法制晚报讯（记者 汪红）家住山东的李先生委托在北京发展多年的女儿小雨代买一套商住两用房子，既可以自己居住养老又能租给他人经营赚取租金收益。但是，小雨却在三河看房时，被某房地产公司业务员忽悠买了一栋别墅。业务员把这个小区描绘得天花乱坠：建筑面积220㎡的房子才将近180万元，而且小区周围还将会陆续建设学校、医院、商场等。

        小雨看房当日就以李先生的名义签订了购房意向书，两日后签订了正式的商品房买卖合同，并陆续向房地产公司交了约80万元。

        李先生得知实情后立即让小雨退房。房地产公司表示：要么继续履行合同，要么扣除合同总价款的20%。

        律师解析  超越代理权限  签订合同无效

        北京市东元律师事务所李松律师认为，本案是一个典型的无权代理纠纷。小雨以李先生的名义签订的商品房买卖合同原本属于效力待定合同，只有经过被代理人的事后追认，才能对其产生法律效力。

        而李先生明确表明不同意购买，也就是未对小雨所签订的商品房买卖合同进行追认，因此该商品房买卖合同对李先生不产生任何法律效力。换句话说，这个商品房买卖合同是无效的，房地产开发公司应返还李先生已经交付的全部购房款。由此产生的其他损失，房地产开发公司可另行向小雨追偿。

        根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

       若房地产开发公司能够证明小雨有代李先生购买商品房的证据，如书面的授权委托书或者与李先生的沟通记录等，则房地产开发公司完全有理由相信小雨有此代理权，小雨的代理行为有效，与其签订的商品房买卖合同就会对李先生产生法律效力，若李先生拒绝履行则构成违约，房地产开发公司可追究其违约责任。

        文/记者 汪红
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