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        上诉人北京旋某特传动技术开发有限公司（以下简称旋某特公司）因与被上诉人北京某松投资实业公司（以下简称某松公司）、被上诉人北京密云经济某发区总公司（以下简称某发区总公司）合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民（商）初字第6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旋某特公司的法定代表人王金宁及委托诉讼代理人徐俊杰、被上诉人某松公司的委托诉讼代理人张策、刘金彪、被上诉人某发区总公司的委托诉讼代理人张策、杜超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
         旋某特公司上诉请求：1.撤销（2015）密民（商）初字第6521号民事判决，改判某松公司、某发区总公司继续履行合同义务，即协助旋某特公司办理《投资合同书》项下4.97亩国有土地使用权变更登记手续和789平方米厂房所有权登记手续；2.判令某松公司、某发区总公司支付违约金1600000元。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。第一，一审判决认为2015年3月某松公司把争议的4.97亩厂房交给旋某特公司使用就是完成了《投资合同书》约定的主合同义务属严重错误。1.国有土地使用权的变更和房屋所有权的转移都属于不动产物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产转移未经登记，不发生效力。我国现行法律关于不动产采用的是登记要件主义，区别于《中华人民共和国物权法》第二十三条规定的动产物权变动。某松公司的合同义务是为旋某特公司办理登记手续，使旋某特公司成为4.97亩国有土地的使用权人和789平方米厂房的所有权人。一审判决认为占有和使用就是权利人已经变更为旋某特公司，已经履行了主合同义务，是错误的，是用动产物权变动规则评价不动产物权变动规则。2.一审查明，某发区总公司于2014年把诉争土地使用权办理在自己的名下，还强调保留收回使用的权利，说明一审判决前后矛盾。3.一审判决所认定的旋某特公司对土地和厂房的占有和使用权，是物权部分权能的权利，处分权才是核心。而从一审查明的事实看，处分权仍在某发区总公司手中，某发区总公司仍是诉争土地和厂房的权利人，充分说明了某松公司并没有履行《投资合同书》的主要义务。第二，某发区总公司的《说明》证实某松公司是取得其授权与旋某特公司签订《投资合同书》的，现在诉争土地使用权登记在其名下，当然能继续履行合同义务。第三，某发区总公司在约定的一年期限内没有为旋某特公司办理登记手续，反而违约多年后登记在自己名下，严重违反了合同约定，应当支付违约金。
        某松公司辩称，不同意旋某特公司的上诉请求，同意一审判决。某松公司已经履行了合同义务，也未违反合同中约定的条款。请求法院驳回旋某特公司的上诉请求，维持原判。
某发区总公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。
        旋某特公司向一审法院起诉请求：1.要求某松公司继续履行旋某特公司与某松公司于2005年2月16日签订的《投资合同书》,将涉案土地及房屋的产权办至旋某特公司名下;2.要求某松公司支付违约金1600000元；3.案件受理费由某松公司负担。
        一审法院认定事实：2005年2月16日，旋某特公司、某松公司签订《投资合同书》。合同约定，某松公司同意将密云区工业某发区规划范围内4.97亩国有土地使用权及其地上建筑物789平方米厂房所有权有偿转让给旋某特公司，用于企业生产经营，土地使用年限为五十年。土地使用权及房屋所有权转让价款及支付方式为：旋某特公司按每亩180000元的标准向某松公司支付土地款共计894600元、购房款705400元，合计1600000元。其中土地款含开发补偿费、给水排水污水并网费、新增建设用地有偿使用费、复垦费、防洪费、耕地占用费、土地管理费，不包含电力设施配套费、蒸气、天然气、供暖并网费及土地出让金。合同生效后5日内支付某松公司500000元；2005年12月30日前支付500000元；2006年10月1日前支付500000元，待土地手续批准后，某松公司协助旋某特公司办理完手续10日内，旋某特公司付清余款100000元。旋某特公司受让该土地后，该宗土地手续可以办理时，某松公司协助旋某特公司与密云区土地主管部门签订《国有土地使用权出让合同》，旋某特公司按照有关部门要求的土地价格标准补缴土地出让金。某松公司完成上述款项后并按《国有土地使用权出让合同》及本合同要求开发土地完成且该宗土地手续可以办理后120个工作日内，某松公司协助旋某特公司办理《国有土地使用权证》等手续。某松公司有能力执行协议转让并协助旋某特公司办理房产证，办证期间某松公司无需交纳任何费用，同时保证厂房建筑质量符合设计标准和建筑质量规范。双方同时约定：旋某特公司不符合本合同约定的入区企业条件，某松公司就此提出整改要求及整改期限（3年），旋某特公司在整改期限届满后仍不符合入区企业条件的，某松公司有权解除合同；某松公司办理完农用地转用手续后即日起一年内，某松公司协助旋某特公司办理国有土地使用证，费用由旋某特公司承担。