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回迁房质量不合格怎么办？
【案情回顾】2010年，刘先生家所在地列入拆迁范围。刘先生和拆迁办签订的拆迁协议约定，给刘先生一家安置一套3居室，折抵购房款后另补偿50万元。协议签订后，拆迁单位依照合同约定的时间支付刘先生50万元的补偿款，刘先生和开发商签订了购买安置房的购房合同。购房合同约定2012年12月31日交房，2015年6月30日前办理产权证。逾期交房、逾期办理房屋产权证的按照日万分之三赔偿违约金
2013年3月，开发商逾期不交房，刘先生多次找开发商协调。10月份，开发商通知刘先生收房，刘先生实地看了开发商建的房后非常吃惊，新建的房屋有的墙体已经脱落，有的墙面地面有裂痕等各种问题，刘先生认为房屋质量存在严重问题，拒绝收房，要求开发商进行整体修复，合格后再收房。之后开发商将表面裂痕进行修复，刘先生认为房屋质量仍不合格，居住有风险，开发商认为自己已有竣工验收表，证明房屋质量没有问题，拒接再进行修复，并要求刘先生5日内收房。刘先生坚持认为房屋质量有问题，于是自行委托一家鉴定机构对房屋进行了房屋质量鉴定，鉴定报告显示该房屋确存在问题，需要进行修复。之后刘先生就房屋质量问题和开放商多次沟通未果。
到2015年7月，开发商也没有按照合同的约定办理房产证。开发商表示整栋楼的大产权已经取得，需要刘先生收房，并交纳公共维修基金，就给刘先生办房产证。刘先生表示房屋有严重质量，不符合交房条件，现没法收房。公共维修基金在发放拆迁补偿时已和购房款一并扣除，现开放商没有理由要求再次缴纳公共维修基金。开发商表示整个楼房规划做了变化，在原有规划上多改了5层，由此每户应补缴一定的公共维修基金。刘先生认为开发商擅自改变规划已经损害了 其权益，现在又让受害的业主买单，明显不合理，拒绝补缴公共维修基金。开发商拒绝做任何让步，无奈之下刘先生咨询律师帮助解决问题。
【律师解读】
北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，房屋质量纠纷和办不了房产证是回迁安置房中比较常见的纠纷。
就房屋质量引起的纠纷，如果双方当事人对房屋质量是否存在问题，以及问题的严重程度存在较大的分歧，可以通过起诉到法院，请求法院选择中立的房屋质量鉴定机构对房屋质量是否有问题，严重程度等进行鉴定。
经过鉴定，如果房屋质量存在问题，但不影响正常的居住使用，刘先生可以要求开发商限期内进行修复，达到标准后交付房屋。且开发商应赔偿修复期间刘先生的损失，例如租房损失等。如果开发商拒绝修复或拖延修复的，刘先生可以自行或者委托他人修复，修复的费用及相应的损失由开发商承担。
经过鉴定，如果房屋质量存在严重问题，严重影响居住使用的，或者是存在安全隐患的，李律师认为，刘先生可以要求解除合同，并要求开发商承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应与支持。由此，如果鉴定结论显示房屋质量问题严重影响到刘先生正常的居住使用，那么刘先生有权要求解除合同，并要求开发商依照现在的市场价值进行赔偿。具体赔偿数额如果刘先生和开发商达不成一致意见，那么就需要专业的评估机构对房屋市场价值进行评估。
李松律师建议，现刘先生不仅面临房屋质量问题，同时还有开发商逾期交房、逾期办理房屋产权证等问题，由此先将开发商诉至法院，要求按照双方签订的合同继续履行，交付房屋质量没有问题的房屋及办理产权证，并以房屋总价款的日万分之三计算违约金。
诉讼中，开发商出具房屋不影响居住的评估报告，李律师认为该评估报告是开发商单方面做的，不具有可信性。请求人民法院选择中立的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。最终，鉴定报告显示房屋质量存在问题，具体列明需要进行哪些修复。法官结合鉴定报告，认为房屋质量存在问题，但影响居住使用，因此认为开发商应在15日内对房屋进行修复，同时赔偿逾期交房给刘先生造成的损失。
对于办理房产证，开发商表示整栋楼已经取得大产权，需要刘先生补缴公共维修基金后方可给刘先生办理产权证。李律师表示，公共维修基金已经缴纳，因开发商私自改变规划，导致公共维修基金提高，提高部分应有开发商自行承担，和刘先生无关，开发商应及时给刘先生办理产权证，并承担相应逾期办理房产证的违约责任。最终法院认可高出的公共维修基金应有开发商承担，判决开发商在刘先生提供相应材料后10日内办理房屋产权证，并依照合同约定承担日万分之三的违约金直至刘先生取得房产证之日为止。
【律师提醒】
房屋质量问题时有发生，能否依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定解除合同，要看实际质量问题是否严重影响到购买人居住使用。许多因小区公共配套设施、附属设施质量问题引起买受人生活不便，一般不能解除。房屋存在质量问题，但不影响居住使用的，一般不能解除合同，只能要求卖方维修，并承担维修期间买方的必要损失。
来源：李松房地产律师网
