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李松律师接受《法制晚报》采访:央产房未办上市手续法院
来源:  作者:admin
更新时间:2016-07-29 访问量:
      
     201511月,胡先生通过中介公司购买了王女士位于海淀区某处的公房,合同约定房屋总价款220万元,合同签订当日支付定金2万元。因房屋有抵押,胡先生于房源核验通过后3内日支付第一笔首付款58万元,用于解压。解压后3个工作日,办理网签手续,网签当日支付第二笔首付款60万元,贷款100万元。双方于100日内共同向房屋产权登记中心申请变更登记。

合同签订当日,胡先生支付2万元定金。房屋核验通过当日,支付了第一笔首付款58万元,王女士向银行申请提前还贷。20163月,王女士完成解压,中介通知双方做网签,王女士表示现在房价上涨比较多,希望胡先生能加点钱,网签暂时就不做了。双方就这个加价的问题一直达不成一致,胡先生想打官司时间太长,加点钱能过户也就算了,摊上一个不诚信的卖家也没办法,于是同时加5万元,过户当日支付,并签订了补充协议。

之后,中介做网签时发现该房屋是央产房,需要办理上市手续后才能上市交易。王女士到央产房管理中心咨询后发现,出售的房屋可以上市交易,但因王女士家面积超标,需要缴纳超标款后才能办理上市手续。王女士一看手续这么麻烦,且要缴纳超标款,现在房价又持续上涨,提出解除双方的合同,因为房子没法上市,没法过户。胡先生一听急了,自己也到央产房管理中心问过,只要交了超标款,就可以上市交易,办理过户。王女士则说房子本身就不能上市,没法过户。中介提出约时间三方一起到央产房管理中心问一下,到底是什么情况,王女士以各种理由拒绝。之后双方多次沟通未果,王女士拖过合同约定的100日,给胡先生发解除通知,告知因未在合同期限内履行,双方合同解除。收到解除通知的胡先生不知道如何处理,按照合同约定,的确是逾期了,该解除合同,但是王女士不配合,自己也没法在期限内完成。难道合同就这样解除了?王女士恶意不配合给自己造成的损失就只能认了?

律师解读:

北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示,央产房具有其特殊性,能否进行买卖交易要看是原分房单位是否同意上市,目前分三类情况。第一类原分房的产权单位有明确的规定,不予许上市交易;第二类能不能交易,暂时没有政策;第三类办理上市手续后,方可上市交易。因央产房性质特殊,在买卖央产房中遇到的纠纷也比较多。

买卖第一、二类明确不允许上市或者是暂时没有政策的央产房,因其不能上市交易,故不能办理过户手续。如果卖方毁约,因合同目的并无法实现,依照相关法律的规定,可能判决解除合同,买方不能再主张履行合同要房子,只能要求卖方承担相应的违约责任。买卖第三类可以上市交易的房屋,在办理房屋上市手续时,如果家庭分配的面积超过规定面积,需要缴纳超标款后,方能办理上市手续。

本案中,因王女士家庭面积超标,只要缴纳相应的超标款,即可办理上市交易手续,继而办理过户等手续。王女士作为出卖方,应保证房屋能够顺利进行交易,依照合同约定解压后3日内做网签,王女士原因导致逾期未做网签,王女士已构成违约。王女士认为该房屋不能上市交易,胡先生主张能够上市交易,因央产房管理中心不对个人进行回复,需要在诉讼中由法院查明该情况。李松律师认为,如果该房屋能否上市,但王女士拒绝配合办理上市手续,依照合同约定王女士构成违约,胡先生可诉至法院要求王女士配合办理相关手续,并配合办理过户手续,同时承担相应的违约责任。

 

胡先生听从李律师建议,将王女士诉至法院,诉讼中法院到央产房管理中心调查涉诉房屋能否上市交易,得知该房屋可以上市交易,只需缴纳超标款后办理上市后续即可。最终法院经过审理判决王女士限期配合胡先生办理过户手续,并承担相应的违约责任。此外,李律师指出,网签前,王女士提出加价,胡先生同意并签订补充协议,该内容也属于合同约定的内容,胡先生应在过户当日支付王女士5万元。在此,李律师提醒对于无奈下加价的情况,在补充协议中应写清楚,如果卖方不配合履行合同,买方有权利拒绝支付加价款,以避免加价后卖方在毁约,给买方造成更多的损失。

原文链接:http://dzb.fawan.com/html/2016-07/27/node_30.htm

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