如某松公司违约，按标的额（1600000元）的日千分之五向旋某特公司支付违约金，两年内因某松公司原因致使旋某特公司无法办理国有土地使用证，旋某特公司有权解除合同，并由某松公司赔偿损失。上述合同签订后，旋某特公司分别于2005年2月16日至2006年11月1日分五次，陆续向某松公司交纳房屋及土地转让款1500000元。某松公司亦依约于2005年3月将涉案土地3297.50平方米及789平方米厂房交付旋某特公司占有和使用至今。2006年12月，涉案土地由集体用地，转为国有建设用地。2007年4月，国务院国土资源部和监察部联合颁发《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，通知中明确：工业用地必须采取招标拍卖挂牌的方式出让。依据上述规定，涉案土地应在“四通一平”的基础上，采取招标拍卖挂牌的方式上市交易。但此情形非某松公司和旋某特公司所愿，就此涉案土地使用权出让事宜搁置。2013年初，密云区人民政府争取并经北京市人民政府有关部门同意，包括涉案土地在内的部分某发区国有建设用地，可以采取协议出让的办法进行出让，但必须依照规定交纳土地出让金及税费。同年12月，某松公司及某发区总公司通知旋某特公司依据有关规定交纳土地出让金及相关费用，但旋某特公司认为某松公司怠于为其办理涉案土地使用权属证，导致后续费用支出过高，不同意交纳。某发区总公司为减少损失，不错过可以协议出让涉案土地优惠政策的机会，在向政府有关部门交纳了土地出让金535839元和税费63861元后，于2014年6月27日将涉案土地的使用权人办至某发区总公司名下。在一审庭审中，某发区总公司表示允许旋某特公司继续使用涉案土地，但保留收回的权利。一审庭审中，该院曾数次试图调解，但因双方分歧较大，未能达成一致意见。另查明，某松公司出售给旋某特公司的789平方米厂房，均无建房审批手续。再查明：北京市密云区工业某发区总公司（现名称变更为北京密云经济某发区总公司）于2005年2月3日，向旋某特公司出具《说明》，内容为：1.北京某松投资实业公司是密云县工业某发区全资子公司，代表某发区进行土地和厂房出售；2.四期土地已经北京市首都规划建设委员会批准；3.四期环境影响报告已经北京市环境保护局批准；4.四期用水已经北京市水务局批准。
        一审法院认为：某松公司作为某发区总公司的全资子公司虽未明确授权，但某发区总公司出具的《说明》中已表明某松公司代表某发区总公司进行土地和厂房出售，应视为授权。故某松公司与旋某特公司是《投资合同书》的合法主体。某松公司主张由于密云区工业某发区无权授权某松公司将涉案土地使用权转让，导致某松公司签订合同时未取得土地使用权，因此与旋某特公司签订的土地使用权转让合同无效的观点，该院不予支持。因为根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。总之，《投资合同》在某发区总公司或某松公司取得该宗土地使用权属证明之前属效力待定，但在2014年6月27日某发区总公司取得该宗土地权属证明后，应认定为发生了法律效力。旋某特公司与某松公司签订的《投资合同》内容主要是国有土地使用权转让和厂房出售。二者属于不同种类的合同标的，应当分别审查。国有土地使用权转让部分，根据旋某特公司与某松公司在《投资合同》中的约定：某松公司的主合同义务是转让国有土地使用权，即将密云工业某发区规划范围内4.97亩国有土地交付旋某特公司使用。据该院查明，某松公司已于2005年3月开始将涉案土地交付旋某特公司实际使用至今，因此某松公司的主合同义务已经履行完毕。此外，旋某特公司、某松公司在《投资合同》中约定：旋某特公司受让该土地后，该宗土地手续可以办理时，某松公司协助旋某特公司与密云区土地主管部门签订《国有土地使用权出让合同》，旋某特公司按照有关部门要求的土地价格标准补缴土地出让金。并约定：从某松公司办理完农用地转用手续后即日起一年内，某松公司协助旋某特公司办理国有土地使用证，费用由旋某特公司承担。经法庭调查，涉案土地于2006年12月由集体用地转为国有建设用地。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此某松公司负有协助旋某特公司办理土地使用权相关权证的从合同义务。但在《投资合同》约定的一年期限之内，即2007年4月4日，国土资源部颁布国有建设用地招标拍卖挂牌出让的通知，即停止执行协议出让国有建设用地的作法。如继续出让必须采取招标拍卖的方法，且挂牌拍卖的土地需做到“四通一平”，如照此执行确非旋某特公司所愿。2013年底，密云区人民政府争取到北京市人民政府同意，可就部分国有建设用地采取协议出让的作法出让使用权后，某松公司及时通知了旋某特公司。旋某特公司接到某松公司通知后，又以某松公司怠于履行合同，所需费用过高为由，不同意交纳相关费用，致使旋某特公司合同目的至今未实现。综上，某松公司主合同义务已履行完毕，从合同义务即协助办理权证的义务也积极进行了履行，但由于旋某特公司存在过错，故旋某特公司要求某松公司将涉案土地产权办至旋某特公司名下的诉讼请求，该院不予支持。某发区总公司在旋某特公司与某松公司签订的投资合同未解除，亦未得到旋某特公司同意的情况下，即将涉案土地权属办至自己名下，某松公司未尽阻止和告知义务，显属不妥。至于《投资合同书》中关于房屋所有权转让部分的约定，由于某松公司出售给旋某特公司的789平方米厂房，均无建房审批手续。