案情回顾

    张先生因工作调动到外地，准备将位于海淀区某处的房子卖掉。之后张先生通过中介将房屋卖给了李女士。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款460万元，首付款100万元，于合同签订后2日内支付，余款360万元过户当日一次付清。双方于5月15日前办理了房屋所有权转移登记手续。合同签订后第二天李女士支付了100万元的首付，并签订了网签合同。为了少纳税，网签合同中约定房屋总价款为320万元。

    张先生回去后一直觉得网签合同把房价写低，以此来少纳税，规避了国家的税收政策，这样做不太妥当，于是赶紧跟中介联系。中介表示这是常规现象，大家都是这么操作的，没有问题，让张先生放心。张先生又咨询了其他中介公司，发现也是这样操作的，虽然还是觉得不妥，也没再多说什么。

    5月1日，张先生和朋友聚会，说起房子的事情，朋友说张先生这样的做法，实际上是签了阴阳合同，是不合法的，且避税侵犯了国家的利益，买卖合同是无效的。如果有人举报，张先生可能受到处罚。听朋友这么说，原本就担心的张先生更觉得不妥了。

    于是他立即给中介打电话，表示希望李女士按照《存量房屋买卖合同》约定的房屋总价缴纳相应的税款。中介再三表示没有问题，但张先生态度坚决，一定要以460万元的基数来缴纳税款。李女士知道后，以为张先生想涨价，愿意再加10万元。但张先生不同意，表示不需要李女士多加10万元的购房款，只需要按照实际约定的购房款数额460万元缴纳相应的税款。

    李女士明确表示不同意按照实际购房款来缴纳税款，因为那样的话自己就要承担很多的税费。张先生态度也比较坚决，双方僵持不下。眼看就要到15日办理过户的时间了，张先生赶紧咨询律师寻求帮助。
 

律师解读

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，房屋买卖中阴阳合同是比较普遍的现象。根据北京市与房屋买卖相关的税收规定，不满5年或不是唯一住房的房屋，卖方应缴纳20%的个人所得税。但在实践中，买卖双方在过户中产生的税费都是由买方来承担。

    张先生的房子不是其在京的唯一住房，因此应缴纳个人所得税。为了少缴税，张先生和李女士在网签合同中降低了房屋的总价款，缴税时按照网签合同约定的320万元作为基准来计算个人所得税。现在张先生要求李女士按照实际成交的价格460万缴纳税款，李女士就要多支出约30万元的税费。

    李松律师认为，张先生的朋友认为因为规避了税收征管，进而合同无效的理解，是错误的。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》对阴阳合同的效力作出明确规定，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃税为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。也就是说为了避税而签订的阴阳合同是有效的，只是合同中故意隐瞒真实交易价格的条款无效。

    李松律师表示，依照北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见的规定，对当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。建议以实际交易价格来纳税。张先生需要缴纳20%的个人所得税，依照买卖合同的约定，该笔税费由买方李女士承担。

    订立合同时，李女士预期以网签的320万元基准纳税，现张先生主张以实际交易价格460万元的基准纳税，就个人所得税一项，李女士需多支付28万元的税费。依照合同法相关司法解释的规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。

    因此，李松律师认为，张先生和李女士最后如果对该笔税费该由谁来承担无法达成一致意见，选择通过法院来解决，可能最终法院会判决解除合同，以保护合同双方的利益。

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