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李松律师接受“焦点地产”采访,就““质量标杆”万科为何频现质量问题?”发表法律意见

发布时间:2019-08-09 浏览:



         北京市东元律师事务所合伙人律师李松接受“焦点地产”采访,就““质量标杆”万科为何频现质量问题?”发表法律意见。
         7月15日-17日,北京市住建委依据市民投诉和媒体报道对昌平区的三个项目销售现场进行突击检查时发现,万科翡萃家园项目因为存在“地下库房宣传用途与规划用途不符”的问题赫然在列。据悉,万科翡萃家园是位于昌平区北七家镇的一处70年产权的共有产权房项目,规划地上建筑面积43.1万平方米,销售均价2.1万元/平方米。此前,该项目的样板间地下室曾被精装成酒窖和影音室,在住建委”撤销与现场不实宣传材料、拆除现场户型模型”的要求下,目前,项目样板间已经关闭,对外宣传口径也发生了变化。不仅如此,焦点地产新闻了解发现,万科的项目质量问题在广佛地区、四川成都以及重庆、济南等多区域都有发生,素来以“质量标杆”著称的万科正在陷入“质量门”。佛山近5800套公寓项目涉嫌"虚假宣传"万科多区域项目业主拒绝收房在佛山,公开报道显示,近期交房的万科金域中央项目接到业主投诉,不少业主表示,"销售时,营销中心、售楼人员和宣传单页中多次暗示该项目是可以用来住的,但是收房时却得知,项目的房屋规划是办公用房,不能够用来居住"。一份来自佛山市南海区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局南海分局联合发布的《告知书》显示,该项目所涉宗地为公开出让,土地出让时设定的房屋规划条件中并没有"公寓式办公用房"一项,并且出让之后不可以随意变更,万科因此陷入了“虚假广告宣传“的舆论风波,近5800套公寓住房涉嫌“商住“变“商办“的风险。
         在重庆,《界面新闻》报道,6月30日至7月5日,恰临万科·金域华庭收房,项目的268户业主中仅有不到20户同意收房,超90%业主拒绝,拒绝收房的业主联名签字,要求万科对小区内使用的新工艺"轻钢龙骨隔墙"进行更换。万科相关负责人介绍,在金域华庭项目中使用的"轻钢龙骨隔墙"是万科的一次新尝试,但是业主并不满意,并希望换回传统的实体砖墙。“重庆的湿度常年高于70%,无机复合板受潮以后能否持续承重?如果悬挂的吊柜、空调、电视机掉落,会不会影响人身安全?”业主表示。值得一提的是,6月以来,包含万科·御澜道、万科·重庆天地及万科·金域华庭等在内的至少三个重庆地区项目都曾因为装修瑕疵、减配降标、虚假宣传等问题不断被投诉。巧合的是,这三个项目曾经分别被重庆万科定义为“豪宅标杆”、“地标性项目”以及“重庆第一个现房销售标杆项目”来进行推广,且定价在重庆市场上都在属于高位以上。在深圳,作为万科旗下“梦享家2.0”装修理念第一个落地的小区,位于深圳龙岗区布龙路与吉华路交汇处的万科麓山四期项目,也被业主投诉出现了与销售宣传时存在的“货不对板”问题。业主表示,房屋售卖宣传时提及的“小区主入门口喷水池景观”、“E栋公寓门直升电梯”以及“妈咪休息室”、“图书馆”、“棋牌室”等室内休闲场所在交房后都不见了踪影。焦点地产新闻梳理发现,放眼全国,近两年,包含三亚、济南等区域在内的多个万科新面世项目中均发生过“拒绝收房”的情况,且以中西部区域最为集中,有业内人士因此对焦点地产新闻表示,“万科已经很久没有造出过对得起价格的产品了”。北京东元律师事务所李松律师表示,“虚假宣传”是目前业主购房时最容易面临的问题,如果开发商在楼盘售卖的宣传单页中对于生活居住方面作了具体说明,那么开发商的销售宣传就构成了合同要约,可以视为合同的内容。因为开发商欺骗致使业主购买住宅居住的目的不能实现,业主可以要求解除合同,也可以要求开发商承担相应的违约责任。昔日"质量标杆"跌下神坛业内:"高周转"开发模式后遗症“万科真的很久没有造出过对得起价格的产品了吗?昔日‘质量标杆’正在跌下神坛?”,面对焦点地产新闻的疑问,一位不愿具名的评论人士表示,“今年以来,万科的整体业绩和排名均出现了下滑,开发节奏很快,'高周转'使得万科放松了对于质量的管控。另外,近年来,万科在多元化布局上牵扯了过多的精力,使其对于传统住宅的监管力度也有所放松,在这方面,万科确实应该引起重视”。来自克而瑞研究中心的数据显示,2019年1-6月,万科的权益销售金额为2009.6亿元,而在2018年上半年,这一数字为2121.1亿元,同比下降5.26%。年初开始,万科推翻了内部执行多年的考核框架,将"利润"提到了销售额、回款率之前,作为最高的考核权重。业绩下滑的压力下,加快布局,回归地产“主航道”,回归“地产龙头老大”的位置,被万科提到了更加重要的层面。
