【案情简介】
秦老先生早年间来北京打工，1993年，秦老先生经朋友介绍，在海淀区某村购买了张女士的一处宅基地上的房屋，双方在村委会的见证下写了买卖协议，约定秦先生购买张女士134号宅基地，总价款36000元，合同签订当日支付房款并交房。因宅基地使用权证暂无法进行更名，仍登记在张女士名下。双方相安无事至2014年。
2014年，政府规划，秦老先生所在村被列入征收范围。张女士知道后，便找到秦先生，当初卖房时价格那么低，现在拆迁补偿高，希望双方将拆迁利益五五分。秦老先生当即反对，当初买房的时候是双方协商好的价格，也是当时的市场价值，交易既然已经完成，不能因多年之后房价上涨了，就要求分割拆迁利益。张女士认为，宅基地不是谁都能买的，秦老先生非本村村民，不能购买宅基地，因此双方的房屋买卖协议无效，张女士只需要返还秦老先生36000的购房款，所有的拆迁利益都应归张女士。秦老先生一听急了，当时买房的时候都同意了，协议也是在村委会的见证下签的，也有村委会的章，怎么合同就无效了？另外买的时候是3间房，自己已经翻建扩建至8间，如果合同无效了所有都需要返还么？再说1997年，秦老先生已经将户口迁至本村，且从买卖到现在已经过了二十多年，已经过了法律上规定的最长诉讼时效。张女士则认为买房是秦老先生不是本村村民，合同就无效。双方协商不下，张女士一纸诉状将秦老先生诉至法院，要求确认双方的宅基地上房屋买卖合同无效。
 
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师指出农村宅基地上房屋买卖不同与一般商品房、二手房买卖。根据《土地管理法》和《物权法》的规定，农村宅基地属于村集体所有，村集体组织内村民仅享有宅基地使用权，宅基地也只能在本集体经济组织内部流转。因此，买卖宅基地上的房屋要符合《土地管理法》和《物权法》的相关规定，否则可能因违法法律、行政法规而导致买卖合同无效。
但并非所有的宅基地上房屋买卖合同都属无效合同，亦有例外的情况。李律师表示实践中通常有以下几种情况合同有效：一种情况是合同签订后买受人将户口迁至本村的。因符合相关法律的规定，在本集体内部流转，合同真实有效。或者是土地的性质发生变更。例如因征收土地的性质已由农村集体所有变更为国有土地，相关法律对买卖国有土地上房屋买受人的身份并未作出限制，因此土地性质变为国有土地后，相应的房屋买卖合同也随之有效。另外还有一种情况是房屋经过多手买卖，最后的买受人是本村的，符合购买宅基地上房屋条件的，那么这一连串的房屋买卖合同均有效。
结合本案的情况，虽然在签订合同时秦老先生不是本村村民，秦老先生已在1997年将户口迁至本村，符合宅基地使用权在本村集体内部流转的规定。张女士和秦老先生买卖房屋系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，因此双方签订的房屋买卖合同合法有效。
秦老先生认为从买卖到起诉时已经过20年，张女士已过诉讼时效，李律师表示是秦老先生对诉讼时效的误读。诉讼时效仅适用于债权请求权，确认合同无效是一个形成权，不受诉讼时效的限制。也就是说即使过了20年，甚至30年，仍可主张确认合同无效。
如果秦老先生未将户口迁至本村，诉讼过程中土地性质也未发生变更，那么张女士和秦老先生签订的房屋买卖合同无效。依照《合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张女士需要返还秦老先生购房款，秦老先生将房屋返还给张女士，包括自己扩建后的房屋，对扩建后的房屋张女士应给予秦先生相应的折价补偿。同时秦老先生和张女士对合同都有过错，双方根据过错程度，承担相应的责任，具体分担责任的比例由法官根据案件情况来判断。


文章来源：李松房地产律师网