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早年购买的回迁安置房，过户时没有购房资格怎么办？
【案情回顾】2009年，胡女士的女儿大学毕业后留在北京工作，就想给女儿在北京买套房子，因为手头不是很宽裕，听朋友许先生介绍说回迁安置房，暂时房本还没有下来，相对房价比较低。胡女士经许先生介绍，得知秦女士家里拆迁安置了3套房子，都已经交房了，其中一套二居室想出售，胡女士看了房子之后，非常满意，于是和秦女士商量购房事宜。
经过协商，二人在签订《房屋买卖协议》，约定胡女士购买秦女士位于朝阳区某处二居室一套，房屋总价款80万元。本协议签订当日支付定金2万元，定金支付后15日内交房，交房当日支付剩下购房款78万元。房本下来后30日内办理房屋过户登记手续。任何一方违约的，赔偿对方总房款的1倍。许先生作为见证人，也在合同上签了字。合同签订当日胡女士支付2万元定金，5日后，秦女士交付房屋，胡女士支付了78万元的购房款。胡女士装修后由女儿居住至今。
2015年5月，胡女士来北京看望女儿，听邻居说房本已经办下来，于是联系秦女士房本是否办下来了，看双方时间方便，办理房屋过户登记手续。秦女士说不知道现在可以办房本，这几天就到开发商那问问什么时候开始办，尽快办理。因胡女士在外地生活，不了解北京的购房过户流程，就到房屋过户大厅咨询具体如何操作。通过咨询胡女士了解到北京市2011年开始限购，胡女士现在不具备在北京购房资格，没有办法做网签、过户。
过个半个月，胡女士又给秦女士打电话，秦女士说自己最近比较忙，还没有时间去办这个事。胡女士想秦女士安置了3套房，应该比较关心房本何时下发，办房本也不可能只办其中一套，想着是不是房价上涨比较多，秦女士想反悔。于是拿着购房合同到房管局查询，得知该套房屋已经取得房本。胡女士和秦女士联系，表示知道房本已经取得，合同约定取得房本后30日过户，希望秦女士尽快配合办理过户手续。秦女士以各种理由推脱，拒绝办理过户手续。购房资格的问题，再加上秦女士不配合，胡女士不知道该如何处理，咨询律师寻求帮助。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，胡女士和秦女士签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方都应按照合同的约定继续履行合同义务，秦女士尽快配合胡女士办理房屋过户登记手续。
就胡女士现不具备北京市购房资格的问题，李律师表示该问题不影响胡女士主张权利。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》之规定，未办理网签的房屋买卖合同，买受人及家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予以支持。依照该规定，胡女士和秦女士是在2009年签订的合同，房款已于2009年付清，从2009年至今也是由胡女士实际占有使用房屋。因此胡女士的情况不受限购令的限制，可以要求秦女士继续履行合同，配合办理过户登记手续。
现在秦女士消极履行合同义务，胡女士应尽快主张权利。因房屋登记在秦女士名下，房本也在秦女士手中，秦女士有可能将房屋出卖或抵押给他人，那么胡女士在主张权利就比较被动。李律师建议胡女士尽快向法院起诉，并对诉争房屋做财产保全，以免胡女士主张权利遇到更多的障碍。
李松律师接受胡女士的委托，作为其代理人，将秦女士诉至法院，要求秦女士配合办理过户登记手续，并按照合同约定赔偿购房款1倍的违约金。诉讼中，秦女士的丈夫刘先生表示，自己作为共有人，不知道秦女士将房屋出卖，现在不同意出售房屋，共有人不同意出售的，房屋买卖合同无效。李律师表示，刘先生主张不知情，但该房屋自2009年长达6年的时间由胡女士占有，如果认为是自己的房屋，这么长时间不主张权利不符合常理，显然刘先生是知情的。当时作为中间人的许先生也出庭作证表示，虽然合同上没有刘先生的签字，但就是否卖房、卖给胡女士多少钱、什么时间支付等事情，刘先生、徐先生和秦女士一起讨论过。依照相关司法解释的规定，经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。最终法院经过审理，判决秦女士和刘先生夫妻配合胡女士办理房屋过户登记手续，并赔偿10万元违约金。
【律师提醒】
李松律师表示，回迁安置房在买卖时，因尚未取得房本，房价相对低一些，但同时也带来一些麻烦。回迁房可能过5年才下房本，这期间北京房价可能上涨较多，卖方容易心里不平衡，导致后期一些列不必要的麻烦，例如拒绝配合办理过户、恶意设置抵押、一房二卖等问题。建议广大读者在购买回迁安置房前，完善合同内容，审查是否有其他共有人等情况。房本下来后一旦发生纠纷，尽快采取相关措施，积极主张权利，以免出卖方设置更多的障碍，影响房屋的过户。
文章来源：李松房产律师网
