【案情简介】
         钱淑珍名下有一套承租的单位605号公房，1999年单位房改，职工可以成本价购买，钱淑珍找到两个儿子张大军、张小军商量，自己年纪大了，这个房子谁买归谁，一家人商量后决定由张小军购买。产权单位规定房子只出售给单位职工，故张小军不能以自己的名义购买605号房。最终，张小军用母亲的名义购买了此房，支付了10万元的购房款，房子登记到了钱淑珍名下，考虑到继承过户不产生税费，故钱淑珍给张小军留了个“遗嘱”，此“遗嘱”由张小军书写，钱淑珍签名，内容是605号房由张小军借我的名购买，房屋归张小军所有，自己百年之后房子要过户给张小军，子女们不得干涉。2013年，北京进行城市建设，605号房纳入拆迁范围，钱淑珍作为被拆迁人签订了拆迁协议，协议约定原地回迁一套两居室，门牌号是705。2016年钱淑珍去世，办完丧事之后，张大军找到张小军，主张705号房属于母亲的遗产。张小军不同意，认为705是605转化而来，诉至法院，要求确认其对605号房享有所有权，人民法院认为605 已经拆除，不具备确权的基础，人民法院裁定驳回了张小军的起诉，张小军不知如何是好，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律建议。

【律师分析】
        李松律师听了张小军的叙述，看了相关的材料之后分析道，法院裁定驳回张小军的起诉是正确的，因为605号房屋已被拆除，确权的标的物已经灭世，法院不可能对一个已经不存在的物确定权属，张小军的诉求应当予以驳回。张小军是否可以直接主张其对705号房享有所有权益，李松律师认为，直接主张705号房的权属，存在障碍，因为705是605号房屋拆迁转化而来，而605的产权登记人钱淑珍，被拆迁人也是钱淑珍，法院有可能以张小军主张705号房屋的产权没有法律依据为由，判决张小军败诉。
        李松律师建议，张小军若主张705号房屋产权，可分两个步骤：首先，张小军可确认其与钱淑珍之间存在借名购买605号房屋的合同关系，且认定该借名合同关系合法有效。因为钱淑珍已经去世，故以其继承人张大军作为被告人，提起诉讼。如果法院最终认定了张小军与钱淑珍之间存在借名购买605号房屋的合同关系，且认定该借名合同关系合法有效，也就变相的认定了张小军是605号房屋的实际产权人，基于此再另案主张705号房屋的产权，就有了依据。605号房屋虽已灭失，不具备确权的基础。但是确认合同关系的存在及合法性，是法律所允许的。
         张小军提出，母亲留有遗嘱，605号房由自己继承，是否可以依据该遗嘱主张自己是605号房的产权人，从而因拆迁605号房而得的拆迁利益也应归自己所有。李律师认为，根据我国《继承法》的相关规定，钱淑珍留下的“遗嘱”不符合自书遗嘱的形式要件，因为自书遗嘱必须由立遗嘱人书写并签字，还得注明具体日期。该份“遗嘱”内容由张小军书写，钱淑珍只是签了个名，也未注明年、月、日，故这是一个无效的“遗嘱”。但是该遗嘱可以证明张小军与母亲之间存在借名买房的合同关系。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，如果亲属间产生诉讼纠纷，诉讼策略应当得当，如采用了错误的诉讼策略，即便占理的官司，也有可能被法院驳回。在产生纠纷后，应当找相应的专业人士，进行全面的咨询，避免出现诉讼错误，导致无法挽回的后果。亲属之间，对于家庭财产的处理，应当实事求是，尊重事实，切不可为贪图一己之利，而至亲请于不顾，使家庭成员反目成仇。
          文章来源：李松房地产律师网
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