去年年初，齐先生和晓丽二人为筹备结婚四处看房。两人通过中介公司居间介绍，最终经过筛选，选中了李先生出售的一套房屋。去年3月，在中介公司见证下，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：李先生将位于北京市朝阳区的某套房屋出售给齐先生夫妇，房屋总价为158万元，通过银行贷款方式支付。
　　合同签订后，齐先生夫妇支付了首付款58万元，剩余100万元也获得了银行批贷。之后，齐先生夫妇与李先生办理了房屋过户手续，李先生于同日将房屋交付。小两口将婚房精心装修了一番，随后举行了婚礼。
　　然而好景不长，齐先生夫妇突然接到法院的传票。几名陌生人提起诉讼，要求法院确认他们对齐先生夫妇的婚房享有居住使用权。这让齐先生夫妇感到十分不解：“明明是我们自己出钱买的房，别人怎么会有居住使用权呢？”　　　 在庭审中，齐先生夫妇才了解到，原来这是一套拆迁安置房，早在李先生卖给他们之前就已经过多次诉讼，而小两口及中介公司对此均不知情。但令齐先生夫妇万万没想到的是，一审法院竟然支持了对方的诉讼请求。拿到败诉判决的当天，齐先生夫妇几乎崩溃了。他们急忙找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师咨询。
　　(文中当事人为化名)
　　律师说
　　被拆迁安置人口对安置房有居住使用权
　　李松律师认为，依据我国法律及北京市相关拆迁政策的规定，原则上，被拆迁安置人口对拆迁安置的房屋享有居住使用的权利，该权利应当依法受到法律的保护。
　　北京市高级人民法院相关意见明确规定：“出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。”
　　由此可见，法律对于被拆迁安置人口的居住使用权是依法予以保护的，但该条规定并未明确该如何进行保护，比如是折价补偿还是其他的方式等。李松律师说，目前司法实践中普遍的做法是，产权人出售房屋的，应当从售房款中给予居住人相应的补偿。
购房者善意取得拆迁安置房产权
　　李松律师认为，齐先生夫妇购买该诉争房屋是善意的。此前，夫妇俩并不知晓该房屋存在纠纷，中介公司对此也不知情。他们属于善意购房人。
　　房屋转让价格也是市场价格，齐先生夫妇在合同签订后，依约支付了首付款并办理了按揭贷款，目前正在还款过程中。另外，银行批贷后，买卖双方已经共同到房管局办理了房屋过户手续，现在房产证已经登记在齐先生夫妇的名下。
　　依据我国《物权法》第一百零六条之规定，只要满足以下三个条件，受让人便取得该不动产的所有权。一是受让人受让该不动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。结合此案情况，齐先生夫妇的购房行为符合上述三个条件，他们二人应当依法取得诉争房屋的所有权。
　　利益冲突应优先保护善意第三人利益
    结合本案的情况，李松律师认为，现在被拆迁安置人口主张对诉争的拆迁安置房屋享有居住使用权，该权利与齐先生夫妇所拥有的物权直接冲突。
　　此案中，齐先生夫妇已经善意取得了诉争房屋的所有权，其作为善意第三人，利益应当优先得到法律的保护。如果法院片面强调被拆迁安置人享有居住权，则可能导致善意第三人的利益遭到侵害，对善意购房人显然是显失公平的。
　　李律师认为，此案一审阶段法院并未查清事实，在房屋经多次转手的情况下，仍旧确认被拆迁安置人口对诉争的房屋享有居住权，齐先生夫妇作为善意的购房人，其合法权益未得到法律的任何保护。因此，李松律师认为一审法院存在事实认定不清，建议提起上诉。
　　在二审庭审中，李松律师提出，齐先生夫妇系通过中介公司购房，其二人在购房时并不知道该房屋存在纠纷，属于善意第三人，且齐先生夫妇已经向李先生支付了合理价款，并办理了房屋过户手续。依据我国《物权法》第一百零六条规定，齐先生夫妇已经善意取得了该房屋的所有权，其二人对房屋享有占有、使用、处分和收益的权利，依法应受到法律的保护。
　　二审法院经过审查，最终认为一审判决对基本事实认定不清，裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。
　　居住权人可向第一手出卖人要求补偿
　　但李松律师同时认为，二审判决发回重审并不意味着居住权人的利益就不应当保护，只是当两种权利冲突时，法院会结合查明的事实依法进行认定。此案中，作为被拆迁安置人口，在诉争房屋出售给善意第三人之后，其不能直接向善意购房人主张居住使用权，但是综合案件情况，第一手出卖人是本案的始作俑者。
　　为了维护居住人的合法权益，李律师建议被拆迁安置人口可直接向第一手出卖人主张权利，要求第一手出卖人从售房款中拿出部分款项进行补偿，或者与出卖人协商通过其他方式补偿。
　　 “另外，如果此案中的出卖人为了达到让安置人口腾房的目的，以较低的房价出售给购房者，则可以推定购房者不属于善意购买人。”李律师认为，由于购房者属于恶意购房者，即便购房人取得了房屋所有权证，凭着房屋产权证起诉要求安置人口腾房，法院一般也不会支持购房者的诉讼请求。J151   
　　文章来源：《北京晚报》
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