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借名买房纠纷案例

先借名买房后变更产权人的行为有效

发布时间:2021-01-05 浏览:

       李松律师(18518071489)专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
 
1.上诉人诉称
      王某、孟某共同上诉请求:撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审;本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审未查清房屋的最终所有权状态。一审中上诉人提供了一份录音翻译的照片打印件,被上诉人也认可该证据的存在,一审判决中并未提及,该证据对本案事实的认定尤为重要。一审未根据该证据认定被上诉人已经放弃房屋所有权。上诉人也支付了合理价款并接受该房屋,交纳了税款及所欠物业费等费用并办理了登记手续装修入住至今,被上诉人对此知情且并未提出异议。二、一审仅认定双方之间存在借名买房的合同关系,并未审查借名买房合同是否有效及是否被解除。双方之间最初的口头借名买房协议已不存在,一审并未审查双方后来的各种行为及意思表示,系认定事实错误。三、一审适用法律错误。即使双方之间存在借名买房的事实,上诉人作为登记权利人是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权的归属约定只能约束合同双方,借名人不能根据约定直接取得房屋所有权。我国物权法就不动产交易以登记为要件,房产权属不能仅依据当事人约定而发生物权效力。存在其他交易主体的外部关系中,不动产物权登记发生公信力。最后,如一审判决上诉人名下涉案房屋归被上诉人所有,房屋银行贷款尚在上诉人名下,上诉人仍有义务归还银行贷款,显然是错误的。
 
2.俞某、孟某2共同辩称
      上诉人的上诉请求不能成立。一、由于上诉人和案外人当时约定了抵偿的方     案,所以方案达成后的贷款不由被上诉人来交纳是合理的。上诉人对房屋没有交纳任何价款,由于上诉人和案外人达成了抵偿方案但是没有实际收款所以导致了上诉人和被上诉人继续交纳房屋贷款。二、口头借名买房协议的事实在一审的时候已经查明,目前为止没有任何证据证明口头借名买房协议不复存在。三、被上诉人一审时是依据物权法的司法解释第二条规定主张相应的权利,该条规定是有法律效力的。故请求驳回上诉,维持原判。
 
       俞某、孟某2向一审法院起诉请求:1.判令以王某、孟某名义购买的坐落华舍街道自在城12号楼203室房屋及配套车位归俞某、孟某2所有;2.判决王某、孟某归还上述房产并协助将该房产办理变更登记至俞某、孟某2名下。
 
3.法院查明:
       一审法院认定事实:案涉房屋为坐落华舍街道自在城12号楼203室房屋(含配套234号车位)。孟某2与孟某系胞姐妹。俞某、孟某2与王某、孟某分别系夫妻。2012年11月,买受人王某、孟某与出卖人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》,约定买受人向出卖人购买华舍街道自在城12号楼203室房屋,房屋建筑面积224.64平方米,总价2487214元,买受人于本合同签订之日支付首付款747214元,剩余房款1740000元于2011年7月17日前付清,可办理按揭,交房时间为2012年12月20日等。2013年1月8日,王某就上述房屋办妥1740000元按揭贷款。2011年11月19日、2013年4月12日,绍兴市金地申兴房地产发展有限公司开具二份销售不动产统一发票,载明付款方均为王某、孟某,其中房屋交易金额2486771元、234号车位交易金额80000元。2013年4月,俞某从物业处领取案涉房屋的钥匙。2016年8月15日,王某、孟某就案涉房屋办妥契税缴纳手续。2016年11月,案涉房屋的不动产权利人登记于王某、孟某名下,其证号为浙(2016)绍兴市柯桥区不动产权第0008787号。2017年2月,王某、孟某交纳装修押金并对案涉房屋进行装修,并占有至今。2017年8月,案外人俞银富起诉至浙江省诸暨市人民法院,要求孟某2、俞某归还借款300000元及利息。浙江省诸暨市人民法院审理查明,“二被告(即孟某2、俞某)曾欲以其购买登记在王某名下的房屋抵偿给原告(即俞银富),后未果”等。浙江省诸暨市人民法院对上述民间借贷纠纷一案审理后作出(2017)浙0681民初10088号民事判决,确定孟某2、俞某应归还俞银富欠款30万元及利息、律师代理费。另查明,俞某、孟某2与王某、孟某在案涉房屋购买之前达成口头协议,约定俞某、孟某2购房前已有住宅,如以俞某、孟某2名义购买案涉房屋则银行首付比例为60%,而以王某、孟某名义购买案涉房屋则银行首付比例为30%,由俞某、孟某2借用王某、孟某名义购买案涉房屋。再查明,案涉房屋的首付款实际由俞某、孟某2出资。2013年2月至2016年6月期间的银行按揭贷款以王某名义还贷,除孟某于2015年12月8日汇入还贷账户10629元之外,其他还贷款项实际由俞某、孟某2出资。2016年6月之后的银行按揭贷款由王某、孟某实际还贷。
 
