李松律师就“以房养老”问题接受《北京晚报》专访 - 媒体报道

“以房养老”为何遇冷？

老人担心贬值儿女反对半年仅32户39人签约

中国首款“以房养老”保险在北京、上海、武汉、广州四城市试点，热推半年遇冷。本报记者从目前国内唯一一家推出此类保险产品的保险公司幸福人寿了解到，截至2015年10月26日上午10时，全国仅有32户家庭39人签约投保“以房养老”。该保险公司有关负责人表示，这些投保的老人中，有子女和无子女的各占一半左右。

投保老人说

失独老夫妇愿投保增加养老金享晚年

家住北京市海淀区的蒋成功和杨茹老夫妇（均为化名）是投保“以房养老”第一个吃螃蟹的人，他们将自己的房子抵押给保险公司，每月收取固定的保险金用于养老。

两位老人都是70岁左右，在数年前女儿去世后就成了失独老人，靠退休金生活，一直在为养老之事发愁。蒋老先生称，十年前他们知道了“以房养老”一说，感觉这非常符合他们的情况，今年听说“以房养老”保险在北京做试点，就过去参加，当场毫不犹豫地签字同意投保。

“我盼了这么久，终于盼到了。很多人劝我，但我认准了这是个好事。”“觉得好像天上掉馅儿饼！”蒋老先生说到此事很兴奋，认为“以房养老”保险对鳏寡孤独老人很合适。

他这样算了一笔账：老两口现有一套80多平方米的住房，市场价值300万元左右，有效保险价值约为275万元，他和老伴每月共可领取养老金9000多元。“我们俩的退休金才7000元多点，每月能多9000多元，怎么不接受？加上退休金，现在每月可拿到近17000元。”

家里每月增添了这一大笔“收入”，老两口的生活品质也随之提高。“有这钱了，家里换点家电，比如冰箱，原来是一个门的雪花牌，现在换了一个海尔三门的。”蒋老先生高兴地说，趁他们夫妇现在身体还硬朗，准备外出旅游散散心。“过去没闲钱，不敢出去，这次准备先去港澳，之后出国旅游。”杨女士也很高兴，觉得“晚年生活没有后顾之忧”了。

另一位“以房养老”老人黄老太月退休金仅3000多元，她认为“以房养老”每月为她额外增加了一笔养老金。“我能继续住在自己的房子里，为自己和宠物提供更好的生活条件。将来等我需要被照料，考虑住养老院时，还可出租房屋，保证我安享晚年。”而一些子女也同意父母“以房养老”，认为可缓解家庭经济和自己赡养老人的压力。

先行者说

以房养老模式多样参与老人有喜有忧

在中国，很多老人都像蒋老先生夫妇一样，存在工资低、积蓄少而房产值钱的情况，也有参加以房养老保险的条件和需求。其实，除了在国外早已成熟的“保险版以房养老”外，目前国内已出现多种以房养老模式，如租房养老、分租房养老、卖房养老、大房换小房养老、遗嘱托养等。

近日，北京大学著名教授钱理群卖房住进养老社区，此事颇受社会关注。钱老夫妇入住养老社区100多平方米的房屋里，每月住宿费约2万元。为此，夫妇俩卖掉了自己的房子。尽管很多学生反对他这样做，但他认为卖房后“租房”养老是自己能够承受的，而且现在能够避开很多琐事。在养老社区里，吃饭不用他们操心，社区为他创造了很好的环境，可集中精力写作。此外，以前不怎么锻炼的他也开始锻炼了。现在他只做三件事：休养身体、专心写作以及跟朋友聊天。

不过，并非所有参加“以房养老”的老人都满意。成都的钟老先生就称“后悔”。年近八旬的钟老先生同社区管理机构签订遗赠扶养协议：由社区出钱并安排人员照顾其衣食住行，帮他养老送终；他百年之后将60平方米的房屋赠送给社区。

钟老先生的租住屋仅30多平方米，入住后他表示生活质量并未得到明显改善，他实际上没用到社区的钱，而自己的钱却很难支取。“我想换轮椅，他们不给我买。”“他们承诺生老病死都由他们负责。可拿我的钱帮我买保险，叫他们负责吗？”但社区认为钟老先生的生活改善不少，“每个月有1000多元养老金，足够他日常开销。”

反对者说

许多老人及子女顾虑多怕贬值和闹纠纷

事实上，对于以房养老险投保第一人蒋老先生的做法，他的不少亲戚朋友都反对，认为买房不易，如果把房子抵押给保险公司，老人去世后即便有些剩余的钱留下，但子女或其他亲属却失去了房产。目前，社会上很多人对“以房养老”也都还难以接受。

“几十年好不容易才挣了个小房子，又把小房子换了套稍微大点的房子，现在说抵押房子就抵押出去，这一辈子不是白辛苦了吗？”北京的赵老先生夫妇表示不能接受“以房养老”，他们的朋友们对此也有顾虑。

