同居期间购房   分手归谁
女方出资无凭证 律师巧用间接证据链维权
本报记者 林靖
故事回放
　　前夫车祸意外辞世
　　与男友同居要分手
　　河北小伙儿陈涛于2006年在京打工时，认识了开朗善良的徐丽，由于性格相投，便很快发展成为恋人关系。2008年5月二人打算结婚，徐丽的父母提出希望二人婚后在北京生活。陈涛与父母商量后，答应了这一要求。2009年年初，二人登记结婚，婚后一直居住在徐丽父母家。小两口又开了一家餐馆，逐渐有了一些积蓄。2009年10月，陈涛夫妇在北京郊区购买了一套一居室。
　　孰知天有不测风云，2010年2月陈涛在拉货途中出了交通事故，不幸身亡。徐丽悲痛不已，决定离开伤心地，去外地打工。
　　2012年4月的一次培训会上，徐丽认识了赵刚。赵刚对徐丽一见钟情，展开强烈的追求。时间长了，徐丽觉得赵刚很体贴，会照顾人，便答应与他交往。
　　一年后，徐丽提出想回北京发展，赵刚表示同意，便随她一起回京，共同居住在徐丽与陈涛购置的房屋里。但徐丽总觉得住在这里会常想起陈涛，就决定卖房，再重置一套房屋。
　　2013年9月，徐丽在郊区选购了一套小二居室，总价值205万元。她用卖房款125万元支付了房屋首付，通过银行贷了80万元。由于当时徐丽怀有赵刚的孩子，不便奔波，就由赵刚全权办理购房一事。所以，购房合同以及房产证上都写的是赵刚的名字，购房贷款也是以赵刚的名义办理的。由于二人感情很好，徐丽一直没在意。
　　2013年12月，徐丽不幸流产。伤心不已的徐丽又发现赵刚迷恋上了赌博，便多次劝说。可赵刚不但不听，还打骂徐丽。2014年5月，忍无可忍的徐丽跟赵刚提出了分手。但令徐丽没想到的是，赵刚提出：“分手可以，但房产登记在我的名下，应当归我所有。”
　　一波未平，一波又起。徐丽正与赵刚为房屋权属争执不休时，陈涛父母听说徐丽卖了房又买房，就找到徐丽。“你买房的钱有我们儿子陈涛的份额，现在陈涛不在了，我们有权分割这房子。”他们起诉要求分割徐丽购买的房产。
　　徐丽焦头烂额，陷入艰难窘境，无奈之下找到李松律师求助。
　　(文中当事人为化名)
　　律师诊断
　　同居共同购房 按出资比例分割
　　由于徐丽未与赵刚办理结婚登记，李松律师认为，虽然双方一直以夫妻名义共同生活，根据《婚姻法司法解释一》的规定，1994年2月1日之后，就不再承认事实婚姻关系，因此双方只构成同居关系。不能按照夫妻关系拥有相应的权利和义务。
　　而同居期间共同购置的房屋，一般按照共有财产处理。实践中，在分割时，如果能认定出资比例，一般按照出资比例分割。此案中，争议房屋大部分房款都是由徐丽所出，所以若能证明徐丽的出资情况，徐丽取得房屋的概率就很大。
　　间接证据链条完整 证明徐丽出资
　　不过，因为是由赵刚办理的购房手续，为了便于赵刚付款，徐丽卖房时直接让买房人将购房款汇到赵刚的账户上，所以徐丽提供不出出资的相关凭证。“购房合同、交款人、还贷人均为赵刚，从这些证据来看，出资人为赵刚，法院认定房屋归赵刚的可能性很大。”李松律师认为，既然找不到直接证据证明徐丽出资的事实，就只能通过一系列间接证据予以证明。
　　庭审当中，赵刚提交了购房合同、购房发票、房产证、还贷明细等用于证明其支付的首付款，银行贷款也是其偿还的。他主张：“徐丽从未出资，房屋应归我一人所有。”
　　为了证明徐丽出资的事实，李松律师建议徐丽到村委会开具证明，用来证明她与前夫在该村共同购房的事实。同时，李律师提交了徐丽购房和卖房的合同，并请当事人出庭作证，从而进一步证明上述事实及徐丽所得卖房款数额。同时，购买徐丽房屋的人还证明当时购房款125万元是通过转账形式，直接转到赵刚的账户，并提交了赵刚出具的收条和转账凭证。
　　赵刚否认自己账户中的125万元是徐丽的售房款。他还提出：“前年9月至去年5月还的贷款是用我工资付的，属我个人财产，因此已付房款都是我一人所出。”
　　李松律师申请法院调取赵刚的银行流水记录。该记录显示：徐丽卖房当天，赵刚账户确有125万元进账。根据购买徐丽房屋的买主提交的转账凭证，账上的125万元是其打入，此后赵刚的账户并无其他进账。购房当天，赵刚从账户转入开发商125万元，正好与房屋首付款125万元相符。
　　李松律师还提出，徐丽卖房与买房仅隔一个月，也可间接证明徐丽卖房是为了购买该房屋的事实。而以上证据可组成完整的证据链条，证明涉案房屋首付款是用徐丽的卖房款支付。
　　根据《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，同居期间购置的房产分割按照共有财产处理。另据《物权法》第103、104条规定，涉案房屋应由徐丽与赵刚按份共有，并应按出资比例认定双方份额。此案中徐丽出资125万元，且她明确表示愿付后续贷款及利息。徐丽出资占房屋总价款大部分，而赵刚并无能力对徐丽所占比例折价补偿，徐丽则有补偿赵刚的能力。由此李律师认为，该房产归徐丽所有更合理。
　　最终，法院采纳了李松律师的意见，判决房屋归徐丽所有，按赵刚所占房屋比例，徐丽对他折价补偿。
　　陈涛父母可继承获得三分之一卖房款
　　对于陈涛父母所述，李松律师认为，徐丽所售房屋是她与陈涛婚后用夫妻共同财产购买的，属夫妻共同财产。夫妻之间并无特殊约定，故该房屋徐丽与陈涛各占二分之一。
　　陈涛去世前未留遗嘱，其父母与徐丽作为第一顺序继承人，共同继承属于陈涛的房屋份额。无特殊情况，徐丽与陈涛父母平均分割，即徐丽占房屋的三分之二，陈涛父母共占三分之一。徐丽卖房后，陈涛父母可主张徐丽返还三分之一的售房款。陈涛父母与徐丽之间属金钱债务纠纷。
　　陈涛父母并未作出过购房的意思表示，且金钱为种类物，他们完全可通过徐丽返还其三分之一卖房款的方式来弥补损失。故徐丽所付首付款中，属陈涛父母份额的不应认定为对房屋的出资，陈涛父母对徐丽所购房屋不享有份额。
　　李松律师认为，陈涛父母可另案主张徐丽返还部分售房款。如果他们认为徐丽售房价格过低，可提供证据证明房屋差价，并要求徐丽赔偿差价损失。
　　艾姗姗 插图J231
今日我坐堂
    　李松律师
    　北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师。李松于2008年创立李松房地产律师团队，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。文并图 J151