城市广播 | 父亲私售未成年儿子无证房屋，买卖合同有效吗？
发布时间：2020-10-12
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2020年10月10日，李松律师做客北京城市广播“京城帮帮团”节目，向听众朋友介绍了父亲私自将未成年儿子所有的尚未取得房产证的房屋出售后，在尚未交付房屋的情况下卷款而逃，该房屋买卖合同的效力问题。
2017年，叶某和丁某经人介绍相识并结婚。次年2月，儿子小叶出生。婚后两人经常因家庭琐事争吵。2019年7月，双方协议离婚，《离婚协议书》约定儿子小叶由叶某抚养，以后村分财产均归儿子小叶所有。之后，叶某、丁某、小叶在村中以户为单位分配得到了一套120平方米的房屋（土地为国有划拨性质），但房屋至今未取得产权证。去年7月，叶某以20.8万元的价格将房子卖给了邻村的王某，双方签订《套房买卖协议书》，协议书上叶某、小叶的签名都是村里中介人所签，签名上的按印均为叶某所按。协议签订后，王某按约向叶某支付了购房款，但不能实际占有和使用房屋，而叶某拿到购房款出具收条后就联系不上了。
王某一纸诉状将叶某、小叶告到了三门县法院，请求判令叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》，将房屋交付给王某。这份《套房买卖协议书》到底有没有效？
第一，关于没有房产证的房屋买卖合同的效力。首先需要明确的是，没有房产证的房屋原则上也可以买卖，其房屋买卖合同有效，只是双方无法过户。此类房屋买卖中最为典型的是回迁房的买卖，回迁房在原则上是可以买卖的，但需要关注房屋的性质，如保障性住房则不能买卖。
第二，本案中的房屋买卖合同有效。涉案房屋虽然尚未取得房产证，但据前述第一点可自然推定该合同有效。另，该房屋虽然归小叶所有，但小叶是未成年人，其父叶某是小叶的法定监护人，可以行使法定代理权将房屋出售，合同上签名的按印均为叶某，所以该合同成立且有效，应当继续履行，王某要求叶某、小叶交付房屋诉讼请求合法正当。
第三，例外情形。若小叶及其母亲能够证明第三人王某与叶某恶意串通，故意损害小叶的合法权益，例如二人合谋将低价售卖并将房款挪作他用，那么该买卖合同无效。如果无法举证，则该合同有效。
此外，本案中，叶某将房屋出售后将房款自用，侵害了小叶的合法权益，小叶的母亲作为小叶的监护人，亦可行使法定代理权代小叶向叶某追讨房款。
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