案情回放
2015年9月,邱先生通过中介公司购买了姜女士位于朝阳区某处的房屋,合同约定房屋总价款410万元,合同签订当日支付定金10万元,首付款160万元,于9月15日前支付。首付后3日内办理网签合同,商业贷款240万元,于9月30日前共同向银行申请贷款。10月31日前完成过户转移登记手续。
合同签订当日,邱先生依照合同约定支付姜女士10万元定金。一直到9月24日,姜女士才收到邱先生支付的首付款,之后中介办理了网签手续。邱先生通过中介多次和姜女士约时间办理银行贷款,姜女士都以各种理由推托。10月10日,姜女士以房屋属于其夫妻共同财产为由,主张合同无效。
10月25日,邱先生表示同意加10万元,没想到姜女士竟然要加价30万元。再三协商不成,邱先生找律师寻求帮助。
律师解读
北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为,姜女士以自己配偶不知情为由抗辩,比较牵强。该房屋属于姜女士婚前个人财产,出售该房屋不需要其配偶的同意。即使该房屋属于夫妻共同财产,姜女士出具了配偶同意出售证明,邱先生履行了自己的审查义务,有理由相信出售该房屋姜女士的配偶也是知情的。在这种情况下,邱先生才签订了房屋买卖合同,且在之后的谈判中,姜女士也表示加价30万元就同意继续交易。因此,姜女士主张其配偶不知情欲解除合同的理由较难成立。
李律师表示,合同约定双方于9月30日前办理贷款手续,因邱先生付款晚了9天,那么姜女士在9月30日之后9日内配合办理贷款手续,都不属于违约。至10月25日,姜女士已经逾期配合办理贷款手续超过15日,依照合同的约定构成根本违约,邱先生先以函告的形式通知姜女士在3日内继续履行,否则将诉诸法院。
3日后,姜女士仍不履行合同义务,李律师作为邱先生的代理人起诉到法院,要求姜女士继续履行合同,配合办理过户手续。
庭审中,姜女士指出邱先生付款逾期,已经违约了,自己并没有违约行为。李松律师表示,邱先生逾期付款的确是违约,但是违约有一般违约和根本违约。邱先生逾期9日,依照合同的约定,属于一般违约,姜女士只能要违约金,不能解除合同。因邱先生逾期9日,邱先生主张姜女士违约也是从合同约定的9月30日的基础上推迟9日。至10月25日,姜女士已经逾期超15日,构成根本违约,邱先生有权主张合同继续履行,并要求姜女士赔偿相应的违约金。
因邱先生原合同选择以贷款的方式履行剩余款项,但诉讼中是否批贷、批贷多少都是未知数,法院没有权利直接判决做贷款,因此如果邱先生要继续履行合同,只能以全款购买的方式购买。庭审前,李律师已将此告知邱先生,庭审中邱先生表示可以全款支付。最终,法院判决姜女士配合邱先生办理过户手续,并承担一定的违约金。
律师提醒
近期二手房涨幅较大,一些卖方不诚信,以各种理由毁约,例如以夫妻一方不知情、继承的房屋其他继承人不同意等理由毁约,李松律师提醒,在签合同之前要对此类信息进行审查,以避免日后不必要的麻烦。如果房屋登记在一方名下,作为买方一定要卖方出示配偶同意出售证明或出售房屋授权书,或是在签合同时给未到场一方打电话,询问其是否同意出售房屋并录音。如果是继承而来的房屋,仍登记在被继承人名下,此时应要求继承人做一个继承公证,将房屋登记在某一个继承人名字,再出售房屋。
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