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【案情简介】
2014年，金先生看到某开发商新开发的某楼盘，宣传广告为打造森林住宅公园，小区绿化面积达40%。在宣传资料中也载明小区绿化面积达40%，且各种设施齐全，配有游泳池、网球场等。金先生到售楼部看了以后，十分满意，当日签订了《商品房买卖认购书》，并支付了定金5万元。之后，金先生和开发商签订了《商品房买卖合同》，约定金先生购买706号房，总价200万元，首付款120万元，包括之前支付的5万元定金，于合同签订后10日内支付。尾款80万元于交房当日支付。
2015年，开发商通知金先生收房，金先生实际见到的房子和当初开发商承诺的有很大出入，小区内绿化面积不足30%，且配套的游泳池、网球场等都没有。金先生找开发商要求兑现售房时的承诺，开发商认为双方签订的商品房买卖合同中并未约定小区的绿化面积，也没有约定游泳池、网球场等，故拒绝金先生的要求。开放商表示销售广告的内容只是要约邀请，并没有实际写到合同中，开发商没有义务按照广告宣传的内容对小区进行规划建设。并且双方签订的《商品房买卖合同》中也约定，该合同与宣传资料、模型、样板房的画面、数据、文字如有出入，以该合同内容为准。因此，开发商交付的房屋不存在和合同约定不符的情形，更谈不上违约责任。金先生表示当时就是看宣传小区环境好在决定在此买房的，现在开发商没有按照宣传的来实际建设，不构成违约么？这种情况作为买方能够选择退房？
【律师解读】 实际交付的房屋和宣传资料不符 买房可主张违约责任
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，本案是商品房买卖中比较常见的，开发商在前期广告中，作出各种诱人的承诺，已达到吸引眼球的目的。那么开发商在广告中作出的各种诱人的承诺，到底是要约还是要约邀请，要具体看情况。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。由此规定可以看出，一般视为要约邀请，但是对符合规定的属于要约。
结合金先生的情况，开发商对绿化面积以及游泳池等附属设施的承诺属于开发规划范围内的房屋及相关设施的说明，且具体明确，并对订立合同有重大影响，应属于要约，解释合同中没有约定，开发商仍应按照广告中的承诺履行。现开放商未按照广告中的承诺履行，构成违约，应承担相应的违约责任。至于金先生所说的能否退房，李律师认为开发商的行为构成违约，但尚未构成解除合同的条件，因此主张解除合同，退房比较困难。
李律师表示在商品房买卖中，还容易发生另外两类纠纷，第一是签了认购书并缴纳了认购金，买受人不想购房了，认购金能不能退。另外一种是房屋交付后开发商一直办不下房产证。
第一种情况，如果买方在认购书约定的时间和开发商签订买卖合同，但双方就买卖合同内容达不成一致的，例如对于合同中约定的相关配套，买受人要求开发商在合同中明确具体的交付时间，而开发商又不原在合同中约定具体的交付日期，双方对于合同的条款达不成一致，开发商应将认购金退还给买方。但如果买方认购后后悔了不想买了，那这种情况认购金不予退还。
第二种情况交房后房产证迟迟办不下来，要具体看开发商不给办房产证的原因。如果开发商一直没取得预售证，或者是尚未取得竣工验收备案表等手续，买方不能直接起诉开放商要求办理房产证，因为开发商未取得相应的手续，对于手续不全的开发项目，法院也无权判决开发商办理房屋产权证。。如果开发商所有手续都齐全，但尚未缴纳公共维修基金、契税，导致不能办理房产证的，买房可以起诉开发商要求按照合同约定办理房产证。
文章来源：李松房地产律师网http://www.lawyer16.com/
