公房使用权买卖 面临拆迁怎么办
发布时间：2014-09-28
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孙强老家在陕北的小县城，十几年前大学刚刚毕业的孙强，一身的干劲怀揣着梦想，投奔在京生活的舅舅，打算在北京干一番事业。来到北京后的孙强吃住在舅舅家里，食宿无忧的他可以全身心投在在工作上，在工作中也取得了不错的成绩。时光荏苒，转眼三年时间过去了，孙强交了女朋友，也到了谈婚论嫁的年龄，再住在舅舅家也不方便。这几年孙强手里也有了些积蓄，便开始四处看房，打算在京置业。看了一段时间后，不是房子的位置不好就是价钱太高，孙强有了些无奈。舅舅看着也很着急，正巧舅舅的单位近期通知，根据舅舅的工龄及职务可以承租公有住房，但是孙强不是北京户口不具备在京承租公有住房的条件。
本来舅舅家并不缺住房，不打算要这套承租公房了，后来跟孙强说了自己的想法，现在公房由舅舅承租下来，由孙强居住使用，房屋的具体支配权利由孙强行使，如果公房可以上市交易时由舅舅配合孙强办理过户手续。但是，孙强多少还是有些不放心，毕竟该房屋是公有住房，什么时候能交易过户、国家会不会收回该房屋，都是不确定的，孙强有些犹豫。舅舅看出了孙强的心思，跟孙强说：“我是你亲舅舅，还会害你不成，你放心这房子你就安心住着，无论出现什么问题房子都是你的，不行咱们在签个协议”。后来，舅舅还真起草了个协议，大致内容就是将其承租的公房使用权卖给孙强，如果该公房可以买下过户时舅舅无条件配合。
看到舅舅这么为自己考虑，孙强也就不再犹豫，并且在协议中按购买同地段二手房的价格给付了购房款19万元，随后孙强搬入了登记在舅舅名下的承租公房内居住，并且在承租公房内结婚生子，现在孩子都已经上小学了。一家人住在这里相安无事，但是在今年年初的一个消息打破了一家人平静的生活。孙强所居住的公房纳入了拆迁范围，拆迁公告发出后，舅舅找到孙强一家，要求腾退房屋，解除当年的协议，并将购房款退回给孙强。孙强听到这个消息，如晴天霹雳般，这可如何是好？现在去哪里买房也买不起啊，舅舅这明显看到了拆迁背后的利益，现在想独占利益，而至亲情于不顾。无奈之下，孙强找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师。
律师分析
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师进行了接待，通过孙强的陈述，李松律师对孙强所经历的事情有了基本的了解。根据孙强的陈述及李松律师的执业经验。李律师对孙强所遇到的事情做了如下分析：
1.孙强与其舅舅之间属于买卖北京市公有住房使用权的关系。北京市公有住房承租人的最重要的条件就是必须具备北京市户籍及房管部门要求的其他条件，而孙强不具备承租条件，舅舅可以承租但不居住使用，将居住使用权转让给孙强，并且双方签订了协议。双方的合同关系是合法成立的，不存在无效的情形。
2.双方买卖北京市公有住房使用权，而孙强不具备在京承租公有住房的条件，并且现在该公房也不具备交易条件，双方签订的合同目的属于无法实现，无法过户到孙强名下。
3.现在承租的公房面临拆迁，舅舅在拆迁利益面前至亲情于不顾，撕毁协议。在公有住房拆迁时，承租公房的产权均会变更到承租人名下，拆迁利益由承租人所享有。现在北京拆迁后的利益是非常巨大的，所以孙强的舅舅才会不顾亲情，去撕毁协议，最重要的是为了获取拆迁利益。
