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借名买房纠纷案例

借名人付首付,出名人还贷款,法院认定房产共同所有

发布时间:2019-10-09 浏览:

 
         李松律师,律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
        原告向法院提出诉讼请求:1、确认坐落于天津市××××号房屋归原告所有,二被告协助原告办理所有权变更登记手续;2、判令被告承担诉讼费用。
        事实与理由:原告与二被告系父子、父女关系,原告与妻毛某共生育两名子女即二被告,1996年原告独自带被告陈某二回津读书,1999年被告陈某三随其母毛某回津。由于此前原告与毛某及二被告租房居住,2004年被告陈某二有购房资格,原告以陈某二的名义购房后由原告夫妻按月偿还房贷,后原告用工伤补助清偿全部贷款。现原告与被告陈某二协商将诉争房屋过户至原告名下,被告陈某二拒绝,因而成讼。
         被告陈某二辩称,不同意原告诉请,该房屋是被告陈某二自行购买并所有的房屋,被告陈某三与本案没有关系,诉讼费由原告承担。原、被告系父子关系,购房首付款53000元是被告陈某二自行缴纳,其中陈某二自有30000元,从同事处借款5000元,其母毛某给了20000元。原告及毛某夫妻二人每月退休金共计600元,不具备替陈某二交纳首付款的能力,房贷每月800多元,均是陈某二每次从北京回来把现金交给毛某,由毛某代为还贷,本案不存在借名买房的问题。2007年6月,一次性偿还贷款72132元,均是陈某二自行清偿,陈某二自2009年开始从北京回天津工作,因陈某二妻子怀孕,居住在诉争房屋至2016年5月,以后因与原告发生争执后搬出,居住期间的水电费均是陈某二交纳,故不同意原告陈某一的诉请,该房屋是陈某二个人所有。
        被告陈某三辩称,1999年本人随母亲回津租房居住,购买该房屋首付是用原告及毛某的存款加上借款购买,后毛某在外打工,日常贷款是原告及毛某偿还,一次性清偿贷款是用原告的工伤补偿金,其与原告一直在该房屋居住,日常水电及煤气费均是原告交纳,同意原告诉讼请求。

     经审理查明:
       原、被告系父子、父女关系。原告夫妻系“返城知青”。原告与被告陈某二于1996年回津后租房居住,原告之妻毛某与被告陈某三于1999年回津后,全家商议决定购买房屋。2004年5月,原告夫妻购买了坐落本市河东区××××号房屋即涉诉房屋,总房款143000元。原告夫妻向亲属筹借部分款项后交纳首付款53000元,剩余90000元以被告陈某二名义办理了银行贷款,每月834.21贷款由被告陈某二偿还。至2007年7月27日,原告用单位发放的伤残补助金一次性偿还剩余贷款72447.16元。2015年8月14日,原告之妻毛某死亡。现该房屋由原告与被告陈某三居住使用。
上述事实,有原、被告当庭陈述及双方提供相关证据佐证,法院予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师(18610907432)认为
         因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。根据原告提交法庭的证据,特别是双方之间的录音证据可以证实涉诉房屋系由原告夫妻及被告陈某二共同购买。在录音中被告陈某二讲“…我就混蛋了,我就说这房子是我爸妈给我结婚买的,你有折吗?…”从讲这句话的场景及语气能够推论出其说的是“反话”,应当按照其相反的意思来理解,即该房不是其父母给陈某二购买的。既然不是为陈某二购买,则只能得出该房屋系原告夫妻给自己购买的,而之所以登记在被告名下系为了得到贷款资格。同样在录音中也有原告所讲“…我可以说每月还贷是你孝敬我的…”,同理其本意也应当按照相反的意思理解,即该房屋每月还贷的款项不是原告所出也不是被告陈某二无偿代替原告夫妻偿还而是陈某二用自己的收入所出。至此,可以得出总房款中原告夫妻交纳了首付款及最后一次性清偿贷款的尾款,而在此之间共计37个月的贷款系由被告陈某二按月交纳,这一点也能从录音中谈到的原告夫妻月收入不足以偿还每月的贷款来得到印证。关于陈某二的出资性质问题,自贷款清偿之后至今的较长时间内,原告既没有主动偿还该款,被告陈某二也没有主动向原告索要该款,那么按照公平责任原则,应当将该部分款项认定为系被告陈某二对购房的出资,从而其应当享有涉诉房屋相应的份额。经过计算可以得出37个月的还贷总额(包括本金和利息)与总房款(包括契税等费用)之间的比例约为20%,所以被告陈某二享有该房屋的五分之一份额,剩余五分之四应为原告夫妻共同财产。现毛某已经死亡,因各方均未能提交其立有遗嘱的证据,故,毛某享有的一半即五分之二份额应当按照法定继承的原则由原、被告三人各继承三分之一。综合计算,原告应享有该房份额的十五分之八,被告陈某二享有三分之一份额,被告陈某三享有十五分之二份额。因此,原告的诉讼请求,法院予以部分支持。
        综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、九十四条,《中华人民共和国继承法》第十三条第一款、第二十六条之规定,判决如下:
       一、坐落天津市河东区XXXX号房屋由原、被告三人按份共有,其中原告陈某一占十五分之八的份额、被告陈某二占三分之一的份额、被告陈某三占十五分之二的份额;本判决生效之日起十日内,原、被告相互配合办理该房屋的产权变更(过户)登记手续,所需费用按照上述原、被告所占份额比例负担;
       二、驳回原告陈某一其他诉讼请求。
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