李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        2010年10月谢某通过中介公司的居间介绍，在海淀区某小区购买了刘某的一套二手房。10月15日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同中约定：刘某将位于海淀区某小区的105房出售给谢某，房屋总价款为150万元，双方于本合同签订后十五个工作日办理房屋权属转移手续。
　　因刘某称自己着急用钱，故合同签订后第三日谢某便一次性支付了全部购房款，随后双方到房管局办理了房屋过户手续。拿到房产证后谢某很是欢喜，心想在北京终于有自己的一个小家了。可是令谢某万万没有想到的是，其刚搬进去不久，邻居便议论纷纷，最后竟然听到了一个令他震惊的消息。
　　原来，早在一年前，刘某的妻子在105号房屋内自杀，后来刘某很快就搬走了并把房屋挂牌出售。房子很快被谢某买走了，谢某是外地人，他哪里知道这个房子死过人，如果知道的话他是绝对不会买的，当初中介也没有告诉过他这个情况。
　　谢某知道后，一下子瘫坐在地上，当晚他便没有再回这个家，而是选择了住在宾馆里。此后，谢某多次给刘某打电话，质问：“当初为什么没有告知房屋内有人自杀？如果你说了，我是绝对不会买你房子的！”刘某很强硬：“房子是你自愿买的，白纸黑字你自己签的，死人又不影响住，你现在想反悔门儿都没有！”然后砰的一声就挂了电话，再后来刘某连电话都不接了。
　　谢某买了一个这样的房子感觉很倒霉，整天心神不宁，他想把房子卖出去，可是转念一想这样做太缺德，任何人都不愿意住死过人的房子。谢某在极度郁闷中找到笔者咨询，希望能得到帮助。  
　　法院判决
　　北京海淀区人民法院经过审理后，依法作出判决：
　　一、依法撤销原告谢某与被告刘某于2010年10月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
　　二、被告刘某于本判决生效后七日内将150万元购房款全部退还原告，原告于收到全部购房款后七日内将房屋退还给被告刘某。
　　一审判决后，被告刘某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理后，判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　律师剖析
　　本案涉及到“凶宅”买卖的相关法律问题，在实践中，对于上述问题的处理并未有一个明确的定论，因每个案子遇到的情况可能都不相同，法院都有一定的自由裁量权。在这里，李松律师就结合本案的情况进行简要的分析。
　　首先，大家一听到“凶宅”这个词都比较忌讳，在中国人的传统观念里，买房子都想图个吉利，如果在购房之前知道某个房子死过人或者发生过一些命案，大多数人都不会购买。通常意义上的“凶宅”一般是指发生过凶杀、自杀及其他非正常死亡时间的住宅，如果属于正常的生理死亡及意外事件死亡则不应界定为凶宅。
　　其次，凶宅的房屋价格要远远低于正常房屋的价格。通常按照交易惯例，如果某套房屋发生过凶杀、自杀等事件，往往房屋再次出售时会面临很多问题，一般情况下普通民众都不愿意购买此类房屋，因此，其价格也会明显低于市场价。
　　再次，按照我国合同法的诚实信用原则，出卖人在出售房屋时应如实告知房屋的基本情况，如果出卖人故意隐瞒足以影响买受人是否愿意购买房屋的重大事实，则很有可能最终会因欺诈而致使合同被依法撤销。本案便是行使撤销权的典型一例。
　　本案中，谢某在购买房屋时，作为一名外地人，其并不知道此前房屋内是否发生过自杀的情况。况且这一情况仅通过看房是无法看出来的，同时，作为中介公司及出卖人均未告知谢某屋内有人自杀的事实，后经核实中介公司对于这一情况也不知情。
　　由此可见，在房屋交易过程中，刘某故意向买受人及居间方隐瞒了其妻子在屋内自杀的事实，其没有尽到相应的告知义务。而这一事实将直接影响买受人作出判断是否购买此套房屋，谢某在决定购买房屋时对这一情况并不了解，因而其基于错误的认识作出了错误的判断，误将此房作为正常房屋来对待。
　　事实上，依据我国的相关法律规定，刘某的行为已经构成了欺诈，对于出卖人刘某故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为，我国的《民法通则》和《合同法》的相关条文，均赋予了买受人行使撤销权的权利。但同时，撤销权并非没有期限限制，原则上撤销权需要在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，该一年的期限在法律意义上属于除斥期间，不存在中止、中断的情形。
　　买受人行使撤销权之后，合同自始无效，双方应互相返还，出卖人应将全部购房款退还买受人，买受人应将房屋退还出卖人。如果买受人不行使撤销权或者已经过了一年的除斥期间，则买受人可以主张出卖人承担相应的违约责任，要求其降低房屋价款。
　　在此，李松律师特别提醒，作为购房人，房屋作为日常生活中最重要的一部分，在购房时一定要慎重，如果条件允许的话，建议最好可以走访一下周围的邻居，对欲购买的房屋的真实情况有一个全面的了解，以最大限度避免出现类似本案的情况。
　　虽然通过法律的途径最终双方的买卖合同得以撤销，但是作为购房人心里永远是有忌讳的，尤其是我国民间向来就有趋吉避凶的民俗。如果能多了解点情况就能避免类似情况发生，建议买受人在购房时不妨多问几句。
诉讼策略指引
　　结合本案的情况，刘某在出售房屋时故意隐瞒了足以影响谢某是否购买此套房屋的重大事实，其行为已经构成了欺诈。在双方协商未果的情况下，建议谢某依法通过法律途径维护自己的合法权益。
　　一是谢某不愿意要诉争房屋，则其可以在一年内依法行使撤销权，请求人民法院依法撤销双方的房屋买卖合同，要求刘某退还全部购房款。因刘某在售房时故意隐瞒其妻子在屋内自杀的事实，致使买受人谢某将此房作为正常房屋来购买，谢某的购买行为显然是基于认识错误而做出的，并非其本人的真实意思表示。因此，买受人谢某依法享有撤销权。
　　二是如果谢某未在一年的除斥期间内行使撤销权或者买受人不愿意撤销合同的，则买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，要求出卖人降低房屋价款。一般情况下，死过人的房屋其市场价值将明显低于正常房屋的价格，因此，买受人若不愿意撤销合同，则可以要求出卖人降低房屋价款。降价的幅度最终需要由法官来结合实际情况来自由裁量。
　　法条链接
 　　《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民　　法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
　　第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
　　（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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