买房人迟延办贷款 卖方可解除合同

    2015年7月1日，刘先生通过中介公司居间介绍，和李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定刘先生购买李女士位于海淀区某处的603号房屋，房屋总价260万元，定金5万元于合同签订当日支付。首付款100万元，于缴税前3日支付。公积金贷款160万元，于网签后5日内共同向公积金管理部门申请贷款。双方约定90日内完成过户手续。

    刘先生于合同签订当日支付了5万元定金。房屋核验后，李女士问中介何时办理网签，中介说等通知。一个月过去了，李女士也没等来中介的通知。李女士找中介多次沟通，最终中介才告诉李女士，刘先生是卖小换大，只有卖了现在的小房子，才有买新房子的购房指标。刘先生现在没有购房资格，没有办法办理网签。李女士表示自己也是卖小换大，希望刘先生那边尽快解决相关问题。

    8月15日，刘先生通过中介通知李女士办理网签，16日共同前往公积金管理中心办理贷款。因为临时通知，李女士来不及安排，双方于17日共同前往公积金贷款中心办理贷款。在办理贷款时，需要李女士出具收到首付款的证明，因尚未收到首付款，李女士拒绝在收到首付款的证明上签字，当日公积金贷款没有办理成功。刘先生认为李女士故意违约，李女士表示虽然自己非常着急，但是也按照合同履行了自己的义务，现贷款批不下来并不是自己恶意违约，不能签字表示收到首付款。

    依照合同的约定，公积金贷不下款后，选择商业贷款。8月19日，刘先生支付李女士首付款后，双方又一起到银行申请商业贷款。9月16日，刘先生仍未取得批贷函，李女士给刘先生发了解除通知书，表示依照双方合同约定90内完成过户手续，至8月31日即满90日。现刘先生已逾期15日，依照合同约定，解除双方房屋买卖合同。

    刘先生认为是李女士恶意违约，拖延时间，导致自己公积金贷款没有批下来，最终导致逾期，不同意解除合同。李女士表示，刘先生在签订合同时不具有购房资质，合同本来就是无效的。现刘先生没有按照合同约定的期限办理过户手续，超过15日，可以单方解除。

    因李女士着急卖房，刘先生不配合李女士撤销网签，李女士找律师寻求帮助。
 

律师提醒　卖方李女士不构成违约

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，刘先生和李女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议可以解除。

    李律师表示，买卖合同签订后，买卖双方应积极履行各自的义务，李女士作为卖方应对抵押的房屋进行解压，如果有租客，应依照合同约定予以退租或其他方式予以解决。刘先生作为买方最重要的义务就是付款。依照合同约定及交易流程，买方支付首付款后，买卖双方共同申请贷款，批贷函下来后，卖方配合买方办理房屋过户手续，过户后银行放贷给卖方。

    结合本案的情况，李女士和刘先生合同约定于90日内办理房屋过户登记手续，那么在90日内刘先生应取得贷款机构的批贷函，才有可能在约定期限内办理过户登记手续。现因刘先生在约定期限内未取得批贷函，导致逾期办理过户，依照合同的约定逾期超过15日的，构成根本违约，李女士有权利解除合同。

    此外，李松律师认为李女士并不存在违约的情形。合同约定缴税前3日支付首付款，刘先生未支付首付款符合合同约定，不构成违约。李女士未收到首付款，不予出具收到首付款的证明亦不构成违约。只能说双方合同的约定与交易流程有些出入，但双方都不存在违约。

    李女士认为合同签订时刘先生不具备购房资格，合同应为无效。李松律师表示，不具备购房资格并不必然导致合同无效。依照有关规定，在一审法庭辩论终结前买受人具备购房资格，合同可以继续履行。如果在法庭辩论终结前仍不具备购房资格的，因合同无法继续履行，应予以解除。