超3000户业主苦等8年：福州奥莱陷重生困局丨中国房地产报
发布时间：2024-09-05
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2023年12月24日，李松律师接受中国房地产报的采访，就福州天泽·奥特莱斯城市广场项目的破产清算问题进行专题解答。
2014年，福州天泽·奥特莱斯城市广场项目由利嘉集团的旗舰品牌天泽地产拿地、奥莱公司开发建设开发。项目囊括了商业、公寓、住宅等七大业态，总建筑面积达186.5万平方米，其中公寓和住宅项目共分为4期，包括38栋层高29~33层的江景住宅，7栋层高20层的江景公寓，规模和豪华程度无人能及。
2016至2017年，超3000户业主被福州奥莱这个被誉为地区最大和最高端的新房项目吸引，并购买了房屋。
2018年，由于资金链断裂，奥莱项目开始大规模停工。
2020年5月，闽侯县政府成立了福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司重整清算组，尽管闽侯县奥莱重整清算组进行了协调和努力，但情况前景并不乐观。
2020年10月，兴业资产管理有限公司接管了奥莱公司涉及的金融不良债权，项目在2021年1月曾短暂复苏，但好景不长，新的问题又导致工程的再次停摆。
2022年10月，66位业主在无望中向法院提出了破产申请。然而，据记者所了解，这一案件至今仍未获立案。
业主周伟叙述，2016年6月他以每平方米9000多元价格购买了一套88平方米住宅，当时项目尚未办理预售证，交了5万元定金。但在2018年项目获得预售证后，周伟 交完首付并办理完贷款手续后不久，项目就停工了。此外，由于时间推移，当地购房手续发生了变化，首付从两成增加到三成，贷款利率也随之上升。“算下来，一套房子要多付10多万元利息。”周伟表示。
周伟的经济负担因此加剧，不仅有每月的房贷，还要支付房租，“去年的停贷潮中我被迫选择停贷，结果银行将我征信拉黑，现在连花呗等最基本的信用消费都无法使用。”其他业主特别是自营业主，情况更为严重，有的甚至被银行起诉并列入限制高消费名单。“我们只是希望房子能按期交付，保质保量建成。”周伟和其他业主表示。
多位业主向记者透露，项目停工的主要原因是开发商违规挪用了预售资金。“按照合同，房款应该存入预售资金监管账户，但我们后来发现收款账户并非奥莱公司的预售资金监管账户。”这一发现令业主们十分震惊。
在业主提供的多份银行付款流水明细以及pos签购单中，记者注意到，收款账号并非该项目预售资金监管账户。“我们发现购买的公寓只有购房协议，也没有在政府监管部门办理登记手续并备案，很多人连发票都没有。”陈丹表示。
2018年底，陈丹和其他购买了公寓的业主找到开发商，要求签订合同并进行备案，被告知2019年初会与他们签订，但最终只有很少一部分业主补签了合同，开发商也并未履行去政府备案的程序。更复杂的是，由于公寓曾经牵扯到深圳P2P“荷包金融”平台，2019年开始，公寓就处于轮候冻结状态，这也导致陈丹购买的公寓无法完成网签程序。“最近了解到应该已经谈妥，但目前还没有解冻。”
陈丹坦言：“自从我购买了这里的房子，这几年我就一直在希望和失望之间循环徘徊，只要一天没看见房子交付，我就不敢抱有任何希望。”在这场开发商的纠纷背后，隐藏的是众多购房者的无奈和困境。
北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长、北京市盈科律师事务所高级合伙人李松告诉记者，根据法律规定，如果企业法人无法清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，可以申请破产。
他解释说：“破产重整可能是拯救濒临‘死亡’企业的最后手段。它通过各方的介入、监督执行等实现自身再次造血的功能，以恢复营业能力，最大化地保护债权人和债务人的合法权益，实现各方利益的平衡。”
但李松也表示，不是所有烂尾楼盘企业都符合破产重整的条件。首先它要满足企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。
李松还表示，如果“烂尾”企业申请破产，购房者作为债权人可以向法院申报债权。根据2023年4月20日出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，购房者的债权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权等，具有更高的优先受偿属性。
李松还提醒，虽然重整程序能够最大程度地维持困境企业的持续经营状态，但如果处理不当，也可能给持续经营价值造成损失。
