2003年，白某因做生意急需用一笔钱，便于妻子合计打算将位于农村的老宅子卖了，以解燃眉之急。
　　当时，邻村有一户人家正好想买一处宅子住，随后在中间人的撮合下，双方同意以15万元的价格成交，白某将三间大瓦房和一进院子一块卖给了丁某。双方于2003年8月签订了《房屋买卖协议》，都签字按了手印，中间人也签字按了手印。
　　合同签订后，白某就将宅基地使用权证、土地证的原件一并都交给了丁某，丁某一次性支付了15万元购房款。拿到钥匙后，丁某一家便搬入了该院居住，并对房屋进行了重新装修。后来，为了尽早变更相关手续，丁某一家将户口也迁至了该村。
　　2010年底丁某夫妇突然收到法院的传票，原来白某夫妇将其二人告上了法庭，要求依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，并要求丁某夫妇返还房屋。丁某夫妇都是老实巴交的农民，面对突如其来的诉讼，一下子不知道该如何应对，在家人的陪伴下，二老带着购房契约找到李松律师咨询。
　　判决结果
　　北京市房山区人民法院经过审理后，作出判决：
　　一、原告白某夫妇与被告丁某夫妇于2003年8月签订的《房屋买卖协议》有效；
　　二、驳回原告白某夫妇的其他诉讼请求。
　　白某夫妇不服一审判决，持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院，认为丁某夫妇在签订合同时不是本村集体组织的成员，房屋买卖合同依法应认定为无效，并要求丁某夫妇返还房屋。北京市第一中级人民法院经过审理后判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　律师剖析
　　本案又是一起典型的宅基地上房屋买卖所引发的纠纷。近年来，随着土地价值的不断攀升，宅基地上买卖房屋而产生的纠纷也呈现日渐增多的趋势，尤其是市郊法院受理的此类案件逐年都在上升。在此，李松律师对于案件涉及的法律问题进行简要分析。
　　首先，李松律师认为，宅基地作为农村村民独享的土地使用权，法律明确规定了一户一宅的原则。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地买卖的问题，而我国相关法律、法规对于宅基地的买卖都是有严格限制的，原则上只能在本集体组织成员之间进行流转。
　　其次，在实践中出现了很多宅基地上房屋买卖的情况，比如早期的宋庄“画家村”。很多人受利益的驱动，有的是因为搬入城市居住，其在农村的房屋对其来说确实已经没有价值了，有的是因做生意需要筹集资金，因而有大量宅基地进行买卖的情况。在早年一般买卖双方都会相安无事，但是随着近几年土地价值的急剧攀升，加上周边区域拆迁，使得很多出卖人恶意反悔，收回房屋。
　　因此，针对上述情况，北京市人民法院曾召开专题研讨会，讨论关于农村房屋买卖审判实务中疑难问题的解决方案。会议确定：“买卖双方都是同一集体经济组织成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。”
　　本案的情形恰恰符合“诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织”的情况，基于此，双方之间签订的房屋买卖合同可以认定有效。同时，双方签订合同时均是自愿的，协议内容也是双方当事人的真实意思表示。
　　另外，根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
　　本案丁某夫妇将户口迁入集体组织后，其户籍性质仍旧为农民，且其夫妇二人在该村没有其他宅基地，其购买一处宅基地也是符合国家法律、法规的相关规定的。因此，房山区人民法院经过审理后，最终认定白某夫妇与丁某夫妇签订的《房屋买卖协议》有效，并驳回了白某夫妇要求返还房屋的诉讼请求。
　　在此，李松律师需要指出，如果丁某夫妇在签订购房合同后，直至诉讼时仍未将户口迁入本集体组织，那么双方签订的《房屋买卖协议》则最终有可能被认定为无效。因丁某夫妇不具备购买该村宅基地的资格，最终就需将房屋返还给白某夫妇，但是丁某夫妇可以向白某夫妇主张赔偿相应的损失。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，白某夫妇已经将丁某夫妇告上法庭，要求依法确认双方于2003年8月签订的《房屋买卖协议》无效，并要求返还房屋，在此情况下，丁某夫妇的选择只有应诉，积极反驳对方的主张，最终使法院作出对其有利的判决。
　　众所周知，宅基地本身不能出卖给本集体组织成员以外的人，但是本案与其他案件是有不同之处的。双方在签订房屋买卖合同当时，丁某夫妇并不是本村村民，但是在购买房屋之后，丁某夫妇已经将户口从邻村迁至购买的房屋内，且丁某夫妇在本村内没有其他宅基地，户籍性质仍为农民。因此，依据北京市的相关司法解释，原告白某夫妇与被告丁某夫妇之间的《房屋买卖协议》是有效的。
 
　　法条链接
　　《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
　　转载须注明来源及作者否则追究法律责任