老人慎写“全权代理” 子女“钻空子”有风险

        遇房子拆迁买卖，老人们往往委托子女或其他亲属代办，跟拆迁办或开发商签订相关协议，到房地产管理部门办理相关手续，但也由此引发了不少纠纷诉讼。近日，年过八旬的秦老先生就经历了这样的“窝心事儿”。他委托女婿办理购房手续，不料办下来的房产证上却写明秦老先生是共有人，而且共有份额仅占有20%。“我自己买的房子怎么就成共有的了？”老人十分不解地说。

　　故事

　　老人委托女婿办理贷款

　　房本上自己竟只有二成份额

　　秦老先生夫妇只有一个女儿秦虹，为了照顾他们，女儿和李磊结婚后仍同老两口一起居住。

　　秦老先生承租的公房于2002年被列入拆迁范围，秦老先生取得产权后，根据拆迁政策，应得拆除房屋补偿款、搬家补助费、拆迁补助费及困难补助费共计40万元。秦老先生想用这笔拆迁款买一套商品房，可拆迁款下来还需要一段时间，又无法以自己的名义办理贷款，就和女儿女婿商量以他们的名义办理贷款，等拆迁款下来，一次还清所有贷款。但秦虹没有固定工作，申请不了贷款，最后大家决定以女婿李磊的名字办理贷款。

　　之后，秦老先生和李磊作为购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，购买海淀区的一套商品房，首付40万元，贷款40万元，共计80万元。由于秦老先生没有文化，身体也不是很好，就委托女婿代办购房及相关手续。

　　李磊拿着秦老先生的存折取出40万元，缴纳了首付款，以自己的名义办理了贷款。等拆迁补偿款下来后，秦老先生将发放拆迁款的存折交给李磊，由其一次付清所有贷款。之后李磊拿到房产证，就由他一直保管。

　　前年秦老先生的侄子来京工作，想借秦老先生的房子办理暂住证，但需房主出示房产证，李磊这才将房产证给了岳父。秦老先生和侄子办完暂住证，侄子告诉他：“房本上写着您是共有人，共有份额20%。”秦老先生一听愣住了，拿着房本回家质问女婿。

　　“当初是为了方便办贷款，才这么写的。”李磊解释。秦老先生觉得奇怪，但也没深究，只要求李磊现在把房本的名字改成自己。然而，李磊以各种理由拖延，后来拿出2002年签署的一份《共有协议》。协议约定该房屋由秦老先生和李磊共有，共有份额秦老先生占20%，李磊占80%。该协议有秦老先生和李磊的签字，还有秦老先生以前的邻居王老太作为见证人的签字。李磊称，岳父将买房的事情全部委托给自己，而老人又不会写字，所以由自己代签。

　　“我从来就没见过这个协议，更别说签字了。”秦老先生很生气，对此并不认可。他再三要求李磊去房管局变更房产证，但李磊置之不理，最终老人决定委托律师起诉维权。

　　邻居老太出庭证实未签字

　　代办有猫儿腻伪造协议无效

　　接受秦老先生委托的北京市东元律师事务所合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员李松律师认为，该《共有协议》无效。

　　他建议秦老先生以房屋买卖合同纠纷为由，起诉李磊，请求法院判决该房屋归秦老先生夫妇所有。

　　“秦老先生委托李磊代办购房相关事宜，但对共有的事情并未作出意思表示。李磊主张《共有协议》是秦老先生委托自己签署的，但这不符合逻辑。一般情况下，如果一方和第三方就某一事项达成一致，写一个协议，可委托无关的另一方代为签署协议。很少有协议双方中的一方委托另一方签署同一个协议。”

　　但是单从逻辑角度推论，并不能作为法院审理的证据。李律师找来《共有协议》上的见证人即秦老先生的邻居王老太出庭作证，并请她提供当年有她签字的书面材料。

　　王老太当庭表示，《共有协议》上的签字并非她本人所签。她只知道当初秦老先生用拆迁款买了房子，并不清楚他们家庭内部对份额有无约定以及约定份额。在王老太当年自家拆迁时签的《拆迁补偿协议》上，其签名和李磊出示的《共有协议》上王老太的签字明显不是同一人写的。而秦老先生虽没文化，但也会签名，他当年在《拆迁补偿协议》中的亲笔签名与《共有协议》中的也并非同一人所签。

　　由此，法院最终认定《共有协议》无效。

 提示1

　　不能确定出资额 各占一半份额

　　很多老人都像秦老先生一样，仅仅口头委托子女等亲属代办拆迁、购房事宜，跟家里人很少有签书面协议的。秦老先生当初没有跟女婿签委托书或协议，究竟他是让女婿帮自己购房还是跟女婿一同购房，现已无从证明。