4.双方签订的承租公房使用权买卖的协议，最终合同目的无法实现双方均具有过错。在整个事件中，双方均具有过错，都应该承担相应的责任，但也应该享有一定的权利。双方签订的合同如果孙强的舅舅通过法院诉讼确认解除双方的协议，应该没有什么问题，属于合同目的无法实现。但是，对于合同解除后的后果，不能仅由孙强一人承担，合同解除后如果仅仅将孙强所支付的所谓的购房款19万元退回给孙强，现在19万元在北京根本无法买房，并且根据通货膨胀的系数计算，今天的19万元与十几年前的19万元也无法相比，如此操作有违法律的公平正义之精神。故，合同即便解除，孙强也可以主张对拆迁利益进行分配，最大限度地弥补损失，而不是合同简单的解除了事。
5.对于公有住房的性质界定，目前还具有争议。现行的我国法律法规，对于经济适用住房作出的限制性规定包括司法解释等还是比较明确的，对于经济适用住房、两限房属于保障性住房，没有太大的争议，但是对于公有住宅是否属于保障性住房，目前并无定论。实践中，有人认为对于公有住宅属于保障性住房，如果承租人将其转租或者“转让”会损害社会公共利益，对于这样的合同应该认定为无效。李律师并不这样认为，现在所提到的公有住宅并不是保障最低生活收入的特殊群体而设立的制度，公有住宅的承租是我国特定历史时期为解决人民的居住状况所设立的制度。在北京，承租公有住宅的首要条件是具有北京市户口，对于收入、职务并没有过多的限定，与现行的保障性住房即经济适用住房、两限房、限价商品房相比，条件是比较宽松的，承租公有住宅不一定生活境遇非常差，对其收入情况及工作情况没有过多的限定。而保障性住房，则要求家庭的收入情况必须符合一定的标准，应该说属于特困的群体，而保障性住房主要是保障低收入人群，家庭生活困难的人群的居住条件。承租公有住宅的人群则无这些限制，或许承租人收入很高，但只要符合承租公有住宅的条件即可，故公有住宅不应该列为保障性住房体系。而对于孙强与舅舅所遇到的争议，不应该以保障性住房的标准进行衡量。
综上，双方签订的买卖公有住房使用权的合同，虽然不具有法定无效的情形，但是其合同最终目的无法实现，合同应该解除。合同解除后，根据双方的过错程度，各自程度过错责任，并且孙强可以主张因双方合同的解除而进行分配拆迁利益，进而弥补自身的损失。
律师提醒
北京市公有住房承租的相关规定，承租人限定为北京市户口，并且承租的公房原则上必须由承租人及其家庭成员居住使用，不得转租、空置，如果转租、空置则产权单位有权收回，对于公有住房的租用是有许多限定条件的，这还是要提醒承租人注意的。并且，承租公房在面临拆迁时，都会在拆迁前，将产权人变更的承租人名下，拆迁利益由原承租人所享有，而原产权人不享有拆迁利益。
现实中很多老百姓，由于对法律知识的欠缺，签订了一些无效或者合同目的无法实现的合同，在这些合同的无效或者解除后，并不是所有合同无效或解除后就没有下文了，对于这些合同还要确定无效或解除的原因，对于这些原因是由哪一方过错造成的，如何承担责任还需确定，以最大限度地维护无过错方或者过错比较小的一方的权利。一般会依据合同过错方的的过错程度来确定承担的责任，例如在房屋买卖过程中，经常会遇到受房地产市场价格因素的影响，导致出卖方或者买受方恶意进行毁约的情形发生，违约方要承担房价上涨或者下跌的损失，守约方是可以主张的，而不是仅仅解除合同或者收取违约金了事的，要考虑过错方所造成的损失，一并可以主张。
在房屋买卖交易中，律师提醒尽量购买可以自由流转的商品房，而对于保障性住房等政策性住房的房屋，在购买时需要慎重，购买权确定房屋产权清晰，没有权属争议及抵押、查封，尽量做到产权清晰、标的明确、交易合法，以保障交易的有效进行。
对于各类房屋买卖、权利转让以及大宗合同的签署均涉及到重大的财产利益，对于普通百姓生活都十分重要，建议在做出上述行为前找一些专业的法律人士进行咨询，听取他们的意见，尽量将风险降到最低，以保障各方的合法权益。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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