“西安万科前期用广告的形式对消费者进行宣传，其作为经营者和广告主，后期建筑的实际呈现却与广告明显不符，并且广告达到了使一般消费者误解的程度，因此无论在主体、主观方面，还是在行为和结果方面西安万科的这种做法都符合了虚假宣传行为的要件”

法治周末见习记者 代秀辉

7月2日，当万科集团董事长王石在西安交通大学兴致勃勃谈论赛艇心得时，或许他并不知道与他同处一城的万科大明宫项目的业主正在为购买的住房忧心重重。这些业主试图在王石的演讲现场与其沟通，但最终未能如愿。

“一进门就是刺鼻的气味，木地板空鼓，墙砖空鼓，天花板还有渗水。”当孟萌去万科大明宫项目收房时，却发现房屋的质量让她大为失望，且小区的实际模样和之前开发商提供的视频效果图也并不一致。

时针拨回两年半以前。

2012年，在西安工作的孟萌考虑改善一下住房环境，而万科作为比较知名的品牌，其开发的楼盘成为了孟萌的首选。

“当时看了万科提供的视频效果图以及样板房，觉得都特别棒。”多方权衡后，2012年11月份，孟萌最终选择了万科大明宫项目一期中的127平方米户型住房。然而，两年半后，呈现在孟萌眼前的景象却实在让她难以接受。“更重要的是，我选的户型存在严重消防隐患，电梯间和楼梯间竟然不通。”孟萌愤慨。最终，她拒绝收房。孟萌的经历并非个案。现在万科大明宫项目的157个业主正在和孟萌一起进行维权。

7月6日，万科集团媒体公关告诉法治周末记者，西安万科目前正在积极与业主沟通，并尽快促使问题圆满解决。事实上，万科并非首次遭遇自家业主的维权。

今年5月份，上海万科打造的首个高端精装修产品五玠坊小区被曝出入住后出现地暖爆裂、墙体霉变、地库结露、烟道串味等问题。而在2012年，就不断有报道称万科存在质量问题，“毒地板门”“纸板门”亦引发了业主的集体维权。2013年6月，佛山万科金域蓝湾的两名业主，甚至因为房屋装修出现质量瑕疵起诉万科。素以“全国最大住宅开发企业”著称的万科怎么了？

大明宫项目复古连廊变“车棚”

万科大明宫项目紧临大明宫国家遗址公园。优越的地理位置，加上万科宣传的高端大气的建筑风格以及优质独享的社区配套吸引了很多购房者慕名而来。

“当时万科在宣传视频中，为我们展现了非常棒的园林设计，比如风雨连廊、冬宫夏苑。我当时就是冲着它去的。”孟萌说。然而，现实的园林建设却让孟萌大感意外。“车棚！那就是个车棚！”对于自己收房时见到的实际“风雨连廊”，孟萌如此形容。

7月3日，法治周末记者在孟萌提供的资料里看到了西安万科针对大明宫项目的宣传视频。孟萌提供的“风雨连廊”实照显示，铁杆撑起的简陋连廊与西安万科宣传视频中敦厚的石墙、红色的琉璃瓦大相径庭。万科在宣传视频中则如此宣传风雨连廊：“风雨连廊穿插其间，既方便了业主出行，又体现了古代建筑的当代演绎。”“这现实中的连廊哪有体现古代建筑的当代演绎的意思？”孟萌质疑。“大明宫一期的风雨连廊还算有个实物。大明宫二期中连风雨连廊的影子都没有，当时宣传的入户大厅也没有。”万科大明宫二期工程的业主王健表示。王健认为，擅自取消小区二期风雨连廊以及入户大厅，与前期宣传严重不符。

此外，被万科业主吐槽的还有万科主打的会所“冬宫”。“在大明宫项目规划中还有冬宫，这是它的一个很好的配套。之前销售人员表示是不收费的，现在却变成收费了。”王健说。关于风雨连廊的宣传，西安万科媒体公关表示，宣传与实物肯定是不能百分百相符，但他们也根据业主的反映，努力通过公开信承诺的方式去解决。

此前，西安万科对业主发出公开信称，决定对风雨连廊在原有基础上进行调整，在大明宫二期增加风雨连廊及平层外挂大堂，并首次明确，小区配套建设的会所“冬宫”日常对业主免费开放。

