农村房屋买卖多年 卖主反悔咋办？

    李龙表示这套房子是其父母去世后留给自己的，无任何争议。张先生去看房时，周围邻居也表示该房就是李龙的。张先生放心地购买了李龙的房子，签了协议，交了购房款，一家人住进该套房屋至今。

    2003年，张先生一家也把户口迁到该村。2005年，村里通知去办房产证，张先生拿着原登记为李龙母亲的土地使用权证和李龙一起到房管局，办理了房屋产权证，登记在张先生名下。

    不料，李龙的妹妹李凤却称，这套房子是父母的，自己也有权继承，李龙没有权利单独处分。且农村房屋不能买卖，便告到法院，主张李龙和张先生的房屋买卖合同无效。

    律师解读

    农村房屋买卖合同  一般认定无效

    北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为，本案属于农村房屋买卖合同纠纷。

    根据《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地属于村集体所有，村民仅有宅基地使用权，颁发给村民的也是使用权证。宅基地只能在本村集体内部流转。

    我国《合同法》规定，违反法律、行政法规的合同无效。因此，如果农村房屋买卖合同的买受人不是本村集体的，买卖合同无效。

    买受人将户口迁至本村  合同应有效

    李松律师指出，并非所有的农村房屋买卖合同都无效。如果买受人之后将户口迁至本村，就符合在本村集体内部流转的规定，这种情况下，法院一般认定买卖合同有效。

    另外一种情况是，该土地的性质发生变更。如果买卖房屋在产生纠纷前或产生纠纷时，被国家征收，土地性质变为国有土地，那么买卖合同的效力也会随之变化，从无效转为有效。国家并没有对买卖国有土地房屋中的买受人的身份进行限制。

    本案中，张先生在买房时不是本村户口，2003年已将户口迁入，符合在本村内部流转。2005年，颁发给张先生的是房屋所有权证，而非宅基地使用权证，说明该土地的性质已从农村集体所有转为国有土地。因此，张先生和李龙签的农村房屋买卖合同有效。

    至于李凤的主张，李松律师认为，张先生在此居住十多年，李凤也知道，却从未主张过权利，视为其对李龙处分房屋行为的追认，买卖合同有效。

    即便李龙无权处分，张先生购买房屋时，李龙说是自己的财产，街坊四邻也证实这是李龙的财产，张先生事先并不知道该房屋还存在其他权利人。且张先生已支付了合理对价，房屋也已过户到张先生名下，符合善意取得。

    律师提醒

    越来越多的农村被列入了拆迁范围，由此引发宅基地买卖纠纷层出不穷。卖出多年的宅基地，为获得巨额拆迁补偿，出卖人不惜花费高额赔偿毁约。

    在实践中导致双方买卖合同无效确实是双方都存在过错，如果法院简单判决互相返还显然不利于社会公平。司法实践中，对于无效合同，法院都会酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。 　　

    李松律师提醒，购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有购买资格建议最好不要购买，以免留下隐患。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，出卖人在毁约之前亦应三思。

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