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李松律师接受华夏时报采访:长租公寓“爆雷潮”追踪

发布时间:2020-11-23 浏览:

近日,李松律师接受华夏时报的采访,就近期社会关注的小鹰找房爆发资金链危机,老套路“高收低租”“长收短付”杜而不绝事进行专业角度的点评。

 

【以下是采访原文

 

摘要:近期,有众多广州的房东向《华夏时报》记者反映,房子托管给小鹰找房后,平台已经拖欠了一个多月的房租。引发的连锁反应是,房东无奈开始清退租户,租户在交了一年的房租之后,仍然面临着被断水断电,甚至被迫搬家的境遇。

近期,有众多广州的房东向《华夏时报》记者反映,房子托管给小鹰找房后,平台已经拖欠了一个多月的房租。引发的连锁反应是,房东无奈开始清退租户,租户在交了一年的房租之后,仍然面临着被断水断电,甚至被迫搬家的境遇。

在小鹰找房资金链危机的背后,是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”的模式,有专家分析,企业长期现金流无法转正的话,会面临资金链断裂的风险。

租客面临无家可归窘境

本来想着托管出去省点心,没想到却遇到了平台拖欠房租的问题。房东李楠(化名)告诉《华夏时报》记者,自己的房子在广州珠江俊园,5月份的时候接触到小鹰找房,将房子以7600元的月租金托管给了广州小鹰不动产管理有限公司,在两个月的空置期后,收到了两笔租金,在9月1日收到第二笔租金之后,就再也没收到过房租了,目前平台已经欠租了一个多月。

李楠和租客来到小鹰找房广州办公室,发现已经有很多人在维权,要求退租、退钱和交房租,工作人员告诉他们:“公司资金出了问题,现在给不出房租了”。小鹰找房给出了两种方案:一种是房东、租客、平台一起签三方无责解约协议,租客的钱在11月15号退还;第二种方案是合同继续,但房东9月-12月的租金要到12月开始分6次支付。

“小鹰的工作人员一口咬定现在没钱,说要报警、要去法院(告状)随你们。”听到这样的说辞,李楠表示难以接受,其表示:“业主很多是要还贷款的,租客交了一年的租金也不容易,小鹰找房将平台的欠租问题转成了业主和租客之间的矛盾,其实业主和租客都是受害者。”

“这次血亏,实在是不想再折腾了”,家住广州的张君(化名)告诉《华夏时报》记者,今年7月12日,自己通过小鹰找房的业务员锁定了一套房子,租金3150元/月,并与广州小鹰不动产服务有限公司签订了一年的合同,交清了一年共44100元租金。但仅仅住了两个多月,10月9日晚上,张君就收到了房东的电话。“房东说没有收到平台当月的房租,如果一周内还收不到钱将停水停电,让我们搬走。”张君说。

张君10月11日来到小鹰找房广州办公室询问情况,得到的反馈信息是,平台在短时间内无法支付房东房租,租客可以解约,剩余租金从2020年12月份开始,分6期支付。10月23日,小鹰找房的业务员告诉张君,自己已经离职了,平台还欠自己两个月工资没发,也在走法律途径要工资。

同张君一样,遇到问题的房东、租客还有很多,《华夏时报》记者加入了一个广州小鹰找房的维权群,群内房东、租客加起来已经近500人,小鹰找房平台的资金链问题开始暴露出来。

对此,《华夏时报》记者欲就欠租事件涉及的人数、金额、后续处理方式等方面对小鹰找房方面进行采访,经过多方联系,广州小鹰不动产服务有限公司、上述公司相关负责人、深圳小鹰房屋租赁有限公司的电话全部未能打通。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示,长租公寓行业的隐患在前两年已经有所体现,租金贷是长租公寓第一轮问题爆发的导火索,在此之后市场对于长租公寓趋于谨慎,不少机构开始撤场,尤其是部分房企旗下的长租公寓出现明显收缩。这个行业由于过度追求规模化,极有可能产生非理性收房的现象,以致风险不断积聚,最终导致资金问题爆发。

“高收低租”与“长收短付”

值得注意的是,在小鹰找房资金链危机爆发的背后,是其大量房源存在的“高收低租”“长收短付”问题。

租客张君表示:“我们租的这套房子月租金是3150元,当时小鹰找房的业务员介绍了几种付款方式,明确说年付要便宜很多,月付的话租金接近4000元/月,半年付大概3600元/月,如果年付的话月租金就可以降到3150元了,这个价格比市场价要便宜一些。而小鹰找房给房东方面的月租金是4500元。”

房东李楠也告诉《华夏时报》记者,当初和广州小鹰签了三年合同,月租金为7600元/月,在房租发生拖欠之后,联系到租客才发现,平台租给租客每个月仅5500元。

“高收低租”之外,在付款方式上,小鹰找房采用了“长收短付”的方式,对大部分租客收取了一年的租金,而对房东的租金为一月一支付。在《华夏时报》记者对多个房东和租客采访中发现,“高收低租”“长收短付”被应用在众多房源上。

对此,张波分析,长租公寓行业过度追求规模化,导致在快速扩张过程中产生了“高收低租”“长租短付”等问题,通过打时间差,来延缓现金流风险的爆发。非正向现金流的经营性企业都存在潜在风险,长期现金流无法转正的模式更是风险的集中地。

行业亟需强力监管

房东和租客面对租金拖欠的问题时,应该如何保障自身的权益呢?北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉《华夏时报》记者,租客和房东遇到这种问题的话,因为租客和房东之间没有签订租房合同,双方都只能依据合同关系找中介平台。

如何才能避免陷入类似小鹰找房这样的漩涡呢?李松提示,租客租房时,应当先做个调查,看看房子的市场价,如果租房价格过低于市场价格,就应当谨慎了,不要为了占小便宜而造成不必要的损失。租客租房时,还应尽量选择经营规范、实力较强的中介机构;签订合同时,要仔细查看各类协议文本,谨慎签字并妥善保护个人信息,谨防掉入披着“分期”外衣的“租金贷”陷阱。

实际上,官方已经开始意识到长租公寓目前面临的市场风险,8月17日,杭州市发布了住房租赁资金监管新政,9月7日,住建部也发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,文件对租赁企业的行为做了多项约束。

频繁出现资金问题的长租公寓,需要哪些强有力的监管措施,才能杜绝风险呢?张波分析,一是对于租赁房源合规性的监管;二是加大对长租公寓等租赁运营机构的监管,重点在易产生问题的资金层面,通过准备金或保障金等制度来有效约束行业,减少市场产生风险的机率;三是对于租金波动的监管,各地需形成有效的租金指导价格,有序规范租金,才能保障租赁市场稳定运行。

(应受访者要求,文中出现房东、租客名称为化名)

采访原文链接:https://www.chinatimes.net.cn/article/101405.html

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