李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        2014年3月初家住北京的王女士将自己名下的一套房屋出售给了外地人刘某，当时是通过中介公司成交的，刘某是外地人但是他与北京的一个李女士结婚了，因此购房网签顺利通过了。
　　双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：王女士将位于北京市某区的302号两居室出售给刘某，房屋总价款为180万元，合同签订当日支付定金5万元，一周内通过资金监管刘某向王女士支付购房首付款95万元，余款80万元刘某通过银行贷款方式支付，双方于合同签订后九十日内过户。
　　合同签订后，刘某按时支付了定金及首付款，后来银行通知贷款审批通过，双方商定5月20日去办理过户手续。当日中介公司的工作人员也一起陪同，可是不曾想房管局的工作人员经核查，刘某的配偶京籍女士李某，其在近段时间内多次进行房屋交易，涉嫌用不正当方式帮助外地人逃避限购政策，因此，房管局拒绝为双方办理房屋过户手续。
　　三方一起回中介公司协商解决此事，可是不曾想到了中介公司，买受人刘某便怒火冲天，“我给你们中介5万元你们就是这么给办资质的！现在过不了户你们说怎么办吧？”这时王女士才知道，刘某是花了5万元让中介公司帮其找人结婚来骗取购房资质，达到过户的目的，结果却被房管局工作人员识破拒不给办理过户。
　　眼看合同履行到最后一步，却不曾想发生这样的事情，本来王女士是想卖了自己的小房子，再买大房子的，现在因为买方的原因过不了户，除了定金外，其余的购房款王女士都无法拿到，房子也已经做了网签，没法儿再卖了，这可如何是好？王女士心急如焚，慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松求助。
　　律师评析
　　买房人构成违约，需承担违约责任
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。
　　现在由于买受人资质的问题，导致房屋无法正常过户，出卖人在合同履行期限内已经积极履行了配合过户的义务，且出卖人不存在任何违约的情形，因此，不能过户并非出卖人原因所致，如果超过合同约定的履行期限，双方仍旧无法完成过户手续，则买受人的行为便构成违约。
　　如果最终无法过户，则双方的合同目的无法实现，作为出卖人，王女士可以依法要求解除合同，并要求买受人刘某承担相应的违约责任。李律师建议双方可先协商解决，如果实在协商达不成一致，则考虑通过司法途径解决。
中介公司存在过错，属违规操作
　　本案中，中介公司收取买受人5万元钱，并承诺帮助购房人解决资质问题，李律师认为这种做法是违规的。中介公司作为专业的房产经纪机构，其应当知道帮助购房人办理资质并收取相关费用是违反《北京市房地产经纪管理办法》第三十九条规定的，但中介公司仍旧铤而走险，以此为诱饵促成双方交易，进而达到其收取居间服务费的目的，显然中介公司是存在严重过错的。
　　对于上述情况，建议买受人可依法向房屋所在地的主管行政机关进行投诉或反映问题，相关行政机关会依法予以严肃查处，兴许买受人的损失能最大限度地挽回。
        在此，李律师指出，购房人在没有购房资质时，一定不要盲目轻信中介公司工作人员作出的各种承诺，本案外地人刘某的经历就是一个很好的教训，非但5万元白花了，并且最终也未能达到购房的目的，还需向出卖人承担巨额的违约责任，真是偷鸡不成反蚀一把米。
　　京籍李女士虽不用担责，但今后买房可能被限
　　自从2011年2月份北京出台限购令以来，很多外地人购房被限制，由此催生出了一部分人企图通过各种方式来达到取得购房资质的目的，本案外地人刘某与京籍李女士结婚就是其中的典型的代表。
　　虽然双方办理了结婚登记，但是双方结婚只是一个形式，实质上是为了方便刘某购房而采取的规避限购令的行为，从法律意义上讲属于以合法形式掩盖非法目的。
　　2013年北京市出台的“新国五条”中明确规定：“对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。”
       李律师指出，京籍李女士多次以结婚、离婚的方式帮助外地人骗取北京市购房资质，虽然其行为暂时还不能使其承担法律上的责任，但是对日后其在京购房将产生直接影响，相关监管部门很有可能在一定时期内限制其购房。
　　如果中介公司通过办理假的结婚证来协助购房人骗取购房资质，则涉嫌伪造国家机关公文证件、印章罪，相关责任人有可能被依法追究刑事责任。
　　假结婚购房风险大隐患多
　　结合多年处理房产纠纷的经验，李松律师指出，通过假结婚购房存在多重风险及隐患。首先，如果双方办理的是真的结婚证，则购房行为发生在婚后，理论上应属于夫妻共同财产，若离婚时对方提出分割财产的要求，则实际购房人的利益有可能蒙受巨大的损失。
　　其次，我们国家《婚姻法》明确规定婚姻自由，如果结婚购房后，对方拒绝离婚，则实际购房人很难短时间内从婚姻的围城走出来，为了能够离婚，可能还要通过司法诉讼等方式才能达到目的，不仅浪费时间金钱，同时也会给当事人的生活造成极大的负面影响。
　　再者，如果双方办理的是假的结婚证，则很可能涉嫌触犯刑事犯罪，一旦被查处，相关人员将被依法追究刑事责任，那将更加得不偿失，追悔莫及。
　　针对本案中的情况，李松律师也呼吁相关主管部门加强监管，不要使某些人最终钻过政策的空子，否则国家政策将形同一纸空文，毫无约束力。虽然我国法律规定了结婚、离婚自由，但是李律师个人认为对一定时间段内结婚、离婚次数进行适当的限制，或许能够有效地抑制那些投机人的不轨行为。
　　律师提醒
　　通过上述案例的分析，李松律师希望广大读者以此为鉴，不要抱侥幸心理，企图通过不正当的手段来规避国家的相关限购政策，一旦被发现，不仅过户过不了，反而会给自己造成巨大的经济损失，甚至可能陷入诉累之中。
　　同时，李松律师提示中介公司，应依法规范自己的经营行为，不要因为贪图一时之利而做出违法、违规的事情，否则将会招致严重的后果，不仅影响正常经营，而且可能承担过错赔偿责任。
　　作为出卖人，一旦遇到此种情况，也不要惊慌，应立即向专业人士求助，待综合分析利弊之后，通过合法途径维护自己的合法权益，尽量将损失降至最低。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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