律师称西安万科涉嫌虚假宣传

“从业主反映的情况来看，西安万科已涉嫌虚假宣传。”对于西安万科在售房时涉及到的宣传视频与实物不符的情况，北京市东元律师事务所律师李松向法治周末记者表达了自己的看法。

李松告诉法治周末记者，售房人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺行为，应当视为要约。

“宣传视频中对小区情况的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”李松说。

不过，西安万科在致万科大明宫业主的公开信中则认为，“风雨连廊的展示仅为效果图，并非最终交付标准，风险提示语也在视频片中有明确体现”。

视频中的风险提示语为“本宣传片仅作为项目宣传使用，一切图片资料规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的商品房买卖合同为准。”法治周末记者注意到该提示语字体非常小，不仔细辨识很难注意。

对此，李松表示，若相关内容对最终合同的订立产生了极大的影响，那么也应该视为要约行为，在签订合同后应视为合同内容的一部分。

而北京市盈科(济南)律师事务所律师钱铭坤告诉法治周末记者，虚假宣传就是商业活动中经营者利用广告或其他方法对商品或者服务作出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或消费者误解的行为。

“西安万科前期用广告对消费者进行宣传，其作为经营者和广告主，后期建筑的实际呈现却与广告明显不符，并且达到了使一般消费者误解的程度，因此无论在主体、主观方面，还是在行为和结果方面西安万科的做法都符合了虚假宣传行为的构成要件，这种行为不仅违反诚实信用原则，更违反了公认的商业准则，理应受到追究。”钱铭坤表示。

“同时，虽然万科已经表态要对风雨连廊在原有基础上进行调整，不再对冬宫进行收费。但这一让步却并没有达到当初宣传承诺的标准。因此也不能据此排除西安万科存在虚假宣传。”李松说。

质量和设计多次被质疑

然而，在孟萌等人眼中，万科大明宫项目的问题还不仅仅于此，其质量问题也让业主们心忧。万科于2008年进入西安市场。公开资料显示，万科目前在西安开发12个楼盘，多为高档小区。在一些业内人士看来，万科在西安快速的扩展也带来了日益尖锐的管理以及住房质量问题。“当时看到楼房时，心理落差真的很大。”孟萌说，“花了钱还买了不舒服。”“装修使用的是劣质材料，做工粗糙，这与合同上约定的每平方米2500元至3500元的装修标准之间存在严重的反差。”熟悉房屋装修业的孟萌一眼就瞅出问题。孟萌称自己曾向万科索要过装修清单，但被拒绝。“由于室内装修使用劣质材料，导致室内多种有毒气体严重超标，部分有害气体超标20倍以上。”为了真正看一下室内的空气质量，王健自掏腰包对室内做了空气质量检测。

王健表示，自己请的验房师为自己出示的报告也显示地砖存在多处泛碱等问题。对于业主反映的墙面空鼓、地板空鼓等问题，西安万科在公开信中承诺将进行维修。但对于孟萌提出的不符合合同装修标准，西安万科则认为“装修作为商品房的组成部分，合同约定的是价格而不是成本，因此不能用自己(指业主)认定的装修成本去质疑价格”；而对于有害气体超标问题，西安万科则认为房屋符合国家规范要求的标准。

西安万科媒体公关也对记者表示，我们承诺所有装修材料是合格的。“目前我们正在进行维修，房屋有任何质量问题，业主可以联系负责保修的部门。”“装修差我们自己重新再装一次就也可以，但是消防隐患的问题却让我们实在不能接受。”孟萌说。公开资料显示，大明宫小区设计共有4种户型，分别为127平方米、162平方米、240平方米、299平方米。在万科业主看来存在消防隐患的是127平方米户型的住房。“住房往外走的门一共有两个。一个通电梯，一个通楼梯，但楼梯与电梯是相互不靠着的。”孟萌说。

孟萌认为，一旦自己被困电梯处，就意味着需要先通过住房走到后门才能够从消防楼梯逃生。

与此同时，万科西安金色悦城的多位业主也向法治周末记者反映，该小区同样存在这种电梯和楼梯不通的消防设计。“大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三。”2012年5月的股东大会上，王石曾就深圳万科质量门坦言。“王石当年的反省在3年后被万科再次抛到了脑后。”一位不愿具名的房地产人士对法治周末记者表示。

作为房地产行业的标杆，万科或许还需思考，其在快速发展的同时，如何保证量与质的平衡。

(注：应采访对象要求，文中孟萌、王健均为化名)
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