　　我国《物权法》中规定：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有的，除具有家庭关系外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

　　李松律师认为，该房屋属于秦老先生及李磊按份共有，至于享有的份额，没有约定，应以出资额确定。该房屋首付款40万元是由秦老先生支付的，而李磊支付了部分贷款。另外，拆迁时李磊也是被安置人口，用来还清所有贷款的拆迁补偿款不属于秦老先生个人所有，也有李磊的部分。因此，秦老先生和李磊的具体出资额无法认定。

　　最后法院经过审理，判决秦老先生和李磊共有该房屋，各占50%的份额。而假设可查明秦老先生出资额为60万元，李磊出资20万，那么所享有的份额按其出资比例来算，秦老先生应占四分之三。

 提示2

　　老人“全权委托” 不代表房产给你

　　在一些案件中，子女虽未伪造协议，但在代办拆迁安置购房过程中存在猫儿腻。

　　吴老先生的房屋拆迁，有购买回迁安置房屋的指标，他写了一份委托书，委托儿子全权处理回迁安置房的事情。然而半年后老两口从老家返回，却吃惊地得知回迁安置房的指标被儿子以50万元卖给了第三人，而且那人已和开发商签订了《房屋买卖合同》。老两口急打官司。但在法庭上，儿子拿出父亲的委托书，强调父亲当时是“全权委托”，自己当然可以代办处理相关事宜。

　　李松律师认为，吴老先生真实的意思表示是全权委托儿子办理购房的相关手续，只是授权儿子代自己办理，替自己买房，而房屋的产权还是自己的。如果子女认为“全权委托”就是父亲将房产留给了自己，或者自己可以随意处置父亲的房产，这种理解是不正确的，必须维护委托人的利益。如果儿子将购房人写成了自己，老人知情后应积极主张权利，确认房屋权属，法院一般会认定房屋应归老人所有。

　　另外，根据国家的拆迁安置政策，只有拆迁安置人才可以购买回迁安置房。吴老先生的儿子拿出父亲给的委托书，欺骗开发商，称第三人是他妻子，这才顺利地与开发商签订了《房屋买卖合同》。李松律师建议老两口可以起诉开发商和第三人，由于他们违规，给自己造成了巨大的损失，请求法院确认《房屋买卖合同》无效。法院经过审理，最终判决该合同无效。

　　提示3

　　同意房登记儿子名

　　老人反悔难获支持

　　父母委托子女代办拆迁、买房而引发大量纠纷，其中还有一种情况比较常见。李松律师办理的另一起类似案件，与秦老先生家的情况正相反，是老人当初自己要把房子给儿子，但现在却反悔了。陈老太原打算自己跟着儿子一起生活，想房子早晚也是儿子的，于是委托儿子办理购房时，就将房屋直接登记在了儿子的名下。但时至今日，她又觉得儿子不孝顺，所以决定把房子要回来，就到法院打确权官司。

　　对于这种情况，李松律师认为，由于老人当初真实的意思表示就是要把房屋赠与儿子，而现在儿子也已实际取得了房屋所有权，所以老人再想要回房屋就比较难。如果房屋是拆迁安置而来，那么老人作为拆迁安置人，可以确认对该房屋享有居住使用权；不过想要确认所有权，则难以得到法院的支持。

　　总结

　　老人慎写“全权代理”

　　随时过问代办事务近况

　　李松律师提醒老年人，委托子女或其他人代办某些事情，委托书中最好写明具体委托的事项，不要为了省事，就写一个“全权代理”。 老人并未委托代办某些事项，但一些受托代办人看到“全权办理”，可能认为自己有代理权限，进而可能实施损害委托人利益的行为。比如老人委托儿子办理买房相关手续，委托书写的是“全权代理”，在办房产证的时候，儿子未经老人允许，便私自将房产证登记在自己的名下。从房屋登记角度看，这房子就属于老人儿子的个人财产了，但老人真实的意思表示是全权委托办理购房的相关手续，只是授权儿子代自己办理，替自己买房，而房屋的产权还是自己的。在这种情况下，老人知情后应积极主张权利，确认房屋权属。

　　此外，老人不要过度轻信受托人，在委托事项进行过程中，应时不时地关心一下代办事务近况，不要认为已委托他人办理，就可以对此事置之不理了。

　　同时，李松律师也提醒老人的子女等受托人，不要试图钻空子，侵害委托人的权益，最后吃亏的可能还是自己。像上述案件中，第三人和开发商的房屋买卖合同被法院认定无效后，第三人的损失就只能向卖给其指标的老人的儿子主张。

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