2007年5月王某从北京某房地产开发公司购买了一套独栋房屋，5月15日双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定：“北京某房地产开发公司将位于北京市某区的1808号房屋出售给王某，房屋总价款为800万元，房屋交付时间为2009年1月31日。”
　　合同签订后，王某一次性支付了全部购房款，2009年1月中旬开发商发通知，请业主于2009年2月1日前办理收房的相关手续。王某收到通知后很是兴奋，早早就准备着收房了。可是令王某没有想到的是，收房时发现房屋墙面及墙体、地面均存在明显的尺寸偏差，用肉眼都能看出来，这样的房子怎么能住呢？
　　王某十分生气，便以房屋质量不合格为由拒绝收房。其后，王某在开发商处查阅了竣工验收备案表，发现2008年年底北京市某区住房和城乡建设委员会对该房屋进行了竣工验收备案。此后，王某委托了北京市建设工程质量检测所对该房屋进行检测，检测结果显示该房屋属于不合格建筑工程。
　　拿到检测报告之后，王某多次向北京市建委提出申请，要求对开发商将不合格工程验收为合格工程的行为进行查处，市建委要求某区建委进行答复。但是时间过去了大半年，左等右等也没有等到某区建委的任何答复，发商也不进行任何修复，王某眼看着房屋却不能入住，实在是忍无可忍了。王某带着材料找到北京市东元律师事务合伙人律师李松，要求依法查处开发商的违法行为，李松律师在充分了解了案件情况之后，建议其提起行政诉讼。
　　判决结果
　　北京市某区人民法院经过审理，依法作出判决：
　　一、确认被告北京市某区住房和城乡建设委员会对原告王某投诉逾期不予答复的行为违法；
　　二、驳回原告王某的其他诉讼请求。
　　一审判决后，原被告均不服，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审理，判决：驳回上诉，维持原判。
　　律师剖析
　　本案是一起典型的因房屋质量问题而引发的行政诉讼。对于行政诉讼大多数读者可能都比较陌生，在此李松律师进行简要分析与论述。所谓“行政诉讼”俗称“民告官”，是指公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依法进行审理和判决的诉讼制度。
　　在我国，行政诉讼案件的构成应当具备以下五个要件：
　　1．原告是认为行政机关及法律、法规授权组织作出的具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。行使行政职权的行政机关或者法律法规授权的组织不能充当原告。
　　2．被告是作出被原告认为侵犯其合法权益的具体行政行为的行政机关及法律、法规授权组织。
　　3．原告提起行政诉讼必须是针对法律、法规规定属于法院受案范围内及属于受诉法院管辖的行政争议。
　　4．原告必须是在法定期限内起诉。
　　5．法律、法规规定起诉前必须经过行政复议的，已进行了行政复议；自行选择行政复议的，复议机关已作出复议决定或者逾期未作出复议决定。
　　本案中，王某多次向北京市住房和城乡建设委员会投诉，要求北京市住房和城乡建设委员会依法履行职责，查处开发商将不合格建筑工程按照合格建筑工程验收的行为，但是作为开发商对应的上级行政主管部门-------北京市某区住房和城乡建设委员会，在收到王某的投诉后并未按照国家信访条例的相关规定给予书面回复。
　　在庭审中，被告多次强调其已经书面给市建委进行回复，但是王某并未见到过任何书面回复。依据行政诉讼法的相关规定，行政诉讼中被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。这是行政诉讼与民事诉讼的区别之处。李松律师认为，这是因为在行政法律关系中，原告和被告处于不平等的地位，他们之间是一种管理与被管理的关系，因此被告应当对其作出的具体行政行为负有举证责任。
　　本案正是因为被告没有提供证据证明其已经给予过书面答复，因此法院依法支持了原告请求确认被告不予答复的行为违法的请求。而法院之所以没有支持原告要求被告履行对开发商将不合格建筑工程按照合格建筑工程验收的行为进行查处的诉讼请求，是因为在案件审理过程中，被告已经对开发商作出《工程质量问题整改通知书》，责令该公司按有关规定改正。
　　依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十条第三款的规定，被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决。鉴于原告王某在被告下发《工程质量问题整改通知书》后仍未撤诉，因此法院最终确认行政行为违法，驳回了原告王某的其他诉讼请求。
　　诉讼策略指引
　　本案中，王某多次向北京市住房和城乡建设委员会及某区住房和城乡建设委员会投诉，北京市住建委亦多次将信访投诉意见转至区建委，限期进行答复，但是区建委迟迟未予答复。依据我国《行政诉讼法》的相关规定，在此情形下，王某可以依法提起行政诉讼，要求确认区住建委的行政行为违法及要求其履行相关行政职责，依法对开发商将不合格的建筑工程按照合格建筑工程验收的行为进行查处。
　　作为王某其在提起行政诉讼的同时，其亦可以开发商为被告提起民事诉讼，要求开发商在合理期限内修复房屋质量问题，并要求开发商赔偿王某的各项经济损失，其中包含检测费、房屋租金、物业费等相关损失。
　　在此，李松律师特别提醒，行政诉讼和民事诉讼是两个相互独立的程序，彼此互不影响。因此，作为王某如果对行政机关的行政行为不服可以依法提起行政诉讼，如果对于开发商逾期交付房屋及房屋质量问题无法达成共识则可依法提起民事诉讼。
　　法条链接
　　《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十条：“被告在一审期间改变被诉具体行政行为的，应当书面告知人民法院。
　　原告或者第三人对改变后的行为不服提起诉讼的，人民法院应当就改变后的具体行政行为进行审理。
被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决；认为原具体行政行为合法的，应当判决驳回原告的诉讼请求。
　　原告起诉被告不作为，在诉讼中被告作出具体行政行为，原告不撤诉的，参照上述规定处理。”
　　第五十六条：“有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：
　　(一)起诉被告不作为理由不能成立的；
　　(二)被诉具体行政行为合法但存在合理性问题的；
　　(三)被诉具体行政行为合法，但因法律、政策变化需要变更或者废止的；
　　(四)其他应当判决驳回诉讼请求的情形。”
 　　
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
　　转载须注明来源及作者否则追究法律责任