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房地产合作开发纠纷案例

房产开发协议中约定一方放弃房产所有权的,不能再要回

发布时间:2019-05-14 浏览:

原告通宇公司诉称:
   北京市顺义区仁和镇石各庄村旧村改造工程是改善村民居住条件、振兴区域经济的一项工程。现石园北区就是该工程的成果之一。该工程由仁和镇政府主导,原则是引资开发建设,就地完成纳税。在这一原则下,原告与作为顺义仁和镇属企业的被告进行了合作,该旧村改造工程由原告一方以被告名义实施,被告作为名义开发主体,为原告一方顺利完成征地拆迁、开发建设、销售等提供必要的协助与配合;仁和镇政府作为被告的上级单位,则对依法开发和纳税、区域稳定等重大问题给予监督、指导和协调。涉案国有土地的开发建设亦是上述原则下进行的,土地使用证登记在被告名下,取得该土地的一切费用如土地出让金及其他税费均由原告交付。该宗土地的开发现状是已经完成一期工程两栋住宅楼的建设且大部分已经销售,二期尚有该两栋楼地下车库及一栋商住楼及其配套工程在初步建设中。施工、销售等均以被告名义由原告实际完成,各种税费均由原告负责支付和交纳,销售房款等收益亦由原告享有。2016年12月30日,双方签订协议,终止双方合作,有关开发建设的手续变更问题通过法律途径解决。现诉请至法院,要求判令:1、确认位于北京市顺义区石园北区东北角的国有土地使用权(京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证记载的土地)归原告享有;2、被告协助原告将京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证记载的国有土地使用权变更登记至原告名下;3、诉讼费用由被告负担。

被告达成公司辩称:
    对原告陈述的事实理由认可,同意原告的诉讼请求。

法院查明:
   2003年10月,北京市京达建筑工程有限公司(以下简称京达公司)与达成公司就石园北区第九期开发建设项目开会,会议内容为,以达成公司名义拿地,京达公司一方需着手设立关联房地产公司,由新设房地产公司作为实际开发主体,新设房地产公司成立前的一切开发费用(如土地出让金、纳税等)均由京达公司一方先行垫付。在新设房地产公司成立后,均由新设房地产公司承受……会议纪要显示参加单位还有仁和政府,但只有达成公司以及京达公司盖章。京达公司的股东成立了通宇公司。
   2004年7月14日,达成公司与北京市顺义区国土资源和房屋管理局签订了编号为京顺地出[合]字(2004)第xx号北京市国有土地使用权出让合同,约定以出让方式将位于顺义区石园北区面积为12000.64平方米的土地(以下简称涉诉土地)出让给达成公司,出让价格为4320000元。2004年7月,北京市顺义区人民政府为达成公司发了编号为京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证。
   2005年2月,达成公司(甲方)、通宇公司(乙方)、京达公司(丙方)签订了《情况说明》,内容为甲方与丙方已按照2003年《会议纪要》精神进行石园北区第九期项目开发建设,鉴于丙方筹备设立的关联房地产开发企业已成立(乙方)。现三方共同确认,自乙方成立之日起,原由丙方支付的一切开发费用及对甲方的一切其他权利义务全部由乙方承受。自乙方成立之日起,乙方以甲方名义进行项目开发建设,双方积极配合确保工程顺利完成,双方权利义务参照第八期项目双方的有关协议精神执行。达成公司(甲方)与通宇公司(乙方)签订了《协议》,该协议约定,因为尚有地下车库和新增的7号楼项目待建,土地出让金已由乙方付(以甲方名义)故双方达成如下协议:1、仍以甲方名义开发建设,由乙方出资并实际开发。甲方不作任何人力、物力的投入。开发过程中应由甲方支付的一切费用(建安费、各种税等)均由乙方自行承担,甲方只在乙方办理相关手续需要时,为甲方提供必要协助(如盖章)……4、与7号楼项目有关的一切权利均属于乙方,一切义务也属于乙方,均与甲方无关。2016年12月,达成公司与通宇公司签订了《终止合作协议》,内容为由于双方合作开发石各庄村旧村改造工程整体目标已经实现,经双方友好协商,双方均同意终止合作,并达成如下协议:1、自本协议签订之日起,终止双方关于石园北区第九期项目开发建设的合作关系。2、有关权利义务的确认和变更通过法律途径解决。3、其他问题本着不影响建设施工顺利进行的原则处理。
   通宇公司提交了北京市国土资源局顺义分局出具的432万元土地出让金的收据、付款人为达成公司的一般缴款书、中国农业银行转账支票存根,证明涉诉土地的出让金由其支付,票据亦由其保管。达成公司对此予以认可。
   关于涉诉土地的开发现状,通宇公司称涉诉土地位于石园北区东北角,北到顺平路东至石园北路,该土地分两期开发,一期为住宅楼两栋已竣工即石园北区甲21号楼、乙15号楼,二期为石园北区7号商住楼及地下车库,尚未施工,处于施工准备阶段。达成公司对此认可。
   另查,通宇公司曾于2015年将达成公司起诉至本院,要求确认石园北区85号楼(×京房权证顺字第××××号)归其所有并要求达成公司协助其办理所有权转移登记手续。本院经审理认为“原、被告双方共同合作开发房地产,涉诉房屋被包括在该房地产开发项目范围内。原、被告作为建造涉诉房屋的主体,因自然建造行为而取得所有权。鉴于双方签订《合作框架协议》时约定:本工程所需全部费用,包括拆迁补偿款、土地出让金、建安费等均由原告承担,被告不承担任何费用,不投入任何资金,不享有物业权利和收益。该约定表明,被告对该房地产开发项目中所建造的房屋已明示放弃所有权,又因为诉争的北京市顺义区石园北区85号楼包括在该房地产开发项目范围内,故被告亦明示放弃了北京市顺义区石园北区85号楼的房屋所有权。上述房屋的所有权应当由合作开发的另一方北京市通宇房地产开发有限公司享有”,故本院作出了(2015)顺民初字第xx号民事判决书,支持了通宇公司的诉讼请求。双方均未上诉,该判决书已经生效。
   以上事实,有当事人陈述、北京市国有土地使用权出让合同、京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证、会议纪要、情况说明、协议、终止合作协议、收据、一般缴款书、中国农业银行转账支票存根、(2015)顺民初字第xx号民事判决书等证据在案佐证,可以作为认定案件事实之依据。

法院判决:
   一、位于北京市顺义区石园北区编号为京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证记载的国有土地使用权归原告北京市通宇房地产开发有限公司享有;
   二、被告北京达成房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京市通宇房地产开发有限公司将编号为京顺国用2004出字第xx号国有土地使用证记载的国有土地使用权变更登记至原告北京市通宇房地产开发有限公司名下。
 

 

北京市东元律师事务所李松律师(13718881929)认为:

  《中华人民共和国物权法》第三十三条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案中,达成公司与通宇公司通过合作方式,由达成公司以出让方式取得涉诉土地使用权,土地出让金以及实际开发利用均是由通宇公司承担,双方签订的一系列书面协议对此也作出明确约定,该行为不违反法律的强制性规定。李松认为,达成公司亦认可涉诉土地的实际使用权人为通宇公司并同意协助办理转移登记手续,故本案涉诉土地的使用权由通宇公司享有,达成公司应当配合通宇公司办理国有土地使用权证的变更登记手续。

 

   李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。