【案情简介】
        京郊新开发一别墅楼盘，张君正好想改善居住环境，于是与家人商量后，入手了一套。张君于2015年5月25日与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋总价款2600万元，张君应于合同签订当日支付定金100万元，合同签订之后的3个月内支付首付款1500万元，若逾期支付超过30天，开发商有权解除合同，并要求张君承担房屋总价款20%的违约金。到了交首付款的时候，开发商的工期受到影响，交房的时间会比计划的推迟，于是与张君商议，推迟支付首付款的时间，相应的交房时间也相应推迟，张君同意了，双方在《补充协议》中商定将首付款的付款时间推迟到2016年9月。到了2016年9月，张君因为生意的原因，资金发生了短缺，无法支付全部首付款，于是就与开发商的管理人员商议，能不能先支付500万，剩下500万元的首付款过两个月再支付，管理人员同意了，但并未订立书面协议。2016年11月，开发商换了新的管理层，直接将张君诉至法院，以张君迟延支付首付款超过30日为由，要求解除合同，并要求张君承担房屋总价款20%的违约金，既一共520万元的违约金，张君认为道理在自己一边，没有委托律师，最终一审法院判决解除合同，张君向开发商支付520万元的违约金。拿到判决书后，张君又急又气，经人介绍，找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律意见。

【律师分析】
        李松律师听了张君的叙述，看了判决书以及相关证据材料之后分析道，张君也按照约定支付了500万元的首付款，至于剩余500万元的首付款，张君已与开发商管理人员达成延后支付的“君子约定”，这也是张君认为自己没有违约，道理在自己一边的原因所在，但是因为与开发商管理人员的约定没有落实在书面上，开发商的管理层又换了新的人员，新的管理人员并不认可此前的“君子约定”，张君也没有充分的证据证明前高管得到了公司的授权，可以代表公司同意张君延期支付500万元的首付款。根据我国《民事诉讼法》谁主张谁举证的证据规则，张君举证不能，法院最终也没有认可此“君子约定”。
        至于高额的违约金，李律师认为对于张君而言，判决的太高了，但原因不在法官，而在于张君。李律师了解到，诉争房屋已经升值到三千多万元，开发商解除合同，再次出卖诉争房屋，反而会获得更高的价款，也就是说开发商并没有实际损失，反而通过解除合同会获得更多利益。而司法实践中，法官判决违约金会根据主张一方所受到的实际损失作为主要的参考依据，若约定的违约金与受到的实际损失差距过大，法官会对违约金进行调整。我国《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但法官对违约金调整的前提是当事人主张，若当事人不申请调整违约金，法官不会主动调整违约金。经过了解，庭审时，法官询问张君是否调整违约金，但张君认为自己根本就没有违约，根本不存在是否调整违约金一说，故导致了520万元高额违约金的判罚。
          听了李松律师的解释，张君非常后悔当初粗心大意，没有委托律师就出庭应诉，结果交了500多万的学费。

【律师提醒】
         李松律师提醒大家，房屋是价值重大的不动产，购买过程中所达成的任何协议最好以书面协议保留下来，协议签订之前，咨询专业人士，弄清楚协议效力；一旦发生诉讼，寻求专业法律人士意见，让专业的人去做专业的事，非常重要。