一、回迁房能否可以买卖

  李松律师认为，我们国家原则上回迁房是可以进行正常买卖的，但是如果回迁房的性质是保障房性质的回迁房那是不允许买卖的。回迁房本身不属于房屋的性质，所以一般来讲回迁房是是指回迁安置的房屋。回迁安置房大体可以分为以下五类：

1、按经济适用住房管理的住房；

2、三定三结合的房屋，三定三限三结合是指限人群、限面积、限价格；

3、经济适用房；

4、限价商品房；

5、共有产权房。

其中按经济适用房管理的房屋和三定三限三结合的房屋不属于保障性住房，剩下三种则属于保障性住房，保障性住房在契税或房产证不满五年的情况下则是不允许买卖的。

二、回迁房与普通商品房的区别

李松律师认为，回迁房与普通住房的区别主要提现在以下几点：

首先就是房屋价格的不同，回迁房由于房屋性质本身的问题，其出售的价格要更低，买房者在买房时更为谨慎，而普通的商品房则相对回迁房较高，遵从市场价格。

其次，房产过户交易的时间不一样，有一些回迁房，在房本下发不满五年的时候没法进行过户，只能在满足五年时间的前提下才能过户。普通住宅取得房产证后就可以过户。

最后是房屋交易主体不一致，购买回迁房时需要与被拆迁人签署拆迁安置补偿协议，但拆迁安置补偿协议中又会涉及到其他安置人口，其他安置人口对安置的房屋一般也享有居住使用权，因此在买卖中也需要，其他安置人口的签字确认。商品房买卖原则上只涉及到买卖双方。

三、在未取得房产证的回迁房交易中会存在哪些风险？

李松律师认为，存在以下几点风险：

  1、由于没有房产证，没法走正常的网签售房流程，所以房屋存在一房卖给多人的风险，也就是我们常说的“一房二卖”。

  2、由于有些回迁房本身在房屋产权证下发满五年后才可以上市交易，在这五年内由于买受人只是与买房人签了买卖合同并未办理房屋过户，如果售房人在收到对方购房款后又将房屋进行了抵押，房屋设定抵押权后会影响到买受人过户。

  3、如果在未到过户时间的期间内，还有可能出现出卖人因个人债务的原因导致房屋被法院查封，这种情况下作为买受人需要向法院提出执行异议来维护自己的权利。

  4、当房屋符合办证条件时，还有可能出现出卖人不去办理房产证相关手续的情况，这种情况下应当将对方列为被告，将拆迁人列为第三人及时向法院提起诉讼来维护自己的权利。

  5、还有当被拆迁人家庭之间通过分家析产的方式将已经卖给买受人的回迁安置房进行析产分割时，出卖的房屋最终由案外人取得了房屋产权，最终可能导致买卖合同不能履行下去。

  6、由于回迁房本身性质的原因，部分回迁房还面临房产证长期无法办理的情况，至于何时可以办理房产证存在诸多不确定性。

  7、当回迁房具备办证条件时，出卖人将房屋产权证办理到了其他拆迁被安置人的名下，这种情况买受人可以通过诉讼向出卖人和新的产权登记人主张权利。
 

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