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房价上涨卖方毁约怎么办
【案情简介】
2016年5月，张先生通过中介公司购买了李女士某处的1109号房。合同约定房屋总价款365万元，定金5万元，于签合同当日支付，第一笔首付款60万元于合同签订后3日内支付，用于李女士清偿尚未还清的60万元贷款，第二笔首付款100万元于网签当日支付。李女士应于6月15日前完成银行解抵押手续。网签后3个工作日向银行提交贷款申请，拟贷款金额200万元。该房屋不是李女士家唯一住房，李女士承诺夫妻离婚将房屋做成满五唯一。
张先生按照合同约定支付了定金，并于当日支付了60万元的首付款。到了6月初，张先生打电话问中介，李女士什么时候做完解压手续，中介表示李女士尚未办完，这几天已经再催了。过几天，中介通知张先生，李女士就合同履行想和张先生谈一谈。到了之后，李女士表示虽然才过了1个月，房子已经涨了100多万，希望张先生能加80万元，不然就不在办理解压手续了，后面的合同也不履行了。张先生表示房价上涨，但是合同已经签了，双方都应该按照这个履行，如果李女士实在是不平衡，愿意加价20万元，再多就不能接受了。李女士说要不加80万元，要么不卖了，就交了个定金，现在双倍返还定金。张先生多次和李女士沟通无果，难道合同就没法履行了？不履行双倍返还定金就可以了么？卖方承诺的满五唯一现在不做了，税费由谁承担？不知接下来该如何处理才能维护自己权益，张先生找律师咨询寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所李松律师表示，最近房价波动较大，二手房履行周期一般都是2个月以上，履行过程中房价可能较签约时上涨数十万甚至上百万，这就导致部分卖家心里失衡，进而以各种理由违约。如果卖方没有合理的理由，拒绝履行合同义务，如果买方不存在违约情形，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应的违约责任。
结合张先生的情况，合同约定李女士应在6月15日前办理完银行解压手续，到6月15日李女士仍未办理的，构成违约。李女士明确要涨价，根据合同约定已经构成根本违约，张先生作为守约方可以选择继续履行合同，并要求李女士承担相应的违约责任。
李松律师表示，如果张先生和李女士协商不成，张先生作为守约方可以选择合同继续履行。但本案比较复杂，合同继续履行可能有几个障碍，一是诉争房尚有银行贷款未清偿，有抵押权的房屋没法办理过户，因此该笔贷款需要张先生先予以清偿，之后再找李女士追偿。另外张先生购房采用贷款的方式，银行贷款能不能批是未知数，贷款涉及到银行的利益，一般情况下法院不能强制判，因此可能需要张先生一次性全款付清。
至于税费的问题，李律师认为合同中李女士承诺该房屋是满五唯一，税费由张先生承担。现因李女士违约，房屋不是满五唯一，张先生需要缴纳50万元的个人所得税，如果张先生想要过户，取得房屋的所有权，就要先承担该笔税费，之后在要求李女士承担因违约给张先生造成的50万元的损失。
如果张先生没有能力涤除银行的解压，或者没有能力承担50万元的税费，合同无法继续履行，张先生只能选择解除合同。因李女士恶意违约，导致合同解除，李女士应承担相应的违约责任。李律师表示违约金按照定金罚则来主张，是买卖双方普遍存在的一个认识误区，买卖双方已经签订正式的房屋买卖合同，应按照合同的约定承担相应的违约责任，而非按照定金罚则来赔偿张先生的损失。如果买卖双方尚未签订买卖合同，只为以后签订买卖合同签了定金合同，一方违约的，应按照定金罚则来主张违约责任。
文章来源：http://www.lawyer16.com/
2016年5月，张先生通过中介公司购买了李女士某处的1109号房。合同约定房屋总价款365万元，定金5万元，于签合同当日支付，第一笔首付款60万元于合同签订后3日内支付，用于李女士清偿尚未还清的60万元贷款，第二笔首付款100万元于网签当日支付。李女士应于6月15日前完成银行解抵押手续。网签后3个工作日向银行提交贷款申请，拟贷款金额200万元。该房屋不是李女士家唯一住房，李女士承诺夫妻离婚将房屋做成满五唯一。
张先生按照合同约定支付了定金，并于当日支付了60万元的首付款。到了6月初，张先生打电话问中介，李女士什么时候做完解压手续，中介表示李女士尚未办完，这几天已经再催了。过几天，中介通知张先生，李女士就合同履行想和张先生谈一谈。到了之后，李女士表示虽然才过了1个月，房子已经涨了100多万，希望张先生能加80万元，不然就不在办理解压手续了，后面的合同也不履行了。张先生表示房价上涨，但是合同已经签了，双方都应该按照这个履行，如果李女士实在是不平衡，愿意加价20万元，再多就不能接受了。李女士说要不加80万元，要么不卖了，就交了个定金，现在双倍返还定金。张先生多次和李女士沟通无果，难道合同就没法履行了？不履行双倍返还定金就可以了么？卖方承诺的满五唯一现在不做了，税费由谁承担？不知接下来该如何处理才能维护自己权益，张先生找律师咨询寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所李松律师表示，最近房价波动较大，二手房履行周期一般都是2个月以上，履行过程中房价可能较签约时上涨数十万甚至上百万，这就导致部分卖家心里失衡，进而以各种理由违约。如果卖方没有合理的理由，拒绝履行合同义务，如果买方不存在违约情形，依照合同的约定，买方可以选择继续履行合同，或者解除合同，并要求卖方承担相应的违约责任。
结合张先生的情况，合同约定李女士应在6月15日前办理完银行解压手续，到6月15日李女士仍未办理的，构成违约。李女士明确要涨价，根据合同约定已经构成根本违约，张先生作为守约方可以选择继续履行合同，并要求李女士承担相应的违约责任。
李松律师表示，如果张先生和李女士协商不成，张先生作为守约方可以选择合同继续履行。但本案比较复杂，合同继续履行可能有几个障碍，一是诉争房尚有银行贷款未清偿，有抵押权的房屋没法办理过户，因此该笔贷款需要张先生先予以清偿，之后再找李女士追偿。另外张先生购房采用贷款的方式，银行贷款能不能批是未知数，贷款涉及到银行的利益，一般情况下法院不能强制判，因此可能需要张先生一次性全款付清。
至于税费的问题，李律师认为合同中李女士承诺该房屋是满五唯一，税费由张先生承担。现因李女士违约，房屋不是满五唯一，张先生需要缴纳50万元的个人所得税，如果张先生想要过户，取得房屋的所有权，就要先承担该笔税费，之后在要求李女士承担因违约给张先生造成的50万元的损失。
如果张先生没有能力涤除银行的解压，或者没有能力承担50万元的税费，合同无法继续履行，张先生只能选择解除合同。因李女士恶意违约，导致合同解除，李女士应承担相应的违约责任。李律师表示违约金按照定金罚则来主张，是买卖双方普遍存在的一个认识误区，买卖双方已经签订正式的房屋买卖合同，应按照合同的约定承担相应的违约责任，而非按照定金罚则来赔偿张先生的损失。如果买卖双方尚未签订买卖合同，只为以后签订买卖合同签了定金合同，一方违约的，应按照定金罚则来主张违约责任。
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