李松律师做客北京城市广播：就此次新型冠状感染肺炎疫情涉及租金问题进行解答
发布时间：2020-03-09
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此次新型冠状感染肺炎疫情发生之后，有不少客户咨询关于房屋租金能不能免收和租房合同解除的问题。3月7日，李松律师做客北京城市广播“京城帮帮团”节目，就此次疫情涉及的租金问题进行法律分析。
一、争议发生后，不少人尤其是涉及到合同的人都问在此次疫情是不是不可抗力，能不能要求减免租金？下面从法律角度来进行全面的分析。首先给大家说明什么是不可抗力？
我国《合同法》第117条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。不可抗力的法律后果：我国《民法总则》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”我国《合同法》第94条规定，因不可抗力不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”这里的责任指的是违约责任，事实上，对于不可抗力能不能减免租金，法律上没有明确的规定。
二、新型冠状感染肺炎疫情是否属于不可抗力？（回答这个问题之前，先对相关的法律法规进行梳理）
2020年1月21日，中国卫健委发布《中华人民共和国国家卫生健康委员会公告2020年第1号——关于将新型冠状病毒感染的肺炎纳入法定传染病管理的公告》第一条规定：“将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。”《中华人民共和国传染病防治法》规定对于甲类传染病的预防、控制措施由国务院卫生行政部门报经国务院批准后予以公布。《突发公共卫生事件应急条例》第2条规定：“本条例所称突发公共卫生事件（以下简称突发事件），是指突然发生，造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒以及其他严重影响公众健康的事件。”2020年1月23日，全国31个省区市陆续启动“重大突发公共卫生事件1级响应”。为了应对疫情，2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，将春节假期延长到2月2日。可见，冠状病毒的预防、控制措施已经上升到国家统筹的局面，而并非限于一省一市，一城一地。2020年1月30日晚，世卫组织宣布将疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。可见，冠状病毒已经在全球演变为一场破坏力甚广的公共卫生事件。
2020年2月10日，全国人大法工委有关人员在接受采访时明确表示：当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。新冠疫情作为突发公共卫生事件，普通公众完全无法预见、无法避免亦无法客服，故冠状疫情属于我国《合同法》中的不可抗力，似已是定论。
三、很多承租人问，既然本次疫情属于不可抗力，那么能不能要求减免租金？从法律角度需要看下租金减免的几种方式
（一）约定减免
租赁合同中，双方对于租金减免的方式有明确的约定，例如明确约定若发生突发性公共卫生事件导致房屋不能正常使用，可减免部分租金，可按照合同约定，减免租金。
（二）法定减免
根据我国《合同法》第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”故，如若出现房屋不能正常使用、收益，出现上述法定情形，承租人可向出租人主张减免租金。
（三）合意减免
合同属于民事范畴，法律尊重合同双方意思自治，如若承租人与出租人能就减免租金达成一致意见，属于双方对租 赁合同租金给付金额及方式作出了改变。对于此种情形，法律是认可并保护的。故，合同双方可通过书面或者口头方式对租金给付方式达成新的协议。
（四）不可抗力减免(看具体情况）
结合各人民法院对2003年“非典”疫情引发的相关合同纠纷裁判结果，“新冠肺炎”疫情能否作为“不可抗力”被认定为合同的免责事由，需要就不同的合同类型分别作具体分析。参考以往的裁判规则，对于因疫情原因导致承租人停止营业产生租金损失的情况，承租人是否可以主张“不可抗力”以要求出租人减免租金，各地法院有不同的判决。有的法院认定“非典”疫情导致酒店停业属于不可抗力，根据该判决：因抗击“非典”关门歇业5个月，“非典”疫情属于订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，因承租人在不可抗力期间没有经营收入，依法应免除承租人在此期间的租金。
（五）情势变更减免(看具体情况）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据各人民法院对2003年“非典”疫情相关合同纠纷的裁判结果，存在有的法院适用情势变更原则减免租金，法院认为“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
（六）公平原则减免
根据各人民法院对2003年“非典”疫情相关合同纠纷的裁判结果，存在有的法院适用公平原则对承租方减少部分租金。
四、此次疫情可能导致的房屋租赁合同纠纷具体而言有哪些？