一些没有自有产权房的低收入老人虽然巴望“以房养老”，却无条件；而一些名下有房的老人又认为那“不太靠谱”。“十年前几万元买一套房了，现在需要几百万，再过十年不知这钱还能买下半个厕所不？现在每月领几千或上万元养老金，觉得挺好，可十年后这钱还够用吗？”“不如出租房屋，搬到郊区租套便宜房子，也能多些钱养老，还保住了房子。”一对住在北京三环以内的老夫妇说。

中国向来有遗产由子女继承的传统，在京的张老先生夫妇最怕儿女不乐意。“虽然他们不能每天回来，但都还孝顺，我生病住院时，也是他们日夜倒班照顾的。我没别的留给孩子，要是把房抵押出去，他们埋怨，将来我指望谁去？”张老先生的女儿也表示，“每月不过多几千元，房子却没了，划算吗？难道父母以房养老，就不用我们赡养了？”

还有市民提出，“以房养老”虽好，但并不能代替政府养老，希望社会养老服务体系得到完善。

实施者说

房价跌照领养老金房价涨全归投保者

据统计，2015年我国60岁以上老人达到2.16亿人，占总人口的16.7%；预计2020年老年抚养比达1比3。为了应对我国日益严峻的老龄化问题，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点。随后保监会公布指导意见，2014年7月1日至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。

幸福人寿有关负责人解释，拥有房屋完全产权的老年人可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按约定条件领取养老金到身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。例如选择延期年金无身故和退保利益时，房产有效保险价值500万元，65周岁男性每月领取养老金15155元，直至去世。另外可“一房两保”，老两口一人去世，不影响另一人领取养老金。“试点期间实行‘三优先’原则，优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体。”

“但如果今后房屋增值，仍按每月固定金额领取养老金，老人不是亏了么？”很多老人及其子女担心。幸福人寿有关负责人表示，未来房价上涨部分全归老年人或其继承人；在养老金计算方面，已提前考虑房产价值增长部分计入养老金。而反之，房价下跌也不影响养老金领取额度。

律师说

经适房承租公房可能不能参加以房养老

办理反向抵押养老保险，要对拟抵押的房屋价值进行评估。北京市东元律师事务所李松律师认为，评估机构是由保险公司指定，还是由双方共同挑选，可能会影响到最终房屋评估的价格。根据我国《担保法》的规定，抵押权人不能流质抵押物，那么在老人身故后，保险公司对房屋进行处置，可能通过拍卖、变卖的形式，可能在这个过程中影响房屋的价值。

“此外，从保监会的规定来看，只有年满60周岁、有完全独立产权的老年人才能作为‘以房养老’的适用对象。那么，经济适用房、承租的公房、在宅基地上所建房屋可能就不能参与‘以房养老’。”李松律师说，实际操作中还存在另一个问题。如果房屋是夫妻双方共同财产，但登记在老先生名下，如果老先生和保险公司签订反向抵押养老保险，那么等老先生去世后，若保险公司强行行使处置权，可能导致老太太生活窘迫。若暂不行使，那保险公司可能要承担较大风险。因此建议最好是夫妻双方共同参与“以房养老”，待双方都去世后，再对抵押房屋进行处置。

老人去世后子女还能赎回房屋

如果参加“以房养老”的老人去世，子女或其他继承人还能不能继承这套房？

幸福人寿有关负责人称，老人的继承人可优先赎回该房屋，这看个人的意愿，是想得钱还是得房。其实就是“死房子和活钱”：如果老人的继承人想得房，只要偿还保险公司已付保险金等相关费用就可以了；而不要房子想得钱，如果在保险公司处置该房屋抵扣相关费用后还有剩余钱款，则就归老人的继承人。

李松律师认为，“以房养老”实际上是将房屋抵押给保险公司，老人和保险公司之间是债权债务关系。房屋抵押后，老人除了享有占有、使用、收益的权利外，还享有经保险人同意的处分权，若老人想处置房屋，就需经保险公司同意。

如果老人有遗嘱约定房屋归某人所有，或继承人按照法定继承主张房屋所有权，鉴于房屋已抵押给保险公司，抵押权人享有优先受偿权。若继承人想主张房屋所有权，就要在继承遗产的范围内，清偿保险公司支付的养老金及相关保险费用，否则继承人只能对保险公司处置房屋后扣除已付养老金的剩余部分主张权利。

以房养老不影响养老福利也不能免除子女赡养义务

如果参与了“以房养老”，是不是就不能再享有养老保险了？李松律师认为，从目前出台的规定来看，反向抵押养老保险也就是“以房养老”，实际上是一个商业保险，而原有的养老保险属于社会保障福利，两者并不冲突。“以房养老”是在不影响既有养老福利的前提下，新增的一项养老措施。

另外，针对一些子女为减轻自己的压力而赞同老人参加“以房养老”的想法，李律师特别提醒大家注意：即使老人有“以房养老”，也不能免除子女的赡养义务。根据法律规定，子女并不能以此理由来推卸自己的责任和义务。

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