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李松律师接受网易房产频道采访:《民法典》明年1月1日正式生效!当心你买到房却无权住!

发布时间:2021-02-07 浏览:

近日,李松律师接受网易房产频道采访,就新《民法典》生效后,对于房产居住权问题,抵押房屋办理过户问题,以及小区车位、电梯广告的收益归属问题进行了法律角度的深入分析。

原文链接:
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU4NjEyODg3Ng%3D%3D&mid=2247486181&idx=1&sn=682e19b314713fc74e9df7081d6a64c7&scene=45#wechat_redirect


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要点提示

  1. 买房除了拉产调,还要检查“居住权”

  2. 抵押房屋可不解除抵押直接办理过户

  3. 小区车位、电梯广告牌收益归业主所有

 

随着十三届全国人大三次会议正式表决通过了《民法典》,从2021年1月1日开始,我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。

 

这部法典之所以让大家如此关注,是因为他将物权法、合同法、担保法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法等全部打通,形成了1+1>2的效果。

 

与此同时,这部法典在涉及房地产相关的条例部分也都进行了较大的改动,包括专门增设了“居住权”,以保护和满足特定人群的居住权利;规定住宅建设用地70年使用权期限届满后自动续期;小区共有部分收入归属问题;抵押房产可以再次交易等。

在上述众多调整条文中,居住权这一新型用益物权的入典可以说是此次《民法典》的亮点。这一概念在国内提出已经有几十年时间,但因备受争议并未落地,物权法立法时也曾先写入后删除。而现在,新《民法典》中从第366条到371条条文均与居住权相关。

 

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居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配,从而满足各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。

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根据新规,居住权无偿设立,自登记时设立,不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。

 

换言之,房子只要设立了“居住权”,即使没有房产证,居住权人也可长时间乃至终生居住。而对于居住权的期限的设立,可以是5年、10年、20年,也可是终生。如果是终生有效,那么不到居住权人去世,居住权就不会消失。

 

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权,也无法改变“居住权”已经存在的现实,没有权利赶走居住权人。

 

简单来说,只要是设立了居住权的房屋,其在市场中的自由处置就会受到限制,这样的背景之下,购房者又应该如何保障自己购买类似房子后的权益?是否可以在购置时提前约定特别的条款来保障自己的权益呢?

 

北京市东元律师事务所合伙人李松在接受网易房产专访时给出了肯定的答案,在他看来,按照《民法典》的规定,居住权须以书面形式订立合同,同时向登记机构进行登记设立。

 

因此对于购房方来说,在购房的时候,首先应当向相关登记机关查询房屋是不是有居住权,如果确认有居住权,购房者可以和出卖者,居住权人订立一个三方的协议,明确房屋出卖的事实,并对居住权人如何补偿进行约定,以避免将来发生争议。

 

合同应当约定产权人和居住权人对房屋的出售知情并同意,同时,合同需约定由谁对居住权人的权利进行补偿,补偿金额是多少,同时应当约定在补偿之后,对于产权人和居住权人之间的任何争议,都与购房者无关。”李松进一步补充道。

 

此外,因为居住权的设立本来就是产权人和居住权人达成的合同约定为基础的,不论产权人因为什么原因后悔,其都可以与居住权人进行协商,来解除或者缩短居住权期限,同时,应当注意的是如果协商一致对居住权的期限进行变更的,应当在登记机构办理变更登记,以免将来发生不必要的争议。
 

一般普通人买房都会通过银行借款的方式来购买,而银行往往会要求办理房产抵押手续,什么时候还清银行的钱,银行便可以为我们解除抵押,同时,房产也可以上市进行销售。而《民法典》实施之后,已经抵押的房屋,可不解除抵押而直接办理过户。

 

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根据《民法典》物权编第406条第1款规定:“抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

 

民法典物权编第406条第2款规定:“抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。”

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这两条法规的意思是,房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。即设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖。抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人(一般指银行)同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

 

那么,对于抵押房产的受让人,是否可以在前债务人未偿还清债务的情况下,再次将该房屋进行抵押/通过申请房贷来购买?如果可以再次申请房贷业务,房贷利率又该如何进行计算呢?

 

“是否可以二次抵押或者申请房贷,首先需要对以往的抵押所对应的债务及房屋本身的市场价值进行对比。如果以往的抵押所对应的债务和房屋的价值相差无几,则不能再做二次抵押或申请房贷。若相差甚远,还有不小的差额,可以视情况进行二次抵押或申请房贷。北京市金诉律师事务所主任王玉臣表示。

 

王玉臣进一步指出,虽然一般而言,可以未经抵押权人同意就转让产权,但是转让后,抵押权依旧存在,抵押权人依旧可以行使抵押权,抵押权的实现不会因为所有者发生变化而变化。

 

如果抵押权人发现转让抵押的财产可能会影响到自己将来抵押权的实现的,若能有证据证明这种担忧的发生,可以要求抵押人将抵押物的转让所得提前用来清偿债务或者提存,以保证抵押权的实现。这其实是从预防的角度上,避免抵押权在未来实现的时候受损。

 

李松也表达了类似的看法,他表示,目前尚没有法律法规规定,抵押房产的受让人不能对抵押房屋进行再抵押或者申请房贷来进行购买。

 

“但是应当注意的是,如果进行二次抵押,可能房屋抵押获得的贷款会受到影响,不像首次抵押那样贷的金额一样多。如果可以再次申请房贷业务,因为贷款人不是同一个人,房贷利率不会受到影响。

 

此外,网易房产从房管局、交易中心等多个渠道了解到,如果真的想要购买这种被抵押的房产,购房者依旧会受到相关限购政策的制约。

 

小区车位、电梯广告牌收益归谁?

扣除合理成本后归业主共有

 

此次《民法典》生效后,与每个人密切相关的还有涉及物业管理的相关内容。

 

第273条明确指出,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。这就意味着,不论是否使用共有部分的资源,都必须承担该部分对应的义务。比如小区里的草坪,即使可能用不到它,但法律默认你有和其他业主共有和共同管理它的权利,也承担着管理它的义务和责任。

 

增设第282条,明确利用共有部分产生收入在扣除合理成本后为业主共有,将有效减少关于共有收益归属的争端。

 

在关于物业费方面,业主不能以未接受或者无需接受为借口,拒交物业费,但是这有一个前提,就是物业必须照约定和有关规定提供服务,而按期公布各项支出、收入恰恰是《民法典》中“物业合同”的规定部分,因此,假使物业没有向业主公布以上提及内容,业主在2021年1月1日以后,有权拒交物业费。

 

此外,《民法典》将业主大会的表决机制进行了调整和完善,提高了业主对小区事务的自主决定权。
 

与旧法对照可见,后者在第二项中删除了建筑物及其附属物的前提,等同于扩大了业主可制定修改的管理规约范围;将筹集和使用维修资金拆分为两个单独项,新增改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的决定权,将社区内过去多由物业进行的多种经营放权给了业主,进一步强化了业主的权利范围。

 

可以说,此次《民法典》中调整变动内容,让业主和物业的权利、责任和义务都得到了进一步明确和规范,也帮助整个物业行业迎接新时代与新的挑战。

 

当遇到物业相关问题,业主和物业服务人都有了合理合法的依据来寻求有关部门协助,维护自身利益,各方责任、权利、义务等都更为明朗,定位也更清晰,而真正好的物业公司也能凭借自身管理能力在这样的大环境中脱颖而出,为自己挣得一席之地。

 

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