“精明”大哥偷卖房，憨厚二弟屡被骗
发布时间：2015-03-16
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张大爷早年是北京某国有纺织车间员工，婚后申请承租了单位的一套自管公房，承租人是张大爷，并由其一直缴纳房租。此后，张大爷夫妇与两个儿子张大明和张小力一直居住在承租的公房内。1989年，张大爷所在的纺织车间倒闭，该单位的自管公房交由房管所管理，张大爷承租的公房性质也变为了直管公房。
2000年的时候，张大爷因病去世，一家人沉浸在悲痛中，所以没有人提及变更承租人的问题，由于两个儿子收入都不高，因此房租一直由母亲张大妈支付。后来张小力谈了一个女朋友，女方也是北京本地人，两个人感情稳定，打算结婚。张小力就和哥哥商量结婚后怎么居住，张大明就以自家房屋条件有限为由，力劝弟弟搬到女方家居住。张小力顶不住哥哥的劝说，婚后就搬到丈母娘家居住了。但张小力很孝顺，时常回来看望母亲。过了半年之后，张大明突然也宣布要结婚，并在婚后和妻子一直住在承租的公房里。
2005年，张大爷承租的公房根据当时的房改政策可以按照成本价购买。张大明跟弟弟商量：咱们将公房的承租人变更为咱妈吧，以她的名义购买，房款由咱俩共同承担。你工作也挺忙的，咱妈年纪也大了，我就受累跑跑腿吧，把买房这事儿办好，你就放心吧。张小力当即表态，同意哥哥的意见。
2010年，母亲张大妈去世，房屋由张大明一家继续居住，张小力由于母亲去世，回来次数越来越少。碍于兄弟情面，他没有提出过搬回来居住，也一直未提分割遗产的事情。
2013年春节，张小力去给哥哥一家拜年，敲开门却发现屋子里住了陌生的一家！这到底怎么回事啊？跟人一打听，原来是哥哥已经把房子卖了！
着急的张小力就开始给哥哥打电话，张大明一听这事儿，就直接把电话挂了。几经打听，张小力终于找到了大哥。但还没等张小力开口，张大明说道：“公房是我购买的，跟你没关系”。张小力更加不解，明明是给母亲购买的房屋，怎么成了哥哥的了呢？但还没等他问清楚，张大明就将房门关上了，任由张小力怎么敲，张大明就是不开门。
为了弄清楚是怎么回事，张小力在朋友的提醒下到房管部门询问。经过查询，张小力才得知，当年哥哥私自伪造了 母亲与自己的签名，将承租人变更为了自己，后又以自己的名义将房屋买下。
得知实情后，张小力伤心不已，一直信任的哥哥竟然骗了自己这么多年。不知所措的张小力只好找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松求助。
律师分析：
变更公房承租人需要经过共同居住人同意
李松律师指出，本案中，张大爷去世后，张大明、张小力与母亲均为共同居住人，公房承租人变更必须征得所有人的同意，否则行为无效。
北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第5项规定：“承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同”。同时《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方（承租方）外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”
按照规定，张大爷去世后，张大明、张小力和张大妈都没有其他住房，三人的户籍也都在公房处，并且与张大爷共同居住时间均超过二年时间。因此，母子三人均符合申请变更公房承租人的条件。
李松律师指出，在母子三人均符合承租人的条件的情况下，应当协商解决。只有在家庭成员无异议的情况下，才能办理承租人变更手续。在承租人变更后，承租人可以申请购买公有房屋。
本案中，协商的结果是将承租人变更为张大妈，但张大明却私自伪造申请表中“家庭成员无异议”一栏中“母亲”与“张小力”的签名，将承租人变更为自己。
张大明私自变更承租人违反了北京市关于公房管理的相关规定，且房管部门未尽到审核义务，其变更行为依法应当被撤销。
但是张大明已经将房屋卖给了第三人吴先生？这怎么办呢？
善意第三人的合法权益应得到优先保护
李松律师指出，根据《物权法》的相关规定，如果本案中的吴先生购买房屋时并不知晓该房屋的纠纷实情，且已经支付了合理对价，办理了过户手续，则吴某基于善意取得制度而获得了房屋。张小力只能要求张大明返还部分房款，不能要求吴某返还房屋。
张大明是基于公房承租人身份买下了公房的产权。如果张小力向法院提起诉讼还不能直接要求张大明返还购房款。张小力应当将依职权变更承租人的行政机关作为行政诉讼的被告，张大明列为第三人，撤销先前的变更承租人行为。案件胜诉后，方可再向张大明进行索赔。
律师提醒：
李松律师提醒各位读者，北京房产市场情形复杂，尤其是公房纠纷屡见不鲜。这是因为公房作为我国特有的住房福利化产物，其继承、出售都有些特殊之处，大家应该了解。
李松律师指出，在继承方面，根据相关规定，如果是承租的公房，公房的承租权原则上是不能继承的，只能通过变更承租人的方式来继续承租公房。如果承租人死亡或外迁，变更承租人需要满足四个条件：同一户籍、共同居住时间二年以上、无其他住房和家庭成员无异议，如不具备上述条件，不可以作为承租人进行变更。如果承租的公房遇到拆迁等，根据北京市的相关政策，公房承租人可以获得拆迁利益，则该部分拆迁利益属于承租人的财产，一旦承租人去世，在承租人未发生变更的前提下，拆迁利益可以作为承租人遗产由其继承人继承。
如果承租人根据房改政策，购买了承租的公房，则承租人依法取得了该公房的全部或者部分产权。待产权人去世后，其所享有的房屋份额可以作为遗产进行分割。
李松律师同时指出，在出售方面，公房也有一些限制条件，不是所有的已购公房都可以进行买卖。
如果购买的公房属于央产房，根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，不能上市交易的央产房有以下几种：（1）凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定能够超标处理后方可上市出售；（2）按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；（3）涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。（4）法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行（5）部级干部住房上市出售不按照《中央在京单位已购公房上市出售登记表》规定办理。
因此，在购买已购公房时，应当向原产权单位进行咨询，确定该已购公房是否允许自由交易。
今日我坐堂
李松律师
北京市东元律师事务所合伙人律师、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师。李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。近日，李松律师专著《房产纠纷处理大全--李松律师说案》由法律出版社公开出版发行。
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