未签订书面房屋买卖合同，卖方去世怎么办 - 二手房纠纷

未签订书面房屋买卖合同，卖方去世怎么办

【案情简介】
王轩大学毕业后留在北京工作，2005年准备和李琳结婚，刚毕业没什么钱，没能力买套房子。王轩的叔叔王海原承租一套单位的公房606号房，1999年房改时购买，现出租。王海提出将606号房以50万的价格卖给王轩和李琳，可以分期付款。因该房屋是学区房，王海提出暂时不办理过户，待王海儿子王强的孩子上学后，再办理过过户手续。王轩觉得叔叔不仅给自己解决了住房问题，还同意分期给钱，非常感激，对王海提出暂不过户的要求也欣然接受。因双方是叔侄关系，没有签订书面的买房合同，王海把房子交给王轩当日，王轩支付了20万元。之后，王轩和李琳对606号房进行了装修，居住使用至今。
至2007年10月，王轩陆陆续续将剩余的购房款共计30万元支付给叔叔，付清所有房款后，叔叔王海和婶婶徐红给王轩写了收条，写着：收到王宣、李林购房款50万元。之后将承租合同原件、房本原件以及当初购房时的手续都给了王轩。2012年，王强的孩子顺利用了该房屋学区名额上了小学。2008年叔叔王海已经过世，2010年婶婶徐红也因病不能正常表达，王轩找堂弟王强，看双方什么时间方便，办理房屋过户手续。另王轩没先到的是，王强说不知道父亲王海将房屋买给王轩，大家都是亲戚，将房屋借给王轩住。王轩拿出王海和徐红给自己写的收条，王强不予认可，收条上的名字都不是王轩和李琳，不能说明是他们支付的购房款。王轩另外提供一张当初王海给居委会出具的证明，内容为：居委会同志，我是606号房的原房主，2005年已将房屋卖给王轩，现在王轩是实际的房主，落款是王海的签字。王强对该证明也不认可，如果双方存在买卖房屋的事实，为什么没有书面的买卖合同，且这么长时间也一直没有过户。王轩一听急了，当初看是叔侄，所以没签合同，现在叔叔去世了，婶婶是无民事行为能力人，堂弟不认账，这房子就没法过户了么？

【律师解读】
北京东元律师事务所合伙人李松律师认为，因双方未签订书面的房屋买卖合同，且一方当事人王海已过世，徐红不能正常表达，王轩、李琳和王海、徐红之间是否存在房屋买卖的事实，需要王轩提供相应的证据形成完整的证据链证明双方确实存在房屋买卖的事实。
王轩提供了存款到徐红账户的存款凭条，王海和徐红出具的收到购房款50万的收条，证明其已经支付完所有的购房款。王海给居委会出具的证明说明双方在2005年进行了房屋买卖的交易。同时有共同的亲友证明王轩购买了该套房屋。606号房屋承租时的租赁合同、房改时购买房屋的合同、购房款收据、购房发票等原件都有王轩持有，自2005年起水、电、煤缴费凭证虽然是王海的名字，但都是由王轩缴纳并持有凭证。李律师认为，王轩提供的一系列证据证明其和王海形成了房屋买卖合同关系，自买房后实际占有、使用、支配606号房屋。虽然房款收条上王轩和李琳的名字都写错了，但日常生活中将他人名字写为别字比较常见，该收条由王轩持有，视为其和李琳就是收条上写明的王宣、李林，二人已实际支付了购房款。
李松律师接受王轩的委托，将徐红和王强诉北京市海淀区法院，要求配合办理606号房屋过户手续。诉讼中，王强提出，房屋买卖合同必须以要式合同的形式，王海和王及轩没有书面的合同，根本不存在买卖房屋的事实。收条上写收到购房款，也没说是哪个房子的购房款，且50万是所有购房款，还是部分购房款，都没有办法证明。因此双方根本不存在房屋买卖的事实。且在王海去世后，该房屋已经通过继承、赠与的形式过户到王强名下，谈不上买卖的问题。李律师表示，合同法有规定，法律、行政法规固定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。王轩支付了购房款，王海和徐红也履行了交房义务，双方买卖合同成立且生效。至于购房款的数额，李律师申请评估，由专门的鉴定机构对交易时房屋市场价值进行评估。鉴定结论显示交易时购房款和当时房价相当。至于现房屋登记在王强名下，李律师认为，王强是通过继承、赠与的形式变更了所有权人，是无偿取得的，不属于善意取得，并不能影响买受人主张权利。
由于双方争议较大，海淀区人民法院经过两年多的审理，最终判决，王轩和王海之间存在买卖房屋的事实，双方形成了房屋买卖合同关系。王轩支付了全部购房款并实际居住，判决徐红、王强配合王轩办理606号房屋的过户登记手续。

文章来源：李松房地产律师网
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