李松律师接受《法制晚报》专访：嘿老头的房产外人不能动 - 媒体报道

　　法制晚报讯（记者汪红）电视剧《嘿，老头！》昨晚结束热播，其中的不少情节引发了网友关注，尤其该剧第32集“易智偷偷卖掉刘海皮家房子”的情节，更是让不少观众将信将疑。外人能作为代理人出售自家的房产吗？围绕剧中的法律情节，法晚记者采访了房地产领域专业律师、北京市东元律师事务所合伙人李松。
关键词　偷房产证
　　退休火车司机刘二铁（李雪健饰）患上了老年痴呆症，儿子刘海皮（黄磊饰）把他从养老院接回了家。刘海皮的发小易智因为吸毒欠下高利贷，因为债主逼得紧，易智打起了“老头”房子的主意。于是，易智在海皮家拿走了刘海皮家的房产证。
可处拘留并罚款
　　李松律师说，易智住在“老头”家，其私自将“老头”家房产证拿走的行为，需分情况看待。若仅是偷盗房产证，没有非法侵吞他人房产的目的，一般按偷拿他人普通财物处理，受《治安管理处罚法》的约束。
　　根据《治安管理处罚法》第49条的规定，盗窃、诈骗、哄抢、抢夺、敲诈勒索或者故意损毁公私财物的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；情节较重的，处十日以上十五日以下拘留，可以并处一千元以下罚款。
　　关键词转让协议
　　易智来到房产中介，将刘海皮家房子卖掉，他把卖房的钱还给了借他高利贷的豹哥。
一天，刘海皮带老头遛完弯回家，两个房屋中介的经理来到他家要找老头，说老头已把自己名下的房产授权转让了，他还把授权转让协议以及房产证拿出来给刘海皮看。
“老头”授权无法律效力
　　李松律师说，易智骗老人在授权委托书上签字是没有法律效力的。民事法律行为成立并生效必须满足三个要件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。
“老头”因患老年痴呆症显然不是完全民事行为能力人，无法对自己的行为后果作出判断，且遭受了易智的欺骗，其授权售房行为并非其真实的意思表示，属于无效的民事行为，从行为开始时就没有法律约束力。
　　《民法通则》规定，下列民事行为无效：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。
　　关键词骗手印
　　后来，易智又趁刘海皮不在家时，来到老头家，他假装给老头拍照片，然后又以玩游戏的方式哄骗老头在房屋转让授权协议上按了手印。
　　涉嫌诈骗罪最高可判无期
　　李松律师认为，如果易智是为骗取“老头”的房产，或非法出售、占有他人房产为目的而偷盗房产证的，一般构成诈骗罪。本案中，易智的行为已构成诈骗罪。
　　诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。
　　易智为了非法占有售房款偿还自己的高利贷债务，利用与海皮的发小关系，擅自盗走“老头”的房产证，并采用玩游戏的欺骗手段，哄骗老人在授权委托书上按手印、签字，从而将老人的房屋顺利擅自出卖。
　　根据刑法规定，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。
　　关键词　卖房担保
　　刘海皮坦白，“老头”现在是个老年痴呆患者，根本不可能做出这种事。许经理告诉他，是一个名叫易智的小伙子做的担保人。刘海皮这才意识到自家房子被易智偷偷卖了。
　　中介公司应尽审核义务
　　李松律师表示，房屋中介公司不能仅凭一纸授权委托书就将房屋出售给第三方。中介公司对于授权委托书的真实性，要尽到相应的审核义务。
　　如果房屋产权人不能亲自到场签订买卖合同，需要代理人凭借授权委托书，代签合同。
　　若产权人确实无法办理公证授权，房屋中介公司应看到“老头”亲自在授权委托书上签字，或者在条件允许的范围内联系“老头”，与“老头”确认其卖房的事情。若发现“老头”的民事行为能力有问题，可与老人的家人联系，做进一步确认。
　　此外，房屋中介还要对和售房有关的其他资料进行审核，比如说出卖人及代理人的身份证明、户籍证明等。如出卖人为老人或患有严重疾病，还要提供由医院出具的健康证明；如果房屋涉及到夫妻共同财产或者家庭共同财产，还要求配偶及其他共有人出具同意房屋出售的证明文件等。
　　房屋中介公司在没有确认卖房是否为老头真实意思表示的情况下，就为其办理售房一事，显然存在过错。其行为已构成侵权，侵害了“老头”的财产权利，“老头”可以向中介公司主张相应的赔偿责任。
　　如何要回房子？
　　可起诉合同无效
　　李松律师说，如果刘海皮与易智及买方不能通过协商达成一致，刘海皮可以以易智及买方作为被告，到房屋所在地的基层人民法院主张确认房屋买卖合同无效，法院判决房屋买卖合同无效后，房屋自然仍归刘海皮一家所有。
　　如果买方已经办理完成过户，取得房屋的产权证，刘海皮一家可以依据法院的胜诉判决，到房屋管理局，将房屋产权重新更名回刘海皮一家。
　　报案追究其刑责
　　从民事责任分析，易智无权代理刘海皮父亲出卖房屋。刘海皮一家应当到房屋管理局调取易智代表其父亲对外签订的房屋买卖合同，然后到房屋所在的基层人民法院提起诉讼，确认该房屋买卖合同无效。
　　从刑事责任角度分析，因为易智的行为已涉嫌构成诈骗罪，刘海皮可以到公安机关报案。案件由公安机关立案侦查终结后，会将该案件交给检察院，由检察院向法院提起公诉，追究易智的刑事责任。
　　“老头”可以在此刑事案件中一并向易智主张民事赔偿责任，即刑事附带民事诉讼。
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