与户籍人口没有关系。
　　二是如果被拆迁人选择了安置房屋，则被安置人口可以主张对安置房屋享有居住使用的权利。李律师指出，司法实践中，被拆迁安置人口主张对拆迁安置的房屋享有的居住使用权的情况，法院一般是会予以保护的。
若承租人一直未变更，则拆迁利益应归子女共有
　　如果本案中张老先生及其老伴去世之后，201号房屋的承租人直至拆迁一直未发生变更，那么拆迁所得利益应属于张老先生与其老伴共有的公房转化而来，在性质上属于老人财产的变形，鉴于二老均已经去世，则拆迁利益实际上应由老人的子女共有。
　　一般情况下，在拆迁之前，拆迁办会要求派出一个家庭代表来签订《拆迁安置补偿协议》及办理领取拆迁补偿款事宜。往往在此时，家庭成员之间的互信关系还在，但是在领取了拆迁补偿款之后，很多人可能就反悔了，认为拆迁补偿就属于他一个人所有。
　　对此，李松律师分析指出，实际生活中类似上述情况并不少见，尤其在北京地区，房屋价值较高，拆迁补偿动辄几百万，难免会有人一时起了贪念。李松律师建议，在这种情形下，最好在签订《拆迁安置补偿协议》之前家庭内部先签订一份协议，约定明确拆迁补偿款分配的相关事宜，这样不仅大家放心，再就是一旦产生纠纷可以尽量将损失降到最低。
　　律师提醒
　　随着城市化的发展，越来越多的区域面临拆迁，由拆迁而引发的纠纷也日益增多。在此，李松律师特别提醒各位读者，如果家庭共有的房产或者老人留下的房产面临拆迁，建议最好可以家庭成员内部先进行协商，对于拆迁利益的分配做出妥善的安排，如果条件允许的话，建议以书面形式固定下来更为稳妥。
　　如果家庭成员分歧较大或者对于同一个问题有不同的看法，在无法说服对方的情况下，建议可共同向专业人士进行咨询。毕竟血浓于水，如果因为拆迁而拆散了亲情及家庭，显然是得不偿失的，希望广大读者在面临拆迁时，能够审慎处理亲情与金钱的关系，做出正确抉择。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
　　转载须注明来源及作者否则追究法律责任