《法制晚报》记者调查发现，由于近两年房地产市场相对低迷，“凶宅”被一些中介公司当成噱头用于吸引顾客。昨晚，记者在南三环某小区的一家房产中介看到，“凶宅筛查”赫然出现在房源信息的显著位置。
　　记者询问中介能否保证提供的筛查信息是真实的，该店一位员工说：“我们会尽力去问，但如果卖主有意隐瞒，您只能打官司了！”
　　法律上怎样定义“凶宅”？买到了“凶宅”，能否要求退房？法晚记者就上述问题采访了权威律师。
　　哪些房子算“凶宅”？
　　失火的、不吉利的
　　北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松说，老百姓眼中的“凶宅”范围很广：只要出过事，尤其是死过人的房屋就是“凶宅”；有人甚至认为只要房屋让人感觉异常或是让居住者生活不顺、出现“不吉利”事件，都属“凶宅”。
　　对此，著名房地产法律专业律师金翔说，那些有捕风捉影的“鬼屋”之说，或曾发生因溺亡、触电、失火、煤气中毒等意外事件而致人死亡的房屋，法院一般不会认定其为“凶宅”。
　　北京市律师协会物权法专业委员会秘书长郑在索律师说，那些完全凭主观臆断就以“凶宅”诉诸法院的，像认为住进后常做噩梦、家人生意倒闭等，法院通常也不会支持。
　　李松律师说，有些人买房后，请所谓的风水先生看房，认为房子不吉利，法院更不会认定。
　　怎么避免买到“凶宅”？
　　卖主欺诈可撤销合同
　　三位律师均认为，关于“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷，因其直接影响买受者是否购买房屋，属重大事实部分，故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。
　　金翔律师说，我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定，民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。
　　卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实，违反了民事活动中的诚实信用原则，其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。
　　李松律师说，买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损，要求卖方返还购房款并支付利息；但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。
　　律师提醒，合同撤销权有时间限制，原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
　　中介筛查失败需担责
　　李松律师说，法律上虽未明确规定中介机构的“凶宅”审查义务，但中介公司主动筛查“凶宅”的做法对于购房者是件好事，毕竟中介机构获得信息资源的途径比普通民众多。
　　但中介也多以询问卖方的方式获得信息，因中介仅为民间机构，无任何职权，而且中介仅是买卖双方的居间人，只能依据合同要求卖方履行如实告知义务，法律并未认定卖主对中介的告知义务为法定义务。
　　李松律师说，如果中介公司在“筛查”过程中故意隐瞒或过失过错致筛查遗漏，中介就要承担责任。此外，如果合同或协议中约定有“筛查”的具体要求或约定“筛查”失败的合同责任，中介公司就要承担相应的违约责任，买房人可依据合同或协议向中介索赔。
　　合同罗列“凶宅”范围
　　李松律师说，买房前要多向所购房屋附近的居民或小区物业打听消息，是否有不好的传闻，以减少风险发生。
　　为避免买到“凶宅”，买受方可与出卖方在签订合同时针对房屋事实情况增加一项合同条款或订立一份补充合同，约定“凶宅”信息披露的条款。
　　比如，出卖方保证出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买房人心里不安的情况。如果买方在签订房屋买卖合同后，发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露，买方有权解除合同或者要求减价等。
　　这样的约定可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，也可以让买方在发生纠纷时有合同依据。
　　发生过凶杀案的
　　郑在索律师认为，“凶宅”不是封建迷信，只能说是一种忌讳，可以算是一种民间习俗，其作为一种意识评判在老百姓心目中是真实存在的。
　　虽然没有法律上的明确定义，可“凶宅”也不是随便说的。
　　金翔律师说，实践中，法院一般认为：发生过自杀、凶杀的并因而造成重大伤亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。
　　买到“凶宅”怎么办？追究卖方违约责任“凶宅”最多可降价五成
　　郑在索律师说，如果最终还是买到了“凶宅”，也别着急，可分是否在合同中签订相关条款的两种情况应对。
　　此外，金翔律师说，如果双方未在合同中约定违约金，可依据合同法第111条的规定，追究卖方违约责任。买房人可请求出卖人在一定范围内降低房价款。在实务中，一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。
　　●情况一 合同中有约定
　　如果在合同中约定了解除条款，即享有合同解除权，并且合同没有履行终结的，买房人可向法院或仲裁机关请求解除合同，要求对方赔偿合同损失。约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失。
　　合同解除权的行使，受诉讼时效制约，时间为：自当事人知道或者应当知道“凶宅”存在两年内。不能超越合同的最后履行期限。
　　●情况二合同中没有约定
　　如果没约定合同解除条款的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，合同需满足以下条件：因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的，如一方采用了欺诈手段等。
　　无过错方的损失包括搬家费、装修费、再次购买同等房屋涨价损失、诉讼费等等。
不要超过撤销权行使的除斥期间，起算是以当事人知道或者应当知道“凶宅”信息的一年内行使。
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