李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
        家住北京的王兰女士，为了将来儿子能上一所好的学校，夫妇二人打算在海淀区买一套学区房。2012年3月，王兰通过中介公司的居间介绍，选中了一套小两居，房主登记的是何玉兰，但是房产证、户口本等手续均在其子李建手中，到中介公司与王女士洽谈细节的也是李建。
　　当时，李建说母亲何玉兰年事已高，行动不便，卖房子的事已经全权委托给他来办理了，并称家里就他这么一个孩子，让王女士尽管放心。因是母子关系，再者是通过中介公司成交，王女士夫妇也都到家看过房了，所以比较相信对方。
　　同年3月27日，李建作为何玉兰的代理人，与王兰签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：何玉兰将位于海淀区某小区508号房屋出售给王兰，房屋总价款为270万元，合同签订当日需支付定金10万元，剩余房款260万元待过户当日一次性付清，自本合同签订后90日内双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移手续。
　　另外，因王女士夫妇购房主要是让孩子上学，所以特别约定合同签订后两个月内何玉兰需将房屋内的全部户口迁出，王兰将儿子户口迁入，之后双方到房管局办理过户手续，如何玉兰逾期未将相关户口迁出，则按日向王兰女士支付违约金。
　　合同签订当日，王兰便如约支付了10万元定金，李建向王兰出具了其代母亲签名的定金收据一张。之后两个月，王兰女士一直在等待何玉兰将户口迁出，并盼着儿子的户口能早日迁进去，可是左等右等都没有消息。
　　5月20日，王兰女士通过中介公司与对方预约过户日期。可是，令王女士夫妇没想到的是，对方反悔了，何玉兰称卖房一事她不知情，买卖合同无效！后来，王兰曾多次通过中介公司与对方协商均未果。万般无奈之下，王女士夫妇带着房屋买卖合同找到李松律师咨询。
　　判决结果
　　北京市海淀区人民法院经过审理，认定何玉兰的儿子李建构成表见代理，买卖合同有效，最终法院判决：
　　一、被告何玉兰继续履行其与原告王兰于二O一二年三月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，于本判决生效后二十日内将位于北京市海淀区某小区508号房屋过户至原告王兰名下，同时原告王兰支付被告何玉兰剩余购房款二百六十万元。
　　二、被告何玉兰于本判决生效后十日内支付原告王兰逾期迁出户口的违约金（以人民币二百七十万为基数，按照每日万分之一的标准自二O一二年五月二十七起至户口迁出手续办理完毕之日止）。
　　三、驳回原告王兰的其他诉讼请求。
　　一审判决后，对方没有上诉，最终双方达成和解。何玉兰将全家的户口都迁走并配合办理了房产过户手续，王兰也赶在入学之前将儿子的户口迁入了购买的房屋内。
　　律师剖析
　　本案是典型的因为代理权而引发的房屋买卖合同纠纷，儿子李建究竟是否有代理权呢？笔者认为何玉兰的儿子李建构成表见代理。
　　据王兰女士介绍，中介公司承认当时太过相信李建，并未让其出示何玉兰的授权委托书。但是在中介公司工作人员带着王女士夫妇去看房时，何玉兰就在家中，她说自己年岁大了，卖房的事情都交给儿子来办理。
　　因此，王兰有理由相信李建是有代理权的，如果何玉兰不同意儿子代为售房，就不会在王女士夫妇看房时说出那番话。现在李建突然说母亲何玉兰从未给过其授权，母亲对售房一事不知情，买卖合同不是母亲何玉兰签字应为无效。李松律师认为，通过看房的过程，王兰有理由相信李建是有代理权的，李建的行为符合我国《合同法》关于表见代理的规定，该代理行为有效。
　　根据上述分析，代理行为是有效的，那么李建代理其母亲何玉兰与王兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》就是合法有效的。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。
　　本案合同签订后，王兰已经按照合同约定支付了10万元购房定金，并已将剩余购房款全部准备完毕，只等出卖人将相关户口迁出，并配合办理过户手续。但是，出卖人何玉兰在合同签订后，并未履行合同约定，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应被代理人何玉兰承担，何玉兰应依法按照合同约定履行相应的义务，包括将户口迁出及配合办理过户手续等。
　　另外，李松律师认为，何玉兰与儿子李建串通毁约，其行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。在看房时，何玉兰曾明确表示售房一事由儿子全权处理，现在因为房屋价格上涨，何玉兰与儿子一同反悔。何玉兰称其对售房一事不知情，且合同也不是其本人亲笔签名，李建称确实没有得到过母亲的任何授权，合同应该是无效的。但是，事实上，中介公司的工作人员均可证明何玉兰对售房一事是知情并且同意的。
　　由此不难看出，母子二人毁约显然是有意思通谋的，二人因房价上涨，恶意毁约，其行为已经构成了违约，依据双方签订的买卖合同的相关约定，违约方应承担相应的违约责任。如果出卖人拒不履行合同，不配合办理相关手续，则王兰可以依法向法院起诉，要求对方继续履行合同并承担相应的违约责任。
　　同时，李松律师需要指出，中介公司也并非没有任何过错。在交易过程中，中介公司并未认真审核李建的代理权，没有要求其出示母亲签名的授权委托书，仅凭其个人所述便轻信其具有代理权，显然中介公司是存在过错的。如果最终给买受人造成了损失，中介公司亦应承担相应的法律责任。
　　假若李建是背着老人偷偷将房屋给卖了，且事后母亲对此行为不予追认，那么，儿子的行为就属于典型的无权代理。依据我国《合同法》的相关规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，即由儿子来承担相应的责任。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，李松律师认为李建的行为已经构成了表见代理，代理行为有效，买受人王兰女士有两种诉讼策略可以选择：
　　一是王兰女士可以以对方违约主张解除合同，并要求对方赔偿损失；二是王兰女士可以要求对方继续履行合同并承担相应的违约责任。目前，因受市场因素影响，房价处于上涨状态，笔者建议王兰女士选择要求继续履行合同比较适宜。
　　在此，李松律师特别提醒，在二手房交易过程中，没有代理权、超越代理权或者代理权终止之后以被代理人名义订立合同的不在少数，建议广大读者在购房时要认真核实对方的身份及代理权，不要轻信代理人的一面之词，以免给将来留下后患，不仅影响买房，还有可能给自己造成巨大的损失。
　　法条链接
　　表见代理：表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”
第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”
　　第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。“
　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
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