根据房屋的用途，房屋租赁合同可以分为两种类型：一种是居住性房屋租赁合同，此类房屋以承租人自住为主；一种是商业性房屋租赁合同，这种合同主要是以生产经营或办公为目的。因为这两种房屋租赁的类型不一样，所以受新冠肺炎疫情的影响程度也不一样，我们来分开看一下这两种类型的房屋租赁合同受到疫情影响之后可能会出现哪些问题。（一）居住性的房屋租赁合同可能出现的纠纷第一个是迟延履行或履行不能引发纠纷，比如出租人感染病毒被隔离，或者因受封城等行政管控措施影响导致无法及时向承租人交付房屋，这种情况下，承租人可能会以违约为由要求减免租金、延长租期，或者是解除合同，并要求出租人承担违约赔偿。如果双方租赁合同于疫情期间到期，受疫情影响，承租人无法接受房屋或者承租人无法腾退房屋，双方对疫情期间的房屋空置损失如何分担也容易产生纠纷； 第二个是疫情导致租期延长引发的纠纷，部分承租人因受疫情防控措施影响无法外出，不得不延长租赁期限，而如果出租人借此上涨租金，那么承租人是否有权拒付上涨的租金，而如果承租人拒付上涨部分的租金，出租人是否可以据此延长合同期限，这些问题都有可能引发争议；第三个是疫情影响房屋使用引发纠纷，受疫情影响，承租人无法及时返城导致房屋空置，无法正常使用，而承租人可能会以疫情影响为由，要求出租人因受疫情影响导致无法使用房屋期间的租金，特别是对短期租赁合同而言，极有可能出现疫情期间超过租赁期间的情形，此时，承租人可能会以不可抗力或者情势变更为由要求解除合同或者变更合同内容；第四个是群租房受疫情管控措施影响导致承租人无法正常居住、承租房屋引发的纠纷。（二）商业性房屋租赁合同可能出现的纠纷情形第一是疫情管控措施要求停止经营导致承租人无法使用房屋引发纠纷，因疫情防控措施要求租赁房屋或租赁房屋所在场地停止经营，导致承租人无法按照合同约定正常使用承租房屋。如继续按照合同约定履行，要求承租人正常支付租金等出现对承租人不公平的情况，而如果出租人不愿意减免房租，那么双方就有可能引发纠纷。第二是承租人受疫情影响，无法及时复工导致经营、无力支付房租引发纠纷。现在很多企业都没有完全复工，这种情况下，如果因此导致承租人经营收入减少，经营困难无力支付房租，那么出租人可能会以承租人未付租金为由要求承租人承担违约责任。当然这要看不同的行业，比如承租人租赁房屋开电影院、开超市这种影响肯定就是不一样的。第三是受疫情影响，装饰装修工程无法预期完工，双方因免责期问题引发纠纷，商业性租赁比较常见的就是装饰装修，承租人为了生产经营需要，要对租赁房屋进行装饰装修，一般情况下，出租人会给予承租人一段时间的免租期，作为对承租人的优惠，减轻承租人的损失，吸引承租人进行承租。但是如果受疫情影响，因建筑企业停工等多种疫情防控措施影响导致承租人无法在免租期内完工，影响承租人的经营时间，则承租人有可能以此为由要求出租人延长租期或者减免租金。以上就是我们说受到因受疫情影响房屋租赁合同纠纷可能遇到的问题。
五、前面已经说过，新冠肺炎疫情属于不可抗力，依据不可抗力可以免除相应的违约责任，至于能不能减免租金要看合同的目的。但是即使适用不可抗力要求免除租金，也得参照适用不可抗力的条件。
新冠肺炎疫情固然属于不可抗力，根据法律的规定，可以免除相应的责任，但能否以此为由主张减免租金，还需要根据合同的具体情况进行分析。根据我国《合同法》相关规定，若要适用不可抗力条款，必须得具备两个前提条件：1.租赁合同签订于冠状病毒疫情发生前因不可抗力属于不可预见、不可避免且不能克服的事由，若承租人是在疫情发生后签订的租赁合同，说明承租人在已经知道疫情的情况下，自愿承担因疫情而带来的合同履约风险，疫情对于承租人而言就非不可预见。 2.并非因当事人迟延履行后发生了不可抗力我国《合同法》第117条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。若是因当事人迟延履行后发生了不可抗力，则承租人不能因不可抗力原因主张减免租金。
六、北京市针对此次疫情，出台了哪些有关减免租金的政策？
2020年2月5日，北京市人民政府办公厅发布了《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发【2020】7号）1.2条规定：中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。第五条规定：缓解疫情造成的突出影响。对符合条件的中小文化企业融资，通过“投贷奖”政策给予贴息、贴租等奖励。对符合条件的小微、初创型文化企业房租，通过“房租通”政策给予房租补贴。对受疫情影响严重或在疫情防控工作中保障市民基本生活的重点连锁餐饮（早餐）、菜店（生鲜超市）、便利店等网店设立项目，对其给予房屋租金等支持，支持比例上限由原50%提高至70%。对于因疫情影响暂停举办的展会项目，如年内继续在京举办且参照中小微企业数量超过参展企业总数的50%，给予一定的场租费用补贴。故若租赁情形符合上述规定，承租人可按照上述规定申请减少房租或申请政策性补贴。
七、以新冠肺炎疫情为由申请减免租金或解除合同，如果当地没有出台相应的政策，应当如何来要求减免租金呢？具体怎么操作？
主张租金减免前，承租人应仔细查阅房屋租赁合同并了解政府相关政策，若合同中明确规定因疫情原因可减免房租，租赁双方应按照合同约定处理；若政府有明确政策，可积极向政府进行申报；若确因疫情导致合同履行利益受损，可固定证据，积极与出租人进行协商沟通；若因政府防疫规定，导致租赁合同目的无法实行，应及时向出租方主张解除合同。1.租赁双方商议减免租金国难当头，共抗时艰！确因疫情原因导致租赁合同履行受到实质性影响，租赁双方可通过商议，双方应本着公平原则，协商沟通，争取分担损失。2.通过诉讼或仲裁途径申请减免租金若租赁双方无法对租金的减免达成一致意见，承租方应保存证据，积极收集疫情防控行政措施影响租赁合同履行的证据，例如，收集当地政府及有关部门发布的疫情防控公告、防控通知、应急方案等，以此证明租赁合同无法正常履行。同时，积极采取措施避免损失的进一步扩大。3.通过诉讼或仲裁途径申请解除合同我国《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故，确因冠状疫情导致合同无法履行，承租人若要解除合同的，应要及时告知出租人，自通知到达对方时，合同解除。
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http://www.rbc.cn/audio/2020-03/07/cms1080237article.shtml
《北京城市广播》谈房产