         一位市场观察人士表示,"多年以前,万科就曾经是'高周转'模式的领头羊,'5986'是万科'高周转'的数字代码,也就是说,'5个月拿地动工、9个月销售、首月出售8成,并且产品必须6成是住宅’"。可惜的是,该人士表示,"不论房子盖的多快,卖的多快,但总要有限度,一旦超过了这个限度,就会造成事故和质量问题,‘房住不炒’的强调控政策背景之下,激进扩张的企业都将尝到苦果,‘质量门’事件,就是万科激进扩张的后遗症”。焦点地产新闻查询发现,在万科出现质量问题较多的项目所在区域,万科都进行了“激进”的扩张。以佛山为例,公开资料显示,万科2004年进驻佛山以来,拿地动作一直很迅猛,并且逐渐成为全面布局佛山五区的房企中为数不多的一个。克而瑞数据显示,仅在2019年上半年,万科就斥资35.9亿元拿下了佛山南海、禅城两宗住宅用地,跃居区域拿地金额榜首。同时,万科还以81.70亿元的权益销售金额位列2019年1-6月佛山房企销售金额排行榜榜单的第二名。重庆也是如此。一名万科工程人员曾向《界面》表示,“正是由于现房销售的压力,为了保证项目节点和工期,万科才选择了采用新工艺,而在金域华庭项目中使用的'轻钢龙骨隔墙'是'预制内墙体'的一种,目的就是要用更高效的手段来建造房子"。数据显示,在重庆万科隶属的万科中西部区域,也是万科四大区域中销售金额增长较快的区域,万科2018年年报中,去年一年,中西部区域的销售额首度突破千亿,达到1304.6亿元,占据整个万科集团销售总额的21.5%,但是在今年的交房期间,区域内的项目却频繁出现了质量问题。诸葛找房分析师岳萌萌认为,"高周转"近些年越来越热,并且,越来越多的开发商开始推行越来越快的周转,从 “5986”到现在“456”,甚至目标做到“345”,即使看起来需要精打细磨的高端项目,也被很多开发商期望做到6个月开盘销售,甚至追求更短。但是,建筑质量除了依赖工艺之外,还需要“慢工出细活”的“工匠精神”,尽管追求利润是企业的本质,但是,严格的标准与监管体系,以及对违规行为进行的严厉惩处也必不可少。万科面临“规模”和“情怀”新选择质量问题频出的万科正在面临“规模”和“情怀”的新选择。彼时,在竞争对手“碧桂园”等均在一味追求“规模和利润”的路上狂飙突进时,万科创始人王石还曾公开表示,“第一固然好,但是你质量好了,只是排第三,有什么不好呢?总比质量不好的第一好得多”;“如果万科一意以利润为导向,那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机,最终被消费者所抛弃”。一个典型的案例是,为了践行优质服务的理念,时任万科第一任物业经理陈之平曾经怀揣着抹布,准备随时对小区进行清洁;万科地产总经理姚牧民还曾亲自试喝小区内游泳池里的水,以证明万科优质的物业品质无可挑剔。精益求精的服务意识和匠心精神,让万科一度被标榜为“业内标杆”,并引发了国内房地产商的集体效仿。但是,今年以来,高喊"活下去"和"回归基本盘"的万科加大了在一、二线城市的扩张布局,陷入了"规模"、"利润"与"情怀"并存,以及如何优先排序和选择的问题。根据焦点地产新闻的统计:6月20日,万科曾单日斥资77亿元揽下重庆、宁波两地4宗地块;7月15日,万科再以31.49亿元摘得江苏南通的一宗住宅用地,楼面价18406元/平米,溢价率为44.92%;7月18日,万科以16.19亿元的上限价格夺得温州瓯海的一住宅用地,楼面价7809元/平米,并配建5600平米的保障房,溢价率30.15%。来自观点指数研究院的统计也显示,2019年至今,万科在一、二线城市的布局比例超过八成,新增土储建面超1000万平方米,逐渐成为上半年布局一二线城市拿地最多的企业之一。快速扩张带来了对项目质量的忽视。据悉,万科陷入“质量门”的项目区域,大多业绩承压。在南方区域,财报显示,2017年,该区域的销售额为1515亿元,销售占比28.60%,次于上海区域和北方区域;2018年,这一销售额降至1434亿元,销售占比23.64%,逊色于上海区域,也是万科四个区域中唯一一个在2018年出现销售下滑的区域;而在2019年第一季度,南方区域却在销售面积和销售金额、开工面积等方面再次出现了下滑,一季度,南方区域共计开工625万平方米,远低于其他三大区域,销售额265.8亿元、占比17.8%,排在四大区域的倒数第一。凭借屡被诟病但一直推行的“高周转”模式,昔日屈居万科之下的碧桂园迅速实现了业绩上的提速,并连续多次在整体销售额上超越了万科。2019上半年,克而瑞统计显示,碧桂园以3895.4亿元的全口径销售额,远超第二名万科的3349.3亿元,之间差距逾500亿元。地产白银时代,迫于规模和业绩压力的万科会不会重提“高周转”,步入单方面追求“规模和利润”的后尘?
         值得一提的是,就在今日(7月25日),万科刚刚以楼面价13240元/平米,总价22.64亿元的代价摘得了位于珠海市金湾航空城滨海商务区的一块商住用地,溢价率33%。同日,在成都,万科以楼面价8600元/平米的代价竞得成都新都区大丰街道XD2019-05(252)地块,溢价率38.7%,净用地面积87034.15平米;在浙江嘉兴海宁市,万科以上限价18.79亿元竞得海自然字19075号、海自然字19076号地块,溢价率69.89%,两宗地分别激战超300轮。仅7月25日一天,万科就将至少四块土地收入了囊中。
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