郑某与汇金公司商品房预售合同纠纷案 　　
案情简介： 　　
　　郑某是北京市某公司职员，2010年在北京买套房，最终全家人选中了位于北京市房山区的某套两居，因房屋正在建设过程中，同年12月30日郑某与房产公司汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中约定房屋总价款为1130436元，买受人通过贷款方式支付购房款。
　　2011年1月11日郑某到开发商那里交了首付款，共计340436元，汇金公司于同年1月14日向郑某出具了房款发票。随后，郑某便按照合同约定将申请贷款需要的相关材料提交给汇金公司，由开发商向银行申请贷款，并办理相关手续。 谁知两个月过去了，开发商通知贷款没有办下来，让郑某自己到建设银行去办理贷款，郑某最终同意将相关材料取回，亲自到建设银行去办理贷款。2011年4月郑某携带相关材料到建设银行办理贷款，经过审核，银行工作人员告知郑某其提交的材料均符合要求，但是不能向其发放贷款。 　　
　　郑某很疑惑，明明符合要求的材料怎么会不发放贷款？贷款办下来怎么支付购房款？过了付款时间开发商会不会追究我们的违约责任？郑某觉得这事一定要找开发商说清楚。结果到了之后工作人员推脱称总经理不在。 在此后的几个月里，郑某及其家人曾多次找到开发商，但开发商总是以各种各样的理由推脱，迟迟不给解决，直至2011年12月开发商才告知郑某可以退房，郑某当即写了退房申请，但是又过了几个月，郑某多次与开发商沟通退还购房款的相关事宜，但开发商总是不以为然，一拖再拖。 　　
　　无奈之下，郑某向知名房产律师李松律师寻求帮助。经过李律师到建设银行调查取证，终于查出了银行不发放贷款的真正原因，原来是开发商在建设银行存的贷款保证金被依法查封了。所以才办理不了贷款的。 李律师指出贷款不能办理属于开发商的原因，开发商已构成违约，郑某可以请求解除合同，要求开发商退还首付款340436元，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付从2011年1月11日起至给付之日止的利息。在李律师的建议下，郑某将开发商汇金公司告上了法庭。 　　
　　法院判决结果： 　　
　　房山区人民法院经过审理后判决：解除郑某与汇金公司于2010年12月30日签订的《北京市商品房预售合同》；汇金公司于判决生效后10日内向郑某返还购房首付款340436元，并支付利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，自2011年1月14日起至本判决生效之日止）。 　　
　　律师剖析： 　　
　　此类纠纷属于典型的商品房预售合同纠纷，商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种。司法实践中，一般认为出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明，商品房预售合同便发生法律效力。 　　
　　所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据作为买卖合同标的物的商品房是否已经竣工，商品房买卖合同一般分为商品房预售合同和商品房销售合同。 本案中买卖双方已经签订了《商品房预售合同》，且该合同不违反国家法律相关规定，合同真实有效。合同签订后郑某已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。因汇金公司在银行的贷款保证金被查封，致使郑某无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，汇金公司对郑某无法办理贷款负有不可推卸的责任。 　　
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案系因出卖人原因致使未能订立商品房担保贷款合同，致使买卖合同不能继续履行，郑某可以请求解除合同。 　　
　　同时，依据我国《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，郑某可以据此要求开发商赔偿从付款之日起到实际退还房款之日的利息损失。 　　
　　在商品房买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律上或事实上履行不能，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不能影响违约责任的承担。 　　
　　依据我国《合同法》第94条第3项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。在司法实践中，对于“合理期限”的认定要区别对待，如果法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，依照法律规定和当事人的约定；如果没有法律规定和约定的，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经对方当事人催告后的情况下，合理期限为3个月；对方当事人没有催告的，合理期限为1年。 　　
　　这里需要特别指出的是，解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。我国《合同法》第95条明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。” 　　　诉讼策略分析： 　
　　结合本案的情况，可以通过如下两种方式主张权利： 　　一、买方可以向开发商主张违约责任并要求继续履行合同。本案因为开发商贷款保证金被查封导致合同无法继续履行，开发商已经构成违约，依照合同约定，买方可以向开发商主张违约责任。同时，买方可以要求开发商另行提供贷款保证金，配合买方办理贷款，继续履行合同。 　　二、买方可以向开发商主张解除买卖合同并要求赔偿损失。开发商严重违约导致合同无法继续履行，买方在此种情况下享有解除权，依照合同约定，买方可以主张解除合同并要求赔偿损失。 对比上述两种诉讼策略，不难看出表面上可能第一种情况客户获得的利益会比较多，但是本案因开发商贷款保证金被查封，工程已经处于停工状态，部分楼根本还未动工。让开发商另行提供贷款保证金显然具有相当大的难度，在此情形下，如果买方要求继续履行合同可能会存在很大的诉讼风险。因此，如果希望彻底的解决此事，建议客户选择第二种策略，要求解除合同并赔偿损失，既维护了合法权益，同时又避免了日后不必要的纠纷。 　　
　　法条链接： 　　
　　《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状
、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 　　
　　文章来源：李松房地产律师网     作者；李松律师
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