“根据《房屋登记办法》的相关规定，房地产开发公司开发的商品房住宅小区办理房产证需分两步进行，第一步需要由开发商在房屋竣工后携带相关工程资料，到房管部门申请办理商品房初始登记，也是开发商大证；然后再由开发商代为申请或由业主自己申请办理业主自己的房产证。”北京市东元律师事务所律师李松对法治周末记者说。

怎样的原因会造成开放商没有办法办理初始登记呢？

“根据我以往的办案经验，通常的情况有三种：第一是开发商的五证不全；还有就是开发商可能有建筑商存在结款纠纷或房屋存在质量问题，没办法拿到竣工验收备案表；第三种则是开发商可能将业主缴纳的契税、住房维修金进行了挪用。”李松说。

在这类涉及房产登记的维权事件中，业主该如何依法维护自己的合法权益呢？

“实际上，不同的原因面临的维权诉求是不同的。”李松说。

李松解释，如果是五证不全或者没有竣工验收备案登记表导致房产无法登记，业主在诉求开发商尽快办理产权证时，法院是无法作出支持判决的。“可能会驳回诉讼请求，因为现实就是材料不全，按照规定确实无法办理，法院不能强制要求房管部门办理。”

“如果是因为开发商挪用契税、住房维修金等原因，那么业主在维权诉求时得到法院的支持是可能的。”李松补充。

“但显而易见的是，开发商如果在约定的合同约定的期限内，没有及时为业主办理房产证，那么已经涉嫌购房合同的违约。”李松说，“按照相关的法律规定，如果开放商在交房两年后仍然没有为业主办理房产证，那么业主可以依法提起诉讼要求其赔偿相应的违约金。”

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