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》之规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证规定内容建设的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，当事人请求确定违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。故对旋某特公司诉请某松公司协助旋某特公司办理房屋所有权证书的诉讼请求，应予驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。旋某特公司对于要求某松公司继续履行《投资合同书》并支付违约金的主张，因未提供某松公司违约的充足证据，该院不予支持。关于旋某特公司称，系某松公司要求旋某特公司在向政府交纳土地出让金的基础上，再按现行市场价格向其补交土地其他费用1500000元，致使旋某特公司未交纳土地出让金系被告违约的主张。因旋某特公司未提交相应证据佐证其主张，故该院对旋某特公司称因某松公司违约致使其至今未取得涉案土地权属证明的诉辩意见，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）5号第九条之规定，判决：驳回北京旋某特传动技术开发有限公司的诉讼请求。案件受理费19200元，由北京旋某特传动技术开发有限公司负担（已交纳9600元）。
        本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实，本院予以确认。
         二审判决：驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         本院认为，某松公司虽然在签订涉案《投资合同书》时并未取得相应的土地使用权，但是结合某发区总公司出具的《说明》及某发区总公司于2014年6月27日取得涉案土地的权属证明的事实，可以视为土地权利人对某松公司的行为进行了追认，故涉案《投资合同书》应属有效合同。某松公司与旋某特公司均应该按照合同的约定履行义务。
        首先，在本案一审审理过程中，旋某特公司的诉讼请求为要求某松公司继续履行涉案《投资合同书》、将涉案土地及房屋的产权办至旋某特公司名下，并要求某松公司支付违约金1600000元。因旋某特公司并未针对某发区总公司提出诉讼请求，故其在二审审理阶段要求某发区总公司履行合同义务并支付违约金的上诉请求，超出了其诉讼请求的范围，对此，本案不予处理。其次，关于本案《投资合同书》中转让房屋所有权的约定是否能够履行的问题。由于某松公司出售给旋某特公司的789平方米涉案厂房均无建房审批手续。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证规定内容建设的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，并不属于人民法院的受案范围。因违法建筑的权利归属及内容无法认定，故旋某特公司要求某松公司协助办理789平方米涉案厂房的所有权登记手续的上诉请求，本案不予处理。
        第三，关于旋某特公司要求某松公司继续履行合同义务，协助旋某特公司办理涉案土地使用权的变更登记手续的上诉请求。涉案《投资合同书》约定，旋某特公司受让该土地后，在该宗土地手续可以办理时，某松公司协助旋某特公司与密云区土地主管部门签订《国有土地使用权出让合同》，旋某特公司按照有关部门要求的土地价格标准补缴土地出让金。某松公司完成款项支付后并按《国有土地使用权出让合同》及《投资合同书》的要求开发土地完成且该宗土地手续可以办理后120个工作日内，某松公司协助旋某特公司办理《国有土地使用权证》等手续。根据上述约定，旋某特公司负有按照有关部门要求的土地出让金价格标准补缴土地出让金，并签订《国有土地使用权出让合同》的义务。旋某特公司履行该义务后，某松公司负有协助旋某特公司办理《国有土地使用权证》的义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。现旋某特公司以土地出让金及相关费用过高为由拒绝支付，但并未提供充足的证据证明双方曾就土地出让金的具体数额进行过约定，亦未举证证明系因某松公司的原因导致未能按时签订《国有土地使用权出让合同》，因此，旋某特公司拒绝履行补缴土地出让金的合同义务并没有依据。因旋某特公司未能按照合同约定履行补缴土地出让金的义务，故其要求某松公司继续履行合同的上诉请求，没有依据，本院不予支持。需要说明的是，旋某特公司在履行了补缴土地出让金的合同义务后，可再行要求某松公司继续履行合同。最后，关于旋某特公司要求某松公司支付违约金的上诉请求。
        双方在涉案《投资合同书》第九章违约责任项下约定，某松公司办理完农用地转用手续后即日起一年内，某松公司协助旋某特公司办理国有土地使用证，费用由旋某特公司承担。如某松公司违约，按标的额（1600000元）的日千分之五向旋某特公司支付违约金，两年内因某松公司原因致使旋某特公司无法办理国有土地使用证，旋某特公司有权解除合同，并由某松公司赔偿损失。根据现有证据显示，涉案土地于2006年12月转为国有建设用地后，在2007年4月因相关机关下发文件而无法通过协议的方式进行出让。并且，在旋某特公司一直未履行补缴涉案土地的土地出让金的合同义务的情况下，某松公司亦无法协助其办理涉案土地的国有土地使用证。因此，现无证据证明系因某松公司存在违约行为导致旋某特公司至今未能取得涉案土地权属证书，故旋某特公司要求某松公司支付违约金的上诉请求，本院不予支持。