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二手房纠纷案例

未满五年的房子,买卖或赠与哪种税费少

发布时间:2019-01-31 浏览:

        李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        
       未满五年的房子,指购买过户之后再次转让时,未满五年。北京的二手房交易,主要缴纳三种税费,契税、增值税及个人所得税,过户的方式主要有买卖与赠与两种。实践中,到底买卖缴纳的税费少,还是赠与缴纳的税费少。本文具体进行分析,到底哪种过户方式缴纳的税费更少。
一、    未满五年的房子,近亲属之间走赠与过户,缴税的税费低
         近亲属指父母、子女、配偶、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。近亲属之间房屋过户,不用缴纳增值税和个人所得税,只用缴纳契税。如果买房人名下在北京没有其它的房子,房子建筑面积又在90平米以下,只需要缴纳房屋成交价格的1%的契税,若房子在90平米以上,需要缴纳1.5%的契税,如果买房人名下在北京有其它的房子,需要缴纳房屋成交价格3%的契税。
        如果走买卖过户,根据法律规定,出卖的房子不是卖房人家庭名下唯一住房或购买之后又未满五年出卖的话,需要缴纳房屋成交价格与上次成交价格差额的20%作为个人所得税。举个例子,张三2011年买房时是150万元,2018年出卖房子的价格是750万元,张三名下在北京还有其它的房子,故这个出卖的房子不是家庭唯一住房,张三需要缴纳750万元与150万差额的20%的个人所得税,也既需要缴纳120万元{(750万—150万)×20%}的个人所得税;至于契税,与赠与时契税缴纳的规定是一致的;至于增值税,如果这个房子购买时不满2年,又要出卖,需要缴纳增值税,增值税为房屋成交价格的5%,如果房屋购买满2年了,不需要缴纳增值税。
         所以,未满五年的房子,近亲属之间赠与过户,只需要缴纳契税,不用缴纳增值税与个人所得税;若是走买卖过户,则需要缴纳契税和个人所得税,不满两年的房子,还需要缴纳增值税。故,未满五年的房子,近亲属之间走赠与过户,缴纳的税费更低。
二、未满五年的房子,非近亲属之间走买卖过户,缴纳的税费低
        非近亲属之间走买卖过户,需要缴纳契税、增值税及个人所得税,契税、增值税缴纳的方式与买卖过户时缴纳税费的规定是一致的。至于个人所得税,按照房屋成交价格的20%缴纳。举个例子,张三2011年买房时是150万元,2018年出卖房子的价格是750万元,现在要通过赠与将房子过户到他人名下,需要缴纳750万元的20%既150万元的个人所得税,而买卖缴纳的只是120万元的个人所得税。故,未满五年的房子,非近亲属之间过户时,走买卖缴纳的税费更低。
三、契税、增值税、个人所得税谁交
         根据法律规定,买卖房屋时,契税由买房人缴纳,增值税、个人所得税由出卖人缴纳。北京是一个卖方市场,何为卖方市场,既买房子的人多,卖房子的人少,卖房子的人处于一个更强势的地位,故形成了一种惯例,二手房买卖中,都是由买房人缴纳全部税费,由于税费负担过重,为了少交税费,阴阳合同就应运而生了。
        房屋过户时,可根据交易房屋的具体情况,选择走赠与过户,还是走买卖过户,从而得到少交税费的目的。
         文章来源:李松房地产律师网
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