       一审法院认为,俞某、孟某2提起本案所有权确认之诉,要求法院确认案涉房屋归其所有,当事人起诉选择以何种法律关系作为诉讼之基础为当事人的权利,该院应予尊重。俞某、孟某2的诉求所依据的事实为案涉房屋为俞某、孟某2借用王某、孟某名义购买,因购房时为降低首付比例,所以借王某、孟某名义购买并完成过户手续。法律依据为《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规定。王某、孟某认可借名购房的事实,并主张因借名购房给其带来风险,故双方当初口头商定若俞某、孟某2未按期出资用以还贷,则案涉房屋归属王某、孟某,请求法院驳回俞某、孟某2的诉求。该院认为,法律对依法取得的物权应予以保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。结合前述《最高人民法院关于适用 若干问题的解释(一)》第二条的规定及本案事实,案涉房屋的产权虽登记于两被告名下,若当事人就登记簿上记载的物权归属和内容发生争议,则登记簿上记载的物权人首先被推定为物权人,登记权利人对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实,登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致,故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态,如果异议人能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致,法院可以依法采信该证据,进而对真正物权状态作出相应的认定。事实表明,俞某、孟某2系案涉房屋的意向购买人和实际购买者,因购买当时受银行限贷政策限制,遂借用王某、孟某的名义购买。王某、孟某认可其出名购房的事实,并主张借、出名双方当时口头商定若俞某、孟某2未按期出资用以还贷,则案涉房屋归属王某、孟某,但该项事实主张缺乏事实依据,该院难以采信。相反,该陈述可以证实双方口头商定借名买房,出名人认可案涉房屋归借名人所有的事实。再结合俞某、孟某2提供的付款凭证,可以证明案涉房屋产权虽登记于王某、孟某名下,但实际由俞某、孟某2出资支付首付款、偿还银行按揭贷款的事实。综上,俞某、孟某2提供的证据充分证明案涉房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,案涉房屋的真正权利人应为俞某、孟某2,故该院对俞某、孟某2请求确认其对案涉房屋享有所有权的诉求依法予以支持。关于俞某、孟某2要求归还案涉房屋并要求王某、孟某协助将案涉房屋产权变更登记至俞某、孟某2名下的诉求,该院认为,根据前述分析,案涉房屋的真正权利人为俞某、孟某2,俞某、孟某2据此对该房产享有占有、使用、收益等权利,目前案涉房屋由王某、孟某占有使用,理应由王某、孟某作返还处理。另,由于案涉房屋目前处理抵押状态,俞某、孟某2要求办理房屋所有权转移登记,应提供抵押权人同意抵押房屋进行转移登记的书面文件,鉴于俞某、孟某2的该项诉求目前尚不具备条件,故该院对此项请求不予支持。综上所述,该院对俞某、孟某2诉求中的合理部分予以支持。王某、孟某就案涉房屋所支出的合理款项可依约要求由俞某、孟某2予以负担,建议王某、孟某以另诉方式或与俞某、孟某2进行协商的方式加以解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:一、确认坐落华舍街道自在城12号楼203室房屋(其不动产权证号为浙(2016)绍兴市柯桥区不动产权第0008787号)及其配套234号车位归俞某、孟某2所有。二、王某、孟某应于判决生效后十五日内将坐落华舍街道自在城12号楼203室房屋及其配套234号车位返还给俞某、孟某2。三、驳回俞某、孟某2的其他诉讼请求。案件受理费22800元,减半收取计11400元,财产保全申请费5000元,合计16400元,由俞某、孟某2负担8200元,王某、孟某负担8200元,当事人应负担的上述费用均限于判决生效后十日内向该院交纳。
 
 
 
4.借名买房专业律师李松认为
      借名买房专业律师李松认为,本案的争议焦点主要集中在涉案房屋所有权的归属问题。首先,双方当事人对于涉案房屋最初存在借名买房的事实均无异议,两被上诉人借两上诉人之名购买了涉案房屋,房屋产权登记在上诉人王某、孟某名下,实际由被上诉人俞某、孟某2出资支付首付款并偿还银行按揭贷款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条明确规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。不动产登记簿登记的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系,允许当事人通过举证证明不动产物权的真实情况,更能反映客观实际,且在借名买房的内部关系中并不损害双方当事人的利益。同时,物权法及上述司法解释亦考虑到不动产登记对外具有公示公信的效力,对善意取得进行了相关规定,并不影响对第三人权利的保护。因此,上诉人关于一审判决适用法律错误的理由不能成立。其次,上诉人主张双方之间最初的口头借名买房协议已不存在,双方之后又发生了若被上诉人未按期还贷,则案涉房屋归属上诉人所有的口头约定。但从双方提供的证据及各自陈述可以反映出,涉案房屋产生争议的起因系被上诉人最初委托上诉人将涉案房屋出卖给案外人俞银富,用于抵偿30万元债务,并明确表示房屋余下的按揭贷款被上诉人不再予以承担。但被上诉人提供的证据尚不足以证明如俞银富反悔,上诉人自愿承担上述债务及余下按揭贷款的事实。而上诉人也未能提供充分证据证明双方存在如被上诉人未按期还贷,则案涉房屋归属上诉人所有的口头约定。鉴于双方均已承认案外人俞银富不再愿意按当初约定的条件接受该房屋,结合本案实际及前述分析,案涉房屋的真正权利人仍应为被上诉人。被上诉人要求确认房屋归其所有的诉请,应予支持。对于上诉人就案涉房屋所支出的合理款项,一审法院也明确其可以另诉方式或与被上诉人协商解决。涉案双方当事人系亲属关系,血脉之情,应倍加珍惜。双方应互谅互让,妥善解决矛盾,亦是构建和谐社会之体现。
 
        综上,上诉人王某、孟某的上诉请求不能成立,法院不予支持。法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 
5.二审裁判结果
    驳回上诉,维持